TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18/11/24

à M^e PLANTARD

Le 18/11/24

à Mme [J]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05360 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MCT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [C] [J] venant aux droits de Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 30 juillet 2024, la société VILOGIA venant aux droits de la société LOGIREM a fait assigner Madame [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles

— condamner Madame [C] [J] à lui payer la somme de 36 368.86 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 6 mai 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer

— condamner Madame [C] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [C] [J] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 7 octobre 2024, la demanderesse a sollicité le bénéfice de son acte introductif, exposant que :

par acte sous seing privé en date du 26 janvier 1989, la société LOGIREM a donné à bail à Monsieur [U] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 375.62 euros, outre 213.67 euros de provision sur charges,par la suite le locataire avait épousé Madame [C] [J],Monsieur [U] [J] était décédé le 12 mars 2015, son épouse devenant seule titulaire du bail,par acte notarié du 27 décembre 2017, la SA LOGIREM a cédé à SA VILOGIA l’ensemble immobilier comprenant cet appartement,des loyers étant demeurés impayés, la société VILOGIA a fait signifier à Madame [C] [J] par acte d’huissier de justice en date du 4 mars 2024 un commandement de payer l’arriéré locatif (25 003.02 euros au principal), faisant par le même acte sommation de justifier de son avis d’imposition sous 8 jours pour enquête du surloyer, et visant la clause résolutoire contractuelle,les loyers sont demeurés impayés en dépit de ce commandement, et l’arriéré locatif s’est constamment accru, pour un montant actualisée de 36 368,86 euros au 6 mai 2024.

Madame [C] [J], régulièrement citée à étude, n’était pas présente.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mars 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La demanderesse ne produit pas le bail dont la clause résolutoire est invoquée, et sera donc invitée à le produire dans le cadre d’une réouverture des débats.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La société LOGIREM ne produit pas d’historique des loyers permettant au tribunal de connaître la date à partir de laquelle le surloyer prévu l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, en vertu duquel les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Elle ne justifie pas davantage des demandes annuelles prescrites par l’article L. 441-9 du même code : «L’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois.

À défaut et après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitation à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressource égale à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8.

Faute de disposer d’un décompte permettant de distinguer la dette au titre du loyer principal et de celle du surloyer, le tribunal n’est pas en mesure de se prononcer.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et avant dire droit, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats aux fins d’inviter la demanderesse à produire le bail, le décompte exhaustif distinguant le loyer et le surloyer, et les éléments relatifs au surloyer, et les parties à présenter leurs observations ;

SURSEOIT à statuer sur l’ensemble des demandes, principales et accessoires ;

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du : 22/09/25 9H00 Salle 1

DIT que la présente décision tiendra lieu de convocation ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE