TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 17 février 2025

à M^e ZOUAGHI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le17 février 2025

à M^e LEONARD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05018 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JVB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [C]

né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 6] (TUNISIE)

domicilié : chez Mme [Y] [V], [Adresse 1]

représenté par M^e William ZOUAGHI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [M]

née le [Date naissance 4] 1977

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne LEONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-015231 du 28/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Monsieur [X] [M]

né le [Date naissance 5] 1966

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne LEONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-013883 du 19/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [C] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2024, Monsieur [I] [C] a fait assigner en référé Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— juger que les requis occupent l’immeuble sis [Adresse 3] sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion des requis ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner les requis au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois à compter du mois de juin 2024,

— condamner les requis à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner les requis aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2024 et renvoyée à l’audience du 05 décembre 2024 date à laquelle Monsieur [I] [C], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation en les reprenant comme suit :

— juger que les requis occupent l’immeuble sis, [Adresse 3] sans droit ni titre,

— juger que les époux [M] sont des occupants et débiteurs de mauvaise foi,

— débouter les époux [M] de leurs demandes de délai pour quitter le logement et pour purger leur dette, ordonner l’expulsion des requis ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner les requis au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 050 euros par mois à compter du mois de juin 2024,

— condamner les requis à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner les requis aux entiers dépens.

Madame [F] [M] et Monsieur [X] [M], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal de :

— constater la bonne foi des consorts [M],

— constater que les consorts [M] sont débiteur de la somme de 6 000 euros au profit de Monsieur [C] [I] au titre de l’indemnité d’occupation,

— leur accorder 36 mois délai pour purger ses dettes avec un paiement mensuel de 167 euros par mois pendant 36 mois,

— leur accorder 12 mois de délai pour quitter le logement,

— débouter Monsieur [I] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

— statuer sur les dépens.

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que :

– Monsieur [I] [C] est propriétaire du bien objet du litige suivant acte de vente du 20 juin 2024 conclu entre Madame [P] [T] et Monsieur [C] ;

– l’acte de vente fait état selon le vendeur, d’une occupation illicite du bien depuis 2022 jamais constaté par un bail d’habitation, par Monsieur [X] [M] et Mme [F] [M], et sans procédure d’expulsion initiée, l’acquéreur se déclare être informé de cette situation et en faire son affaire ;

– le procès-verbal de constat du 03 août 2022 de l’occupation de du lieu indique : « parvenus devant la porte nous constatons la présence d’une plaque nominative avec le nom [M] » photographie à l’appui, « la personne rencontrée déclare être Madame [M] [F] née le [Date naissance 4] 1977 et vivre avec ses enfants ainsi que son mari Monsieur [M] [X], né le [Date naissance 5] 1966 et être propriétaire »

Le procès-verbal du 15 janvier 2024 fait toujours état de la présence d’une plaque nominative au nom de « [M] » et de l’occupation du bien par Madame [M] « nous sommes reçus par Madame [M] (…) nous déclinons nos nom, prénom, qualité et objet, nous demandons depuis quand et en quelle qualité elle occupe le bien loué (…) Madame nous indique « je ne parle pas avec vous » se retire et referme le portillon (…) nous constatons de la voie publique que les volets sont ouverts et que le bien est occupé », photographies à l’appui.Il est donc établi que Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] occupe les lieux sans droit ni titre,

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Concernant les mesures à prendre pour faire cesser ce trouble, le juge des référés doit donc se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les droits fondamentaux invoqués et garantis, tel le droit de toute personne au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile protégé par les dispositions de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, le bien étant toujours occupé à ce jour, l’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à Monsieur [I] [C] de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé [Adresse 3] occupé illicitement.

Sur les délais

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que la propriétaire des lieux avant la vente du bien à Monsieur [C] n’est autre que Madame [P] [Z] [T], comme il est justifié suivant acte du 20 juin 2024, et non Monsieur [W] comme évoqué par Monsieur et Madame [M]. Le bail et les quittances de loyer produites par ces derniers sont ainsi remises en cause.

Les époux [M] font ainsi preuve de manœuvres et d’une mauvaise foi pour entrer et demeurer dans le logement objet du litige.

Les délais prévus par les dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution sont donc supprimés.

Sur l’octroi de délais supplémentaires

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

En l’espèce, Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] sollicitent l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux et des délais de paiements en justifiant d’une situation familiale difficile.

Il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] sont de mauvaise foi.

Ces derniers ont été informés à plusieurs reprises de la nécessité de quitter le logement, sans succès. Deux procès-verbaux ont été dressés, le 03 août 2022 et le 15 janvier 2024 et démontrent que Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] ont persisté en connaissance de cause à demeurer dans le logement.

La demande d’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux et de délai de paiement est donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire. Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

Les éléments fournis permettent de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par Monsieur [I] [C] à la somme de 1000 euros et Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] serons condamnés à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter du 20 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [M] et Madame [M] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur,

CONSTATE la mauvaise foi de Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] ;

CONSTATE que Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] appartenant à la Monsieur [I] [C] ;

REJETTE la demande de Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] au titre de l’octroi de délai supplémentaires pour quitter le logement et de délai de paiement ;

ORDONNE à Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 3] dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNE, l’expulsion de Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 3], sans application du sursis prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] à payer à Monsieur [I] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 1000 euros à compter du 20 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Monsieur [I] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] et Madame [F] [M] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

LA GREFFIERE LE PRESIDENT