TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/14135 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVMYI

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Février 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Claire CHARTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2421 et par Maître Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [P] [Y] [U] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Matthieu JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0158

Monsieur [D] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K118

Décision du 15 Février 2024

2ème chambre civile

N° RG 21/14135 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVMYI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Audrey HALLOT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2023, tenue en audience publique, avis a été aux avocats que le jugement serait rendu le 15 Décembre 2023.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 29 Janvier 2024,

puis au 15 Février 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

_________________________________

EXPOSE DU LIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 10 janvier 2020, Madame [P] [L] a vendu à Monsieur [C] [T] un appartement constituant le lot de copropriété n°12 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], d’une superficie de 25,63 m², au prix de 259.000 euros.

Invoquant l’existence de nuisances en provenance de l’appartement voisin qui lui auraient été dissimulés lors de la vente, Monsieur [T] a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure à Madame [L] le 30 août 2021.

Par exploit d’huissier en date des 12 et 15 novembre 2021, Monsieur [T] a fait assigner Madame [L] et Monsieur [D] [H], chasseur d’appartement, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts sur le fondement du dol, et subsidiairement, du vice caché.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 2 décembre 2022, Monsieur [T] demande au tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1137, 1178, 1240, 1625, 1641 et suivants du code civil ;

A titre principal,

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [L] et Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 42.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [L] et Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 42.500 euros à titre de réduction du prix ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [L] et Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 9.000 euros au titre de la commission déguisée perçue par Monsieur [H] dans le cadre de la vente immobilière dont objet ;

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [L] et Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 10.400 euros à titre de préjudice de jouissance ;

— DEBOUTER Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes ,

— DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes ,

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [L] et Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [C] [T] la somme 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Madame [P] [L] et Monsieur [D] [H] aux entiers dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit telle que prévue par l’article 514 du code de procédure civile;

Par conclusions signifiées le 31 mars 2022, Madame [L] demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1137 et 1641 et suivants du Code Civil,

— REJETER l’intégralité des demandes de Monsieur [T],

— CONDAMNER Monsieur [T] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit nonobstant appel, CONDAMNER Monsieur [T] aux entiers dépens,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— REDUIRE les demandes de Monsieur [T] à de plus justes proportions,

— ECARTER le bénéfice de l’exécution provisoire, compte tenu des ressources de Madame [L],

— DIRE n’y avoir lieu à article 700 du Code de Procédure Civile,

— STATUER ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions signifiées le 25 août 2022, Monsieur [H] demande au tribunal de :

A titre principal,

— JUGER que Monsieur [C] [T] n’apporte pas de preuve de l’intervention de Monsieur [D] [H] dans le cadre de la vente du 10 janvier 2020 régularisée avec Madame [P] [L] ;

— JUGER que la demande de communication de pièces en tant que dirigée à l’encontre de Monsieur [D] [H] est sans objet et donc infondée et irrecevable ;

Par conséquent,

— DEBOUTER Monsieur [C] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions faites à l’encontre de Monsieur [D] [H] ;

A titre subsidiaire,

Sur l’action pour dol et celle pour vices cachés,

— JUGER que Monsieur [C] [T] ne rapport pas la preuve que Madame [P] [L] ait eu connaissance avant la vente du 10 janvier 2020 des agissements de son voisin, Monsieur [B], constitutifs d’activité de prostitution et de préparations de repas clandestins ;

Par conséquent,

— DEBOUTER Monsieur [C] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions faites à l’encontre de Monsieur [D] [H] sur le fondement du dol et des vices cachés;

Sur les préjudices,

— REDUIRE les demandes indemnitaires de Monsieur [C] [T] à de plus justes proportions ;

En toute état de cause,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [C] [T] à verser à Monsieur [D] [H] la somme de 3.000,00 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [C] [T] au paiement d’une somme de 4.000 euros au profit de Monsieur [D] [H] ;

Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [C] [T] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Virginie ALAIN.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 octobre 2023.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur le dol et le manquement à l’obligation d’information

S’appuyant sur les dispositions des articles 1112-1 et 1137 du code civil, Monsieur [T] reproche à Madame [L] et Monsieur [H], de lui avoir dissimulé intentionnellement des activités contraires à la décence et au règlement de copropriété.

S’agissant de Madame [J], il rappelle que :

— Elle est tenue, en sa qualité de venderesse, d’une obligation d’information sanctionnée en cas de manquement par la mise en œuvre de sa responsabilité avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur, (acte de vente p : 22) ;

— Elle ne pouvait ignorer les nuisances générées par les activités illicites pratiquées dans l’appartement situées en face du sien, ayant habité les lieux entre 2016 et 2020

— Ces activités qui durent depuis plusieurs années sont corroborées par les copropriétaires et le syndic de l’immeuble ;

Concernant Monsieur [H], il fait valoir que :

— Contrairement à ses dénégations, il est bien intervenu comme chasseur d’appartement pour le compte de Madame [L] comme le démontrent ses mails échangés directement avec l’acquéreur et les notaires ;

— Il est donc soumis, en vertu du mandat apparent le liant à la venderesse, à une obligation d’information et de conseil.

Il sollicite en conséquence la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 42 500 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la dépréciation du bien, outre 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

En défense, Madame [L] conclut à l’absence de réticence dolosive, soulignant que :

— Le dol suppose la démonstration qu’elle avait connaissance de l’information qu’elle aurait sciemment dissimulée ;

— Or elle n’a jamais souffert des nuisances alléguées et aucun des copropriétaires de l’immeuble ne s’est plaint de tels agissements,

— Les procès-verbaux d’assemblée générale sur la période 2012-2019 ne font référence à aucun problème de voisinage lié aux conditions d’occupation de l’appartement litigieux et la plainte du syndicat des copropriétaires, comme toutes les attestations produites sont postérieures à la vente ;

Elle conteste par ailleurs le préjudice dès lors que le syndicat des copropriétaires semble avoir entrepris des actions pour le faire cesser, et dénonce le caractère non contradictoire des estimations produites par la demanderesse.

Monsieur [H] dément toute intervention en qualité d’intermédiaire, renvoyant à la lecture de l’acte de vente. Subsidiairement, il s’associe à la défense de Madame [L].

Sur ce,

Selon l’article 1112-1 du code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »

L’article 1130 du code civil énonce :

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1137 du code civil dispose par ailleurs :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.»

Sur la responsabilité de Madame [L]

Il est constant que la loyauté et la bonne foi des parties président à la formation et à l’exécution des conventions passées entre elles ;

Par ailleurs, il est certain que la tranquillité et la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour l’acquéreur d’un bien immobilier.

En l’espèce, Madame [L] établit par quatre témoignages circonstanciés émanant de voisins habitant au deuxième et troisième étage de son immeuble, l’existence de nombreuses nuisances provoquées par des activités de prostitution et préparation de repas clandestins dans l’appartement situé juste en face du sien au premier étage et appartenant à Monsieur [B].

Dans leurs attestations, les témoins précisent que ces activités durent depuis plusieurs années, ce qui est corroboré par les procès-verbaux des assemblées générales organisées les 19 novembre 2020 et 1er juillet 2022 et dont deux résolutions habilitent le syndic à agir en justice à l’encontre de Monsieur [B] afin d’obtenir, sur le fondement de l’action oblique, la résiliation de tout bail qui aurait pu être conclu et l’expulsion des occupants du fait des troubles et dégradations provoquées dans l’immeuble.

Le PV du 1er juillet 2022 mentionne notamment que :

« Le syndic informe l’Assemblée que Madame [B], fille du propriétaire de l’appartement situé au 1er étage, dans lequel il a été constaté une restauration clandestine et une suspicion de prostitution, que le locataire avait reçu congé et devait libérer les lieux depuis le mois de mai 2022. Nous avons constaté que le ou les locataires de l’appartement sont toujours présents, et que du matériel neuf de cuisson a été livré. En conséquence, l’Assemblée au syndic de se rapprocher d’un avocat spécialisé afin de lancer à l’encontre du propriétaire, M.[B], une action judiciaire pour que les nuisances consécutives à ces activités soient stoppées immédiatement et les copropriétaires indemnisés pour cette inaction du propriétaire qui a été prévenu de la situation depuis plusieurs années. »

Un mail du gestionnaire de l’immeuble à l’attention de la copropriété en date du 28 novembre 2022 est en outre communiqué annonçant l’envoi d’une nouvelle mise en demeure à l’attention de Monsieur [B].

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les nuisances dénoncées par Monsieur [T] du fait des activités constatées dans l’appartement situé en face du sien sont avérées anciennes et que Madame [L], en s’abstenant de révéler cette situation qu’elle ne pouvait sérieusement ignorer, ayant elle-même occupé personnellement les lieux entre 2016 et 2020, a dissimulé une information déterminante à son acquéreur de nature à vicier son consentement.

Par suite, il convient de retenir l’existence d’un dol commis par Madame [L] au préjudice de Monsieur [T] qui s’est vu privé de la chance de contracter à des conditions plus favorables prenant en compte la situation du bien.

Cette perte de chance, qui seule ouvre droit à indemnisation, sera fixée à 60 % du préjudice, lequel correspond à la perte de valeur du bien que le Tribunal chiffre à 35 000 € sur la base des deux estimations communiquées et évaluant le bien entre 210 000 € et 235 000 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [L] à payer à Monsieur [T] la somme de 21 000 euros de dommages intérêts au titre de la perte de chance.

Pour les motifs qui précèdent, la demande au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur la responsabilité de Monsieur [H]

Monsieur [T] produit les mails échangés avec Monsieur

[H] entre le 20 août et 8 octobre 2020 et qui établissent le rôle

d’intermédiaire joué par le second dans la vente, nonobstant ses

dénégations, et les déclarations des parties dans l’acte de vente selon

lesquelles « les conventions ont été négociées directement entre elles

sans le concours ni la participation d’un intermédiaire. »

En effet, il ressort de ces échanges que c’est Monsieur [H] qui

a organisé les visites de l’appartement, réceptionné les offres pour les

transmettre à la propriétaire, adressé les procès-verbaux d’assemblée

générale, relevés de charges et les diagnostics de l’immeuble, et

communiqué avec les notaires.

Par suite, il est donc apparu comme le mandataire de la venderesse aux

yeux de Monsieur [T] qui pouvait légitimement croire qu’il était

mandaté pour cette mission.

Monsieur [H] ne peut donc se soustraire au devoir de conseil et

d’information auquel il était tenu envers l’acquéreur sur le fondement

de l’article 1112-1 du code civil.

Toutefois, il n’est nullement démontré par les éléments versés aux

débats que Monsieur [H] avait connaissance des nuisances

dénoncées par Monsieur [T].

En conséquence, il ne peut lui être reproché d’avoir dissimulé cette

information et les demandes dirigées à son encontre seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [L] qui succombe à l’instance sera

condamné aux dépens.

EIle sera également condamnée à verser à Monsieur [C] [T]

la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile et déboutée de sa demande de ce chef.

L’équité commande de rejeter la demande de Monsieur [H] sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu

de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au

greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [L] à payer à Monsieur

[C] [T] la somme de 21 000 € à titre de dommages et intérêts

au titre de la perte de chance ;

DEBOUTE Monsieur [C] [T] de sa demande au titre du

préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [C] [T] de l’ensemble de ses demandes

drigées contre Monsieur [D] [H] ;

CONDAMNE Madame [P] [L] à payer à Monsieur

[C] [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article

700du code de procédure civile;

REJETTE les autres demandes sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [L] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024

La GreffièreLa Présidente