REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 11]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 24/00535 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CZRB

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à

M^e Marc ANTONINI

M^e Amaury BERTHELOT

M^e Marine JUMEAUX

M^e Philippe VIGNON

copie dossier

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAPEC

immatriculée au RCS de ST QUENTIN sous le n° 585 880 172

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Amaury BERTHELOT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [H] [U]

né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Gérald ENSENAT, avocat au barreau de BEZIERS (plaidant)

S.A. ALLIANZ IARD

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 542 110 291

dont le siège social est [Adresse 8]

(Assignée au [Adresse 2])

représentée par M^e Marc ANTONINI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.A.R.L. ERA VIGNON IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 531 494 961

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe VIGNON, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 15 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, de Thomas DENIMAL, Juge et de Vassilia LETTRE, Juge placée et assistés de Céline GAU, Greffier qui entendaient les conseils des parties présentes en leurs observations, puis qu’il ait été annoncé que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,

Thomas DENIMAL, Juge,

et de Vassilia LETTRE, Juge placée ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par bail commercial en date du 3 mai 2021, rédigé par la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER, la SARL SAPEC a donné à bail à la SASU MASTAU IMMO des locaux sis [Adresse 4] à [Adresse 12] ([Adresse 1]), pour une durée de neuf ans à compter du 27 mai 2021 et jusqu’au 26 mai 2030. Le loyer a été stipulé à 950 € HT par mois, payable mensuellement d’avance, outre une provision mensuelle de 115 € au titre des charges, avec indexation selon l’ILC. Le bail comporte une page intitulée « Cautionnement » aux termes de laquelle M. [H] [U] « intervient aux présentes en qualité de caution solidaire », la page de signatures portant la mention « signé et certifié par Yousign ».

Des impayés sont apparus sur la période d’août 2021 à septembre 2022. Par lettre recommandée du 13 septembre 2023, la bailleresse a mis en demeure M. [U], en sa qualité de caution, de payer la somme arrêtée à 15 001,88 € au titre des loyers et charges dus d’août 2021 à septembre 2022 ; un courrier de relance a été adressé le 22 novembre 2023.

Par acte du 29 mai et 03 juin 2024, la SARL SAPEC a assigné M. [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin en paiement en qualité de caution. La SARL ERA VIGNON IMMOBILIER a ensuite été appelée en la cause en qualité de rédacteur de l’acte. Par acte du 16 janvier 2025, ERA VIGNON IMMOBILIER a appelé en garantie son assureur, la SA ALLIANZ IARD. Le dossier RG 25/0026 a été joint au RG 24/00535. Les parties ont échangé écritures et pièces ; par ordonnance du 25 mars 2025, la clôture initialement prononcée a été révoquée et l’affaire renvoyée à la mise en état du 13 mai 2025 ; par ordonnance du 10 juin 2025, l’instruction a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 15 septembre 2025 et mis en délibéré au 17 novembre 2025.

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Aux termes de ses dernières conclusions du 5 mai 2025, la SARL SAPEC demande au tribunal de :

À titre principal

— CONDAMNER M. [H] [U], en qualité de caution solidaire de la SASU MASTAU IMMO, à payer la somme de 15 001,88 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2023 ;

À titre subsidiaire/ (au cas où le cautionnement serait jugé inopposable ou nul)

— CONDAMNER IN SOLIDUM la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER et la SAS ALLIANZ IARD à payer à la SARL SAPEC la somme de 15 001,88 € à titre de dommages-intérêts, et DIRE qu’ALLIANZ IARD devra relever et garantir ERA VIGNON IMMOBILIER dans les limites et conditions de la police, outre relevé et garantie de toute condamnation susceptible d’être mise à la charge de SAPEC ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la (ou les) partie(s) succombante(s) aux entiers dépens, et à verser à SAPEC la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

SAPEC soutient, d’abord, que l’engagement de caution de M. [U] est valable et opposable. Elle se prévaut de la clause “Cautionnement” insérée au bail du 3 mai 2021 (pièce n°1), par laquelle M. [U] « intervient aux présentes en qualité de caution solidaire », avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division et garantie de l’exécution de toutes les obligations locatives (loyers, charges, accessoires, indemnités, intérêts). La page de signatures électroniques comporte la mention « Signé et certifié par Yousign », de sorte que la signature est valablement apposée au sens de l’article 1367 du code civil. SAPEC fait valoir qu’aucune nullité n’est encourue du seul fait de la dématérialisation de la signature et rappelle qu’en tout état de cause la validité d’un engagement de caution s’apprécie au regard du consentement et de la preuve de l’engagement, lesquels ressortent du bail signé et des démarches ultérieures.

Sur le quantum, SAPEC produit un décompte arrêté à 15 001,88 € (pièce n°9), correspondant à 14 mois d’impayés d’août 2021 à septembre 2022, corroboré par les factures/avis d’échéance mensuels (pièces n°13 à 26) et par un courriel du 31 mai 2022 par lequel l’épouse de M. [U] reconnaît les arriérés et annonce des virements (pièce n°27). Elle souligne que le loyer contractuel de 950 € HT a été indexé à 972,97 € HT à compter de juin 2022, conformément à la clause du bail (pièce n°1), et que la provision de charges de 115 € par mois est stipulée au contrat. La mise en demeure adressée à la caution le 13 septembre 2023 (pièce n°4) fait courir les intérêts au taux légal à compter de sa réception.

En réponse aux contestations de M. [U] (nullité/inopposabilité), SAPEC soutient que la signature électronique certifiée suffit à établir l’intervention personnelle de l’intéressé comme caution au contrat (art. 1367 C. civ.), que l’argument tiré d’anciennes mentions manuscrites obligatoires est inopérant au regard du cadre légal applicable tel qu’elle l’interprète, et qu’en tout état de cause la chronologie des actes (commandement de payer délivré au preneur, puis signifié à la caution : pièces n°11 et n°10) et les échanges postérieurs excluent toute ambiguïté sur la qualité de caution endossée par M. [U].

À titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal jugerait l’engagement de caution inefficace à l’égard de M. [U], SAPEC invoque la responsabilité d’ERA VIGNON IMMOBILIER en sa qualité de rédacteur du bail (article 1992 du code civil), tenue d’une obligation de diligence et d’efficacité des stipulations essentielles : si le cautionnement devait être jugé irrégulier, cette inefficacité caractériserait une faute ayant causé à SAPEC un préjudice égal au montant de la dette locative impayée (15 001,88 €), la locataire étant entre-temps placée en redressement puis en liquidation judiciaire (BODACC : pièces n°2 et n°3), et toute perspective de recouvrement sur la débitrice principale étant vaine. Elle demande, corrélativement, que ALLIANZ IARD soit tenue de relever et garantir ERA VIGNON IMMOBILIER dans les limites et conditions de la police (pièces ALLIANZ n°1-2).

Enfin, au titre des frais, SAPEC sollicite la condamnation de la (ou des) partie(s) succombante(s) aux dépens et la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de la durée et de la technicité du litige (multiples échanges d’écritures et mises en cause).

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Aux termes de ses dernières conclusions du 8 novembre 2024, M. [H] [U] demande au tribunal de :

— Constater que Le Demandeur ne justifie pas avoir régulièrement déclaré sa créance au passif de la procédure collective de la société MASTAU IMMO

— Constater que Monsieur [H] [U] personne physique n’est pas partie intervenante à l’acte de bail commercial en date du 3 mai 2021.

— Constater que l’étendue de l’engagement de caution n’est pas précisément décrit pas l’acte contesté,

— Constater que le bail commercial du 3 mai 2021 ne comporte aucune signature valablement certifiée de Monsieur [H] [U],

— Constater que le bail commercial du 3 mai 2021 ne comporte aucune mention manuscrite de Monsieur [H] [U]

— JUGER en conséquence nulle et de nul effet tant le bail commercial du 3 mai 2021 que la clause d’engagement de caution qu’il contient,

— A TITRE SUBSIDIAIRE JUGER que ce bail et la clause d’engagement de caution qu’il contient n’est pas opposable à Monsieur [H] [U],

— DANS TOUS LES CAS JUGER NUL l’engagement de caution invoqué à l’encontre de Mr [H] [U],

— DEBOUTER en conséquence la société SAPEC de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de [H] [U]

— Condamner la société SAPEC au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

*

M. [H] [U] soutient que la société SAPEC fonde ses demandes à son encontre sur un prétendu engagement de caution, mais que cet engagement est juridiquement nul et ne peut pas lui être opposé.

Il fait valoir, d’abord, que l’engagement de caution qui lui est reproché ne résulte pas d’un acte distinct et spécialement rédigé à cette fin, mais seulement d’une clause insérée dans le bail commercial du 3 mai 2021, établi sous seing privé par l’agence immobilière et signé par voie électronique. Il soutient que SAPEC ne produit pas le dossier complet permettant d’authentifier cette signature électronique (preuves d’identification du signataire, certificat qualifié, horodatage, etc.), de sorte que la réalité même de sa signature personnelle n’est pas établie. Il ajoute qu’il n’apparaît pas, en tant que personne physique, comme partie au bail à la première page de l’acte : seule la société MASTAU IMMO, qu’il représentait, y figure. Il en déduit que le bail ne peut pas lui être opposé à titre personnel.

Il invoque ensuite le non-respect du formalisme légal impératif applicable aux engagements de caution souscrits par une personne physique au profit d’un créancier professionnel. Il se prévaut des articles L. 331-1 et L. 331-2 du code de la consommation, dont il rappelle qu’ils imposent notamment :

que la caution personne physique signe l’acte de cautionnement ;que cette signature soit précédée d’une mention manuscrite précise, rédigée par la caution elle-même, énonçant l’étendue exacte de son engagement (dettes garanties, loyers, intérêts, frais, accessoires) et indiquant qu’elle s’engage à payer le créancier sur ses revenus et ses biens si le débiteur principal n’exécute pas ses obligations ;et, en cas de caution solidaire, d’une seconde mention manuscrite spécifique, par laquelle la caution reconnaît renoncer au bénéfice de discussion et accepte de pouvoir être poursuivie directement.Il soutient que ces mentions manuscrites sont cumulatives, obligatoires, et d’ordre public, à peine de nullité du cautionnement.

Or, M. [U] affirme qu’aucune mention manuscrite de sa main ne figure sur l’acte invoqué par SAPEC, que l’étendue de l’engagement allégué n’est pas précisément définie (notamment quant aux loyers, intérêts, charges, accessoires, indemnités ou frais de procédure), et qu’aucune renonciation manuscrite au bénéfice de discussion n’apparaît. Il en conclut que le prétendu cautionnement est nul, et, à tout le moins, inopposable à son égard.

M. [U] soutient également qu’il n’est pas personnellement engagé par le bail commercial du 3 mai 2021. Il affirme qu’il n’est pas intervenu à cet acte en son nom propre, mais uniquement en qualité de représentant légal de la société MASTAU IMMO, locataire. Il fait valoir qu’en l’absence d’engagement clair, exprès et valable de sa personne physique, la société SAPEC ne peut pas lui réclamer personnellement le paiement des loyers impayés.

Il soutient également que le bail produit par SAPEC ne comporte pas de signature valablement certifiée comme étant la sienne, ni aucune mention manuscrite de sa main. Il en déduit que l’acte ne permet pas d’établir qu’il aurait consenti, à titre personnel, à garantir le paiement des loyers, charges et accessoires dus par la société locataire.

M. [U] fait aussi valoir que la société MASTAU IMMO a fait l’objet d’une procédure collective. Il soutient que la société SAPEC ne justifie pas avoir régulièrement déclaré sa créance locative au passif de cette procédure.

Il en déduit que, tant que la déclaration de créance n’est pas justifiée, SAPEC n’est pas recevable à agir contre lui en paiement en qualité de caution présumée. Selon lui, SAPEC ne peut pas contourner les règles de la procédure collective du débiteur principal en poursuivant directement la caution sans établir avoir respecté les formalités de déclaration de créance.

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Aux termes de ses dernières conclusions, la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER demande au tribunal de :

— DÉBOUTER la SARL SAPEC de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;

— À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une responsabilité serait retenue, LIMITER l’éventuelle condamnation au préjudice effectivement démontré, à supposer une perte de chance strictement appréciée ;

— DIRE ET JUGER que la SA ALLIANZ IARD devra relever et garantir la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER des condamnations éventuellement prononcées dans les limites et conditions de la police ;

— CONDAMNER la SARL SAPEC aux entiers dépens et à payer à ERA VIGNON IMMOBILIER la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Sur l’absence de faute du rédacteur et la régularité de la clause de cautionnement, ERA soutient avoir rédigé un bail clair et complet (03.05.2021), comprenant une page intitulée « Cautionnement » par laquelle M. [H] [U] intervient à titre personnel en qualité de caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division et définition de l’étendue de la garantie (loyers, charges, intérêts, indemnités, accessoires). La page de signatures porte la mention « signé et certifié par Yousign », de sorte que la signature électronique répond aux exigences de l’article 1367 du code civil (identification du signataire et lien avec l’acte). Elle fait valoir qu’aucune irrégularité intrinsèque de la clause n’est caractérisée : l’intervention personnelle de M. [U] y est expresse, distincte de celle du preneur, et la dématérialisation ne vicie ni le consentement, ni la preuve de l’engagement. À tout le moins, la discussion que la caution élève sur les anciennes mentions manuscrites et sur la preuve Yousign ne saurait, selon ERA, être imputée au rédacteur dès lors que le bailleur disposait d’un acte signé et exploitable.

Sur l’absence de préjudice réparable et le défaut de lien de causalité, ERA soutient que SAPEC n’établit pas un préjudice certain imputable au rédacteur : la bailleresse n’apporte pas la preuve de l’admission de sa créance dans la procédure collective de la locataire (RJ 07.09.2022 – LJ 26.01.2023) ni, partant, de l’effectivité d’un recours subrogatoire dont elle se dirait privée. En toute hypothèse, quand bien même une irrégularité de la clause serait retenue, le dommage ne pourrait s’apprécier qu’en perte de chance, nécessairement partielle, compte tenu des aléas de recouvrement (situation financière de la caution non démontrée, incertitudes procédurales). ERA ajoute que le quantum réclamé (15 001,88 €) est contesté : les pièces adverses ne démontrent pas de manière contradictoire l’absence d’encaissements, l’indexation au 972,97 € à compter de juin 2022 n’est pas justifiée par la base ILC officielle, et subsiste une ambiguïté HT/TTC au regard des stipulations contractuelles. Ainsi, le préjudice allégué par SAPEC ne serait ni certain, ni entièrement imputable à ERA.

Sur la garantie d’assurance, en cas de condamnation, ERA demande à être relevée et garantie par la SA ALLIANZ IARD dans les limites et conditions de la police souscrite (plafond et franchise contractuelle), l’assureur RC professionnelle ayant vocation à prendre en charge les conséquences pécuniaires d’une faute de rédaction, le cas échéant.

Sur les frais, estimant être assignée sans fondement, ERA sollicite la condamnation de SAPEC aux entiers dépens et une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 9 avril 2025, la SAS ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

— DÉBOUTER la SARL SAPEC de l’ensemble de ses demandes dirigées contre ALLIANZ IARD ;

— Dire que, si aucune faute n’est retenue à l’encontre d’ERA VIGNON IMMOBILIER ou si la caution est condamnée, la mise en cause d’ALLIANZ IARD est sans objet et l’assureur sera mis hors de cause ;

— À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une faute d’ERA VIGNON IMMOBILIER serait retenue, DIRE qu’ALLIANZ IARD n’a vocation qu’à relever et garantir son assurée dans les limites et conditions de la police RC professionnelle “Multagim+”, à hauteur d’un plafond de 160 000 €, avec franchise de 10 % opposable aux tiers (min. 915 € – max. 3 660 €), à l’exclusion de toute condamnation in solidum ; la garantie ne pouvant porter que sur le principal, les intérêts et les frais, dans la limite du plafond contractuel et sous déduction de la franchise ;

— ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement en ce qu’il serait prononcé à l’encontre de l’assureur ;

— CONDAMNER la SARL SAPEC aux entiers dépens et à payer à ALLIANZ IARD la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Sur l’absence de faute imputable à l’assurée (ERA) et la validité/opposabilité du cautionnement, ALLIANZ IARD soutient que le bail du 3 mai 2021 comporte une page « Cautionnement » par laquelle M. [H] [U] intervient à titre personnel en qualité de caution solidaire, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division et définition de l’étendue de la garantie (loyers, charges, intérêts, indemnités). La page de signatures porte la mention « signé et certifié par Yousign ». Selon elle, en application de l’article 1367 du code civil, la signature électronique constitue une signature valable dès lors qu’elle identifie son auteur et manifeste son consentement ; la preuve de la signature résulterait de l’acte signé. Elle en déduit que le cautionnement est valable et opposable, qu’aucune faute de rédaction ne saurait être imputée à l’agent immobilier ERA, et que, partant, la demande dirigée contre l’assureur doit être rejetée.

À titre subsidiaire, sur le lien de causalité et l’étendue du préjudice allégué par SAPEC, ALLIANZ IARD fait valoir que, à supposer même une irrégularité retenue à l’encontre d’ERA, SAPEC n’établit ni un préjudice certain, ni un lien de causalité direct : la preuve de l’admission de la créance dans la procédure collective (RJ 07.09.2022 – LJ 26.01.2023) n’est pas rapportée. Selon elle, la privation alléguée d’un recours ne relève au mieux que d’une perte de chance, nécessairement partielle, au regard des aléas de recouvrement (situation financière de la caution non établie) et des contestations sur le quantum (indexation à 972,97 € non justifiée par la base ILC, ambiguïtés HT/TTC, absence de pièces comptables contradictoires d’encaissements/non-encaissements). En toute hypothèse, aucune indemnisation intégrale à hauteur de 15 001,88 € ne saurait être allouée.

Sur la garantie d’assurance, ALLIANZ IARD conclut que, si, par impossible, une condamnation était prononcée contre ERA, sa garantie ne pourrait être mobilisée que dans les limites et conditions contractuelles de la police RC professionnelle “Multagim+”. Elle précise que la garantie ne pourrait couvrir que le principal, les intérêts et les frais, dans la limite du plafond et sous déduction de la franchise, et qu’elle n’a pas à être condamnée in solidum avec l’assurée.

Sur l’exécution provisoire, ALLIANZ IARD demande que l’exécution provisoire soit écartée à son égard, compte tenu de la nature assurantielle et des limites contractuelles de la garantie.

Sur les frais, estimant sa mise en cause infondée, ALLIANZ IARD sollicite la condamnation de SAPEC aux entiers dépens et la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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MOTIVATION

I. — Sur la validité et l’opposabilité du cautionnement du 3 mai 2021

Aux termes des articles L. 331-1 et L. 331-2 du code de la consommation, dans leur rédaction applicable avant le 1er janvier 2022 (anciens L. 341-2 et L. 341-3), l’engagement de caution souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel devait, à peine de nullité, être précédé des mentions manuscrites par lesquelles la caution, d’une part, reproduit l’étendue de son engagement (notamment la limite chiffrée en principal et accessoires) et, d’autre part, en cas de solidarité, renonce aux bénéfices de discussion et de division.

Ces dispositions, abrogées par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 à compter du 1er janvier 2022, demeurent applicables aux engagements souscrits antérieurement (principe de non-rétroactivité : art. 2 du code civil).

Par ailleurs, l’article 1367 du code civil dispose que la signature, qui identifie son auteur et manifeste son consentement, peut être électronique ; toutefois, la signature (même électronique) ne supplée pas à l’exigence autonome d’une mention manuscrite lorsque la loi la prescrit. Il incombe à celui qui invoque l’engagement d’en établir l’existence et la validité (art. 1353 du code civil).

Le bail commercial du 3 mai 2021 (pièce SAPEC n°1) comporte une page « Cautionnement » indiquant que M. [H] [U] « intervient aux présentes en qualité de caution solidaire ». La page de signatures porte la mention « signé et certifié par Yousign ». Aucune mention manuscrite de la caution n’est versée aux débats ; aucun dossier de preuve de signature électronique (certificat, horodatage, OTP, journal des événements) n’est produit qui attesterait, au surplus, d’une écriture de la main de la caution répondant aux formalités légales exigées en 2021. Les actes postérieurs — commandement du 10 juin 2022 (pièce n°11), signification “à la caution” du 15 juin 2022 (pièce n°10), mise en demeure du 13 septembre 2023 (pièce n°4) — ne sauraient régulariser un vice originaire affectant la formation de l’engagement ni valoir renonciation à s’en prévaloir.

Ainsi, le cautionnement en date du 3 mai 2021 est nul, à tout le moins inopposable à M. [H] [U]. La demande principale de la SARL SAPEC dirigée contre la caution sera rejetée ; les moyens subséquents relatifs à l’étendue de l’obligation de la caution, au quantum et au point de départ des intérêts sont, par voie de conséquence, sans objet.

II — Sur la responsabilité d’ERA VIGNON IMMOBILIER et la garantie d’ALLIANZ IARD

II.1 — Sur la faute du rédacteur (ERA)

En droit, le professionnel rédacteur d’acte, et spécialement l’agent immobilier intervenant comme mandataire du bailleur, est tenu d’une obligation de diligence et d’une obligation d’efficacité des stipulations essentielles qu’il fait souscrire (C. civ., art. 1992 ; à tout le moins, responsabilité délictuelle : art. 1240). L’inexécution fautive de cette obligation engage sa responsabilité et l’oblige à réparer le préjudice certain causé au mandant (C. civ., art. 1231-1).

Lorsque l’acte comporte un cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel, le rédacteur doit veiller au respect des conditions de validité applicables à la date de l’acte ; à défaut, l’inefficacité de la garantie révèle un manquement.

En 2021, la validité d’un cautionnement de personne physique envers un créancier professionnel était subordonnée, à peine de nullité, aux mentions manuscrites exigées par les anciens articles L. 331-1 et L. 331-2 du code de la consommation (v. Point I.1). Le bail du 3 mai 2021 rédigé par ERA comporte une page « Cautionnement » tapuscrite, sans que la caution n’y ait porté de mentions manuscrites ; aucun dossier de preuve n’est produit qui révélerait une modalité équivalente satisfaisant à ces exigences protectrices. L’inefficacité du cautionnement ainsi rédigé résulte donc directement d’un défaut de conformité aux règles alors en vigueur. Cette carence est d’autant plus imputable au rédacteur que la clause insère des formules standardisées inadaptées (référence à une « lecture par le notaire » alors que l’acte est sous seing privé), confirmant un défaut de vigilance dans la sécurisation de la garantie.

La nullité/inopposabilité de la caution prive la bailleresse de la garantie personnelle distincte du débiteur, alors que la créance locative d’août 2021 à septembre 2022 est établie par le décompte et les factures (15 001,88 €). La société preneuse étant ultérieurement placée en redressement, puis en liquidation judiciaire, l’inefficacité de la clause a fait perdre à SAPEC une chance sérieuse d’obtenir paiement auprès de la caution. Aucun élément du dossier ne permet de tenir cette dernière pour insolvable ; l’aléa tient principalement au contentieux et au recouvrement. Le tribunal évalue dès lors cette perte de chance à 90 % du montant de la dette impayée.

Ainsi, la faute d’ERA VIGNON IMMOBILIER est caractérisée ; il y a lieu de la condamner à réparer le préjudice de SAPEC à hauteur de 90 % × 15 001,88 € = 13 501,69 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation d’ERA par SAPEC (3 juin 2024).

II.2 — Sur la garantie d’assurance (ALLIANZ IARD)

En droit, l’assureur de responsabilité n’est pas codébiteur de la dette de son assuré : il n’a pas à être condamné in solidum avec lui. Sa dette naît du contrat d’assurance et consiste à relever et garantir l’assuré des conséquences pécuniaires de sa responsabilité dans les limites et conditions de la police (plafond, franchise, exclusions). La victime peut, si elle le souhaite, exercer l’action directe contre l’assureur ; à défaut, lorsque l’assureur est attrait en la cause par l’assuré, la décision a vocation à statuer en garantie.

En l’espèce, la SA ALLIANZ IARD garantit la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER au titre de sa RC professionnelle “Multagim+”. La SARL SAPEC n’obtient donc pas de condamnation directe de l’assureur à son profit ; en revanche, l’appel en garantie formé par ERA contre ALLIANZ est bien-fondé : il y a lieu de condamner ALLIANZ à relever et garantir ERA des condamnations prononcées au profit de SAPEC, dans la limite du plafond de 160 000 € et sous déduction de la franchise contractuelle de 10 % (min. 915 € – max. 3 660 €), la garantie couvrant le principal, les intérêts et les frais mis à la charge de l’assurée conformément aux stipulations de la police.

III — Sur les demandes accessoires

III.1 — Sur l’exécution provisoire

En droit, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire (CPC, art. 514), sauf dispositions contraires spécialement motivées.

En l’espèce, aucune incompatibilité n’étant caractérisée, l’exécution provisoire de droit s’applique à toutes les condamnations prononcées, y compris à l’obligation de garantie mise à la charge de la SA ALLIANZ IARD, laquelle s’exécutera dans les limites et conditions de la police rappelées ci-dessus.

III.2 — Sur les dépens (CPC, art. 696)

En droit, la partie perdante est condamnée aux dépens (CPC, art. 696), sauf décision motivée contraire.

En l’espèce, la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER succombe sur le chef principal à l’origine du litige et la mise en cause de l’assureur ainsi que l’action contre la caution procèdent des incertitudes nées de la faute professionnelle retenue à son encontre. Il est dès lors équitable de mettre à sa charge l’intégralité des dépens.

III.3 — Sur l’article 700 du code de procédure civile

En droit, les honoraires d’avocat ne constituent pas des dépens ; ils peuvent donner lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, appréciée en équité au regard des diligences utiles engagées et de l’issue du litige.

En l’espèce, M. [H] [U] a dû se défendre utilement contre l’action dirigée par la SARL SAPEC à son encontre en qualité de caution, dont il obtient le rejet : il sera alloué à son profit la somme de 1 500 €, à la charge de SAPEC.

La SARL SAPEC obtient la condamnation de la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER : il sera alloué à son profit la somme de 1 500 €, à la charge d’ERA.

Les demandes formées par ERA et ALLIANZ IARD sur le même fondement ne sont pas justifiées : elles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que l’engagement de caution souscrit le 3 mai 2021 par M. [H] [U] est nul, à tout le moins inopposable à ce dernier faute des mentions manuscrites légalement requises à la date de l’acte ;

DÉBOUTE en conséquence la SARL SAPEC de ses demandes dirigées contre M. [H] [U] en qualité de caution ;

CONDAMNE la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER à payer à la SARL SAPEC la somme de 13 501,69 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 ;

DEBOUTE la SARL SAPEC de sa demande de condamnation directe de la SA ALLIANZ IARD ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à relever et garantir la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER des condamnations prononcées au profit de la SARL SAPEC, dans les limites et conditions de la police RC professionnelle « Multagim+ », plafond 160 000 € par sinistre, franchise de 10 % opposable aux tiers (min. 915 € – max. 3 660 €), la garantie portant sur le principal, les intérêts et les frais mis à la charge de l’assurée ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit, y compris en ce qu’elle statue sur l’obligation de garantie visée au point 5 ;

CONDAMNE la SARL SAPEC à payer à M. [H] [U] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER à payer à la SARL SAPEC la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ERA VIGNON IMMOBILIER aux entiers dépens ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE