TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à Mme [G] [S]

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/00276 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MDJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [G] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [W] [I], demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 13 septembre 2019, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (epic), Habitat [Localité 5] Provence, a donné à bail à Madame [W] [I] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2] dans le quatorzième [Localité 3] [Localité 5] pour un loyer de 372,21 euros et une provision sur charges de 160,86 euros.

Le 23 août 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic Habitat [Localité 5] Provence a fait signifier à Madame [W] [I] un commandement de payer la somme en principal de 581,38 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, l’Epic Habitat [Localité 5] Provence, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 597,76 euros comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexées selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer,

— condamnation au paiement de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

A l’audience du 15 février 2024, l’Epic Habitat [Localité 5] Provence, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux, munie d’un pouvoir, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 526,47 euros, hors frais de procédure, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Citée à étude, Madame [W] [I] n’était ni comparante ni représentée.

L’Epic Habitat [Localité 5] Provence a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a souligné le bien-fondé de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles, s’agissant de la troisième procédure engagée à l’encontre de la requise.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic Habitat [Localité 5] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 septembre 2019 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (paragraphe 8 page 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2023, pour la somme en principal de 581,38 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Non comparante, Madame [W] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [W] [I] reste devoir la somme de 526,47 euros, à la date du 31 décembre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus, hors frais de procédure.

Madame [W] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 526,47 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique un virement au profit de la bailleresse à la somme de 500 euros le 7 novembre, le paiement de 421,87 euros au titre de régularisation sur charges le 18 novembre 2023 et le versement de la CAF à la somme de 349,21 euros et le RLS réduction loyer solidarité au montant de 83,88 euros au mois de décembre.

Compte tenu de la reprise de paiement des loyers et charges du mois de novembre par Madame [W] [I], des versements d’allocation personnalisée au logement, de l’absence d’un décompte actualisé permettant de vérifier la reprise de l’intégralité du loyer courant avant la date de l’audience et de l’accord du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [W] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Epic Habitat [Localité 5] Provence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 604,91 euros à ce jour,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle sera en outre condamnée à payer à l’Epic Habitat [Localité 5] Provence la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution de la décision à venir sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2019 entre l’Epic Habitat [Localité 5] Provence et Madame [W] [I] concernant le logement, situé [Adresse 2] dans le quatorzième [Localité 4] sont réunies à la date du 4 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à verser à l’Epic Habitat [Localité 5] Provence, à titre provisionnel, la somme de cinq cent vingt-six euros et quarante-sept centimes (526,47 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023 (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance de décembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [W] [I] à s’acquitter de sa dette par 11 acomptes successifs et mensuels de quarante euros (40 euros) et une 12ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [W] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit six cent quatre euros et quatre-vingt-onze centimes (604,91 euros) à ce jour ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [I] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de l’Epic Habitat [Localité 5] Provence formée au titre des frais d’exécution de la décision à venir ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à l’Epic Habitat [Localité 5] Provence la somme de deux cents euros (200 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente