TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à Mme [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01802 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4WM2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [G]

née le 11 Décembre 1970 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [B]

née le 28 Janvier 1997 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Selon acte sous seing privé du 23 novembre 2020, Madame [X] [G], représentée par sa mandataire, la société Agence de la Comtesse Gia-Mazet, a donné à bail à Madame [O] [B] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer de 681 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Le 5 décembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [G] ont fait signifier à Madame [O] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, Madame [X] [G] a fait assigner Madame [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— condamnation au paiement de la somme de 6.645,04 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, autorisation du transport et de la séquestration des objets mobiliers (…),

— refus de tout délai de grâce,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, indexation annuelle incluse, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer

A l’audience du 23 mai 2024, Madame [X] [G], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 8.235,92 euros.

Comparant en personne, Madame [O] [B] a indiqué qu’elle comptait libérer les lieux à la fin du mois. Elle a reconnu le principe et le montant de la dette. Elle a sollicité un échéancier à compter du mois de juin 2024 sur la base de mensualités de 1.000 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.888,10 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2024.

Madame [O] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [B] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 795,44 euros actuellement, et de condamner Madame [O] [B] à son paiement à compter du 6 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [O] [B] reste devoir la somme de 8.235,92 euros à la date du 21 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [O] [B] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Madame [O] [B] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 8.235,92 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 21 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.888,10 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, la demande est mal fondée aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier versement intervenant le 8 avril 2023.

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Madame [O] [B] ne justifiant pas de versements et de sa capacité financière à respecter un échéancier, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

La défenderesse sera en outre condamnée à payer à Madame [X] [G] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2020 entre Madame [X] [G], d’une part, et Madame [O] [B] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent soixante-seize euros et quatre-vingt-cinq centimes (795,44 euros) à ce jour, à compter du 6 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à verser à Madame [X] [G] à titre provisionnel la somme de huit mille deux cent trente-cinq euros et quatre-vingt douze centimes (8.235,92 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés au 6 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023 sur la somme de 3.888,10 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [O] [B] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à verser à Madame [X] [G], une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente