TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/09651 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YFC7

N° de MINUTE : 25/1028

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société BVGL ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [L], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1841

C/

DEFENDEUR

Madame [R] [C]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier, présent lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 17 décembre 2018, Mme [R] [W] a acquis les lots n°1 à n°23 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10] (SEINE [Localité 11]).

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a assigné Mme [R] [W] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de paiement des charges de copropriété arrêtées au 4ème appel provisionnel 2023, ou les frais de recouvrement et des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner Mme [R] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes :

* 46 162,95 euros au titre des charges impayées et arrêtées au deuxième appel provisionnel 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 36 525,92 euros à compter du 31 août 2022, date de la lettre simple de relance restée infructueuse du syndic, et sur le surplus à compter de la date de délivrance de l’assignation introductive d’instance ;

* 585 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct du retard que lui cause le non-paiement des charges depuis des mois en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre simple de relance du syndic BVGL Associés du 31 août 2022 ;

* 5 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [R] [W] en tous les dépens,

— en tout état de cause : rejeter pour les motifs ci-avant exposés, l’intégralité des demandes formées par Mme [R] [W] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2].

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 mars 2024, Mme [R] [W] demande au Tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner à titre reconventionnel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à régler à Mme [R] [C] la somme de 36 526,33 euros TTC au titre des frais de création d’un réseau pour le raccordement de l’installation du chauffage central, pose et raccordement de la chaudière de l’immeuble et travaux divers ;

— si par extraordinaire, le Tribunal devant faire droit à tout ou partie des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], ordonner la compensation des condamnations mises à la charge de Madame [R] [C] avec la créance de cette dernière de 36 526,33 euros TTC,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] au paiement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL SCHAEFFER AVOCATS, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 06 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 10 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ne verse aux débats qu’une copie partielle du règlement de copropriété soit les pages 1 à 22 et 47 à 53 (pièce demandeur n°17) et Mme [R] [W] produit la même copie partielle (pièce défendeur n°4).

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ne verse aux débats aucun décompte comptable et aucune pièce permettant de déterminer les charges réclamées à Mme [R] [W] et la clé de répartition suivie pour leur calcul.

Mme [R] [W] conteste la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa créance à l’encontre de Mme [R] [W] et il sera débouté de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au deuxième appel provisionnel 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au deuxième appel provisionnel 2024 inclus, sa demande au titre des frais de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est devenue sans objet et il en sera débouté.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété, non démontré en l’espèce, qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de Mme [R] [W].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de Mme [R] [W] au titre des frais de création d’un réseau pour le raccordement de l’installation du chauffage central, la pose et le raccordement de la chaudière de l’immeuble et travaux divers

L’article 1301-2 du code civil dispose que celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant, qu’il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion et que les sommes avancées par le gérant portent intérêt du jour du paiement.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [R] [W] ne rapporte pas la preuve de la carence du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] dans l’installation de la chaudière du bâtiment A, ni le fait qu’elle a utilement géré l’affaire de ce Syndicat des copropriétaires, d’autant qu’elle ne fonde sa demande sur aucun fondement juridique précis.

Dès lors, Mme [R] [W] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera tenu aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et Mme [R] [W] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème appel provisionnel 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute [R] [W] de sa demande au titre des frais de création d’un réseau pour le raccordement de l’installation du chauffage central, pose et raccordement de la chaudière de l’immeuble et travaux divers ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [R] [W] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 10 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART