TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 28 NOVEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 23/01314 – N° Portalis DBW3-W-B7H-254P

AFFAIRE : S.C.I. C.B.N.D.M (M^e Xavier CACHARD)

C/ S.A.S. FONCIA [Localité 5] (M^e Nicolas MERGER)

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 novembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. C.B.N.D.M

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 500 993 076

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son Gérant

représentée par Maître Xavier CACHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 5]

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 067 803 916

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son Président en exercice

représentée par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 10 octobre 2008, la Société Civile Immobilière C.B.N.D.M a acquis les lots n°5 et 6 de l’immeuble situé [Adresse 2] dans le 3ème arrondissement de la ville de [Localité 5]. Il s’agit d’un appartement T3 situé au 2ème étage.

La Société FONCIA [Localité 5] a été le syndic de cet immeuble jusqu’au 24 août 2022.

Par l’intermédiaire de la Société 7APPART et selon bail de location du 28 octobre 2020, cet appartement a été loué à la Société PRIM’LOGISTIQUE.

Le 10 février 2020, le Gestionnaire locatif de la SCI C.B.N.D.M. a signalé au Syndic l’état de la cage d’escalier de l’immeuble et l’a alerté de nouveau par courriel en date du 23 octobre 2020.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 septembre 2020 des travaux de réfection de peinture de la cage d’escalier ont été votés pour un budget de 8.415,00 € TTC.

Dans un rapport en date du 30 novembre 2020, le Bureau d’Études Structure « E.LEVEN-Structure » a conclu que l’étaiement provisoire de la paillasse de l’escalier devait être réalisé dans les plus brefs délais et que la réhabilitation de la 1ère volée de la cage d’escalier ainsi que les reprises ponctuelles des marches dégradées au R+1 et R+2 devaient être réalisées dans un délai d’urgence à « très court terme, c’est-à-dire entre 3 et 6 mois ».

Par la suite, la Ville de [Localité 5] a décidé, par un arrêté n°2022-00524 en date du 1er mars 2022, de placer l’immeuble en état de péril imminent.

La SCI C.B.N.D.M a été contrainte de reloger son locataire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 mai 2022, la SCI C.B.N.D.M a, par l’intermédiaire de son Conseil, mis en demeure la Société FONCIA MARSEILLE de faire exécuter les décisions de l’assemblée générale de copropriété.

À la suite de ce courrier recommandé, le Syndic FONCIA [Localité 5] a informé les copropriétaires que les travaux de confortement de l’escalier débuteraient à compter du 31 mai 2022.

Par assignation en date du 20 janvier 2023, la SCI C.B.N.D.M a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la SAS FONCIA MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 1240, 1241 et 1992 du Code civil,

Vu l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article L521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 8, 4° du décret n°2015-1090 du 28 août 2015,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces susvisées,

JUGER que le Syndic FONCIA [Localité 5] a manqué à son obligation légale de pourvoir à la conservation de l’immeuble situé [Adresse 3], à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, conformément à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

JUGER que le Syndic FONCIA [Localité 5] a manqué à son obligation légale d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale de la copropriété située [Adresse 3],

JUGER que l’arrêté de péril pris par les services de la Ville de [Localité 5], en date du 1er mars 2022, de l’immeuble situé [Adresse 3], n’est que la conséquence des carences et négligences répétées du Syndic FONCIA [Localité 5],

JUGER que le Syndic FONCIA [Localité 5] a manqué à son obligation de conseil et d’information,

En conséquence,

DEBOUTER le Syndic FONCIA [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

JUGER que la responsabilité délictuelle du Syndic FONCIA MARSEILLE est engagée vis-à-vis de la SCI C.B.N.D.M,

CONDAMNER le Syndic FONCIA MARSEILLE à payer à la SCI C.B.N.D.M la somme de 2.550 euros à titre des dommages et intérêts, correspondant aux sommes qu’elle a engagées pour reloger son locataire du 16 mars 2022 au 31 mai 2022,

CONDAMNER le Syndic FONCIA MARSEILLE à payer à la SCI C.B.N.D.M la somme de 9.000 euros à titre des dommages et intérêts, correspondant au montant des loyers que la SCI C.B.N.D.M aurait dû percevoir jusqu’à l’expiration du bail initial prévu au 1er novembre 2023,

CONDAMNER le Syndic FONCIA MARSEILLE à payer à la SCI C.B.N.D.M la somme de 5.000 euros à titre des dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil et d’information,

CONDAMNER le Syndic FONCIA MARSEILLE à payer à la SCI C.B.N.D.M la somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndic FONCIA [Localité 5] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’huissier,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG23/01314.

Par conclusions signifiées régulièrement au RPVA le 13 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société SCI C.B.N.D.M demande au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1241 et 1992 du Code civil,

Vu l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article L521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 8, 4° du décret n°2015-1090 du 28 août 2015,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces susvisées,

JUGER que le Syndic FONCIA [Localité 5] a manqué à son obligation légale de pourvoir à la conservation de l’immeuble situé [Adresse 3], à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, conformément à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

JUGER que le Syndic FONCIA [Localité 5] a manqué à son obligation légale d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale de la copropriété située [Adresse 3],

JUGER que l’arrêté de péril pris par les services de la Ville de [Localité 5], en date du 1er mars 2022, de l’immeuble situé [Adresse 3], n’est que la conséquence des carences et négligences répétées du Syndic FONCIA [Localité 5],

JUGER que le Syndic FONCIA [Localité 5] a manqué à son obligation de conseil et d’information,

En conséquence,

DEBOUTER le Syndic FONCIA [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

JUGER que la responsabilité délictuelle du Syndic FONCIA MARSEILLE est engagée vis-à-vis de la SCI C.B.N.D.M,

CONDAMNER le Syndic FONCIA MARSEILLE à payer à la SCI C.B.N.D.M la somme de 2.550 euros à titre des dommages et intérêts, correspondant aux sommes qu’elle a engagées pour reloger son locataire du 16 mars 2022 au 31 mai 2022,

CONDAMNER le Syndic FONCIA MARSEILLE à payer à la SCI C.B.N.D.M la somme de 9.000 euros à titre des dommages et intérêts, correspondant au montant des loyers que la SCI C.B.N.D.M aurait dû percevoir jusqu’à l’expiration du bail initial prévu au 1er novembre 2023,

CONDAMNER le Syndic FONCIA MARSEILLE à payer à la SCI C.B.N.D.M la somme de 5.000 euros à titre des dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil et d’information,

CONDAMNER le Syndic FONCIA MARSEILLE à payer à la SCI C.B.N.D.M la somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndic FONCIA [Localité 5] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’huissier,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Par conclusions numéro 2 signifiées régulièrement au RPVA le 15 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société SAS FONCIA MARSEILLE demande au tribunal de :

Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du Code civil,

Dire et juger que la Société FONCIA MARSEILLE n’a commis aucune faute ni négligence à l’égard de la SCI C.B.N.D.M. ;

Ordonner à la SCI C.B.N.D.M. de communiquer l’arrêté de levée de péril ;

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI C.B.N.D.M.

A titre reconventionnel, condamner la SCI C.B.N.D.M. à payer à la Société FONCIA MARSEILLE la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Condamner la SCI C.B.N.D.M. à payer à la Société FONCIA MARSEILLE la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCI C.B.N.D.M. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;

Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les demandes de la SCI C.B.N.D.M. ;

****

La clôture de la procédure est intervenue le 26 juin 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 26 septembre 2024.

Le délibéré a été fixé à la date du 28 novembre 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les « dire et juger », « relever » et les « constater » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.

Ainsi, le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » et « constater » qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs.

Sur les demandes de la SCI C.B.N.D.M :

Sur la responsabilité de la SAS FONCIA [Localité 5] :

La société FONCIA [Localité 5] en sa qualité de syndic voit sa responsabilité recherchée au visa des dispositions légales propres à la copropriété et au visa des dispositions légales de droit commun.

La société qui officie en qualité de syndic de copropriété est liée par un contrat de mandat à la copropriété, aux termes duquel elle se doit de répondre du dol et des fautes qu’elle commet dans sa gestion conformément à l’article 1992 du code civil.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il sera rappelé qu’un tiers au contrat de syndic, comme l’est le copropriétaire, ne peut rechercher la responsabilité contractuelle du syndic du fait de ses fautes, en l’absence de liens contractuels avec ce dernier qui n’est lié qu’au syndicat des copropriétaires.

En revanche, tout copropriétaire peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement d’une faute contractuelle pour obtenir réparation de son préjudice personnel né de cette faute. En effet, le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. Toute faute délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic permet ainsi au(x) copropriétaire(s) d’engager sa responsabilité, sans qu’il y ait besoin de rechercher si cette faute est détachable ou non de ses fonctions.

Conformément à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le Syndic doit « administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à son entretien, et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que :

« Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux ».

Ainsi, il résulte de ce qui précède que le syndic a le devoir de faire réaliser les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble.

À cet égard, la jurisprudence considère qu’il est responsable des fautes qu’il commet dans sa gestion, dues à son imprudence ou à sa négligence pour effectuer les réparations sur les parties communes et lorsqu’il commet des retards, erreurs, négligences qui sont répétées dans l’exécution des travaux, ou qu’il n’engage pas, de sa propre initiative, en cas d’urgence des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En l’espèce la SCI CBNDM entend rechercher la responsabilité de la société FONCIA MARSEILLE considérant que cette dernière a commis des négligences, bien qu’alertée dès 2020 par le rapport du BET E.LEVEN STRUCTURE sur l’état de la cage d’escalier de l’immeuble, en n’engageant pas des travaux en urgence.

De son côté la société FONCIA estime avoir été diligente dans la prise en compte des informations qui lui ont été transmises et conteste avoir manqué à ses obligations.

Dans la présente procédure, il apparaît indispensable de retracer les évènements et les actes accomplis par la société FONCIA [Localité 5].

Il ressort des pièces produites que dès le 10 février 2020, le gestionnaire locatif de la SCI CBNDM a alerté la société FONCIA MARSEILLE, syndic de la copropriété, de l’état « déplorable » de la cage d’escalier de l’immeuble, et « de l’insalubrité très avancée » de cette cage d’escalier.

Après avoir répondu avoir diligenté beaucoup d’entreprise pour remettre cela en ordre, le syndic a convoqué une assemblée générale du 18 septembre 2020 et mis à l’ordre du jour des travaux de réfection de peinture de la cage d’escalier.

Par courriel en date du 23 octobre 2020, la société CBNDM a alerté une nouvelle fois le syndic de copropriété sur la nécessité d’intervenir sur les parties communes en ces termes « affaissement très dangereux dans lequel se trouve la cage d’escalier du [Adresse 4] ».

Mandaté pour analyser l’état de la cage d’escalier, le Bureau d’Études E.LEVEN STRUCTURE, a conclu dans son rapport du 30 novembre 2020, que l’étaiement provisoire de la paillasse de l’escalier devait être réalisé dans les plus brefs délais et que la réhabilitation de la 1ère volée de la cage d’escalier ainsi que les reprises ponctuelles des marches dégradées au R+1 et R+2 devaient être réalisées dans un délai d’urgence à très court terme c’est-à-dire entre 3 et 6 mois.

La société FONCIA [Localité 5] a, par courrier en date du 2 décembre 2020, informé les copropriétaires de la nécessité de faire des travaux tout en indiquant « visiblement ce n’est pas si invasif que ça ».

En dépit d’un étaiement provisoire réalisé en février 2021 qui aurait dû être suivi de travaux pérennes comme le préconisait le BET, la société FONCIA [Localité 5] a continué d’être alertée à de nombreuses reprises par les copropriétaires.

Ce n’est que le 12 mars 2021 que s’est tenue une assemblée générale extraordinaire dont le but était d’annuler les travaux de peinture et de voter une mission de maîtrise d’œuvre confiée à la société E.LEVEN STRUCTURE.

Cette société a transmis à FONCIA [Localité 5] un cahier des clauses techniques le 3 mai 2021 et le rapport d’analyse des offres le 28 juillet 2021. Aucune assemblée générale extraordinaire n’a été convoquée à la suite de la transmission de ces éléments.

Ce n’est que le 7 décembre 2021, soit 4 mois plus tard, qu’une assemblée générale ordinaire, s’est tenue au cours de laquelle les copropriétaires ont adopté la résolution 11 confiant la réalisation des travaux de confortement de l’escalier à la société RENOBAT pour un montant de 22.042,90 euros TTC.

Le 1er mars 2022, la ville de [Localité 5] a décidé de placer l’immeuble en état de péril imminent aux motifs que la cage d’escalier était fortement détériorée et avait fait l’objet d’un étaiement d’urgence (février 2021) réduisant fortement le passage avec risque de chute des personnes et chute d’éléments sur les personnes, et qu’il y avait la présence de maçonneries non adhérentes au niveau des tableaux, des fenêtres avec des risques de chute sur les personnes.

Il ressort de cet historique, que dès le 30 novembre 2020 le syndic FONCIA avait en sa possession les informations nécessaires pour faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux indispensables à la sauvegarde de l’immeuble conformément à l’article 37 du décret du 17 mars 1967, étant précisé que le BET E.LEVEN structure soulignait l’urgence des travaux à très court terme entre 3 et 6 mois.

La société FONCIA [Localité 5] ne peut se retrancher derrière l’étaiement provisoire réalisé en février 2021 pour contester avoir commis des négligences et fautes, alors même que l’arrêté de mise en péril souligne sa dangerosité, ni derrière le choix des copropriétaires de voter un plan de financement en décembre 2021 qui a retardé la mise en œuvre des travaux.

En effet, la société FONCIA avait été alertée sur la situation d’urgence, qu’elle a visiblement minimisé et relativisé comme en atteste son courrier d’information aux copropriétaires du 2 décembre 2020.

De plus alors même que la société BET E.LEVEN STRUCTURE avait transmis l’ensemble des pièces (cahier des charges et rapport d’analyse des offres) fin juillet 2021, FONCIA [Localité 5] a attendu la tenue de l’assemblée générale ordinaire le 7 décembre 2021, pour faire voter le principe des travaux et le plan de financement, alors même que la convocation d’une assemblée générale extraordinaire s’imposait.

L’urgence signalée ne pouvait être ignorée et justifiait que le syndic utilise les dispositions des articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967. En effet, l’article 35 combiné à l’article 37, l’autorisait, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, à demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne pouvait excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. De sorte qu’il pouvait faire commencer les travaux, et convoquer ensuite en urgence une assemblée générale.

Or, les travaux de confortement de l’escalier n’ont débuté – après l’arrêté de péril imminent du 1er mars 2022- qu’à partir du 31 mai 2022, après plusieurs mises en demeures de respecter les délibérations des assemblées générales, pour s’achever le 8 juillet 2022.

Dès lors, le fait que ces travaux aient démarré avec un retard de plus de 18 mois a nécessairement aggravé les désordres de l’immeuble, mettant en danger la sécurité des biens et des personnes.

En conséquence, la société FONCIA a manifestement commis des négligences en ne prenant pas la mesure de l’urgence, et en mettant 9 mois avant de saisir un BET structure pour évaluer la situation, qu’elle ne pouvait ignorer, mais avait clairement minimisé en prévoyant initialement des simples travaux de peinture, inadaptés au vu des courriels envoyés par les copropriétaires. De plus, en dépit du rapport d’un professionnel de la construction et de la structure de l’ouvrage, en date du 30 novembre 2020, la société FONCIA a continué de minimiser et de relativiser l’urgence.

Or, les délais de latence se sont multipliés pour conduire à l’arrêté de péril du 1er mars 2022, alors même que si le syndic FONCIA [Localité 5] avait fait usage des dispositions des articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967, les travaux auraient pu être mis en œuvre.

La société FONCIA ne peut valablement soutenir que les travaux n’ont pas pu être réalisés avant le mois de mai 2022 en raison d’un plan de financement voté par les copropriétaires et donc de son obligation d’attendre le règlement du dernier appel de fonds avant de commencer les travaux. En effet, ce vote n’est intervenu qu’en décembre 2021, dans le cadre d’une assemblée générale ordinaire. De même que si la mesure de l’urgence avait été prise, le syndic aurait dû informer les copropriétaires sur la nécessité d’un financement rapide.

En effet, l’urgence signalée dès le 30 novembre 2020, aurait dû la conduire, non pas à se contenter de poser des étais provisoires et à attendre que les financements soient complets, mais à faire usage des dispositions légales existantes comme rappelées ci-dessus.

S’agissant d’ailleurs des étais provisoires l’arrêté de mise en sécurité-procédure d’urgence de la ville de [Localité 5] en date du 1er mars 2022 souligne qu’ils réduisent fortement le passage avec un risque de chute des personnes et d’éléments sur les personnes. De sorte, que ces ouvrages provisoires installés en 2021 n’avaient pas vocation à rester sur site sur une période aussi longue, comme le précisait d’ailleurs le rapport du BET en date du 30 novembre 2022.

De fait et en application de ce qui précède, au visa de l’urgence, les travaux auraient dû commencer au plus tard dès le premier appel de fonds réalisé le 2 janvier 2022 et sans attendre le financement intégral des travaux.

Ainsi il ressort de ce qui précède que la société FONCIA [Localité 5] a commis des fautes contractuelles dans l’exécution de son mandat, en ne commandant pas dans l’urgence les travaux de réfection de cage d’escalier, et en n’exécutant pas les décisions prises en assemblée générale dans les délais. Cela a nécessairement généré un préjudice pour les copropriétaires et notamment la société CBNDM.

Il ne peut être contesté que l’arrêté de péril est la conséquence d’un enchainement de négligence, et de mise en œuvre tardive des travaux pourtant impératifs et signalés comme urgents dès le mois de novembre 2020.

En conséquence, il s’en déduit que la négligence du syndic est à l’origine du retard dans la réalisation des travaux et donc de l’arrêté de mise en péril du 1er mars 2022 pris par la mairie de [Localité 5].

La demanderesse recherche également la responsabilité de la société FONCIA [Localité 5] pour manquement à son obligation d’information du syndicat des copropriétaires arguant que cela lui a également causé un préjudice.

Sur ce point, il est incontestable que la société FONCIA [Localité 5], dont les interlocuteurs se sont succédés pour traiter le dossier, a manqué à son obligation d’information du syndicat des copropriétaires quant à l’urgence à effectuer les travaux, son courriel du 2 décembre 2020, postérieur au rapport du BET E.LEVEN STRUCTURE en témoigne. De plus, elle n’a pas cru bon devoir alerter la copropriété sur l’urgence à faire voter les travaux et à débloquer les fonds.

Ces manquements sont indéniables.

En conséquence, la société FONCIA [Localité 5] a commis des fautes et négligences dans l’exercice de sa mission de mandataire de la copropriété.

Sur les préjudices de la société CBNDM :

La société CBNDM soutient avoir subi un préjudice personnel qui est la conséquence directe d’une absence d’entretien des parties communes, et d’information.

Elle réclame la somme de 2.550 euros au titre des frais de relogement, et de 9.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers qu’elle aurait dû percevoir jusqu’à l’expiration du bail prévu au 1er novembre 2023, outre la somme de 5.000 euros résultant du défaut d’information.

S’agissant du coût de relogement :Elle expose avoir dû reloger son locataire durant plusieurs mois à compter du 1er mars 2022 date de l’arrêté de mise en péril.

Elle produit pour ce faire le bail d’habitation de son locataire au sein de l’immeuble frappé par l’arrêté de mise en péril, expirant le 1er novembre 2023, pour un loyer mensuel de 450 euros.

Aux termes des pièces produites, il n’est pas contestable que la société Prim’logistique était bien locataire de la société CBNDM selon bail de location ou de colocation de logement nu. Le contrat fait ressortir qu’il s’agit de la location d’un appartement pour un usage exclusif d’habitation principale. Le bail a pris effet le 1er novembre 2020, pour une durée de 3 ans, pour un loyer de 450 euros dont 30 euros de charges.

La défenderesse ne peut ignorer que pèse sur le bailleur l’obligation de reloger son locataire dans l’hypothèse d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser le logement.

En l’espèce, si l’immeuble n’avait pas été frappé par l’arrêté de péril, la demanderesse n’aurait pas eu à reloger son locataire.

Ce préjudice est la conséquence de l’arrêté de péril qui lui-même est la conséquence des fautes et négligences du syndic.

Le bail de relogement est un bail d’urgence à usage d’habitation principale. Il s’agit d’un contrat de sous-location entre la société SCI CBNDM, qui est à l’origine le locataire de la société SCI Les Colombes, et la société Prim’logistique, pour un relogement d’urgence qui ne peut excéder 3 mois à compter du 16 mars 2022, et un loyer de 850 euros mensuel.

Il n’est pas contestable que la demanderesse a dû reloger son locataire du 16 mars au 31 mai 2022.

Il ressort des pièces produites que le coût de ce relogement s’élève en réalité à la somme de 2.288,71 euros (150 euros de frais de dossiers auprès de la société 7APPART, 438,71 euros au titre de la période du 16 au 31 mars 2022, 850 euros pour le mois d’avril 2022, et 850 euros pour le mois de mai 2022).

En conséquence la société FONCIA [Localité 5] sera condamnée au paiement de la somme de 2.288,71 euros au titre du coût de relogement engagé par la demanderesse.

S’agissant du préjudice de perte locative :La demanderesse soutient que son locataire a donné son préavis le 10 mars 2022 aux fins de résiliation du bail, en raison de la mise en péril de l’immeuble et qu’elle a subi une perte financière de ce fait. Elle réclame à ce titre la somme de 9.000 euros qui correspond à la perte des loyers jusqu’au 1er novembre 2023.

Or, il ne ressort pas des pièces produites que la résiliation du bail soit directement imputable à l’arrêté de péril. La demanderesse ne produit qu’une correspondance de son gestionnaire 7APPART l’informant du préavis de son locataire. Cette pièce apparait donc insuffisante.

De plus, les travaux ont été terminés le 8 juillet 2022, et à ce jour aucune pièce n’est produite pour démontrer la levée de l’arrêté de péril. Il n’est pas plus démontré l’impossibilité dans laquelle se serait retrouvée la SCI CBNDM pour relouer son bien.

Or, il appartient à la société demanderesse de démontrer l’existence de son préjudice, qui ne peut reposer sur de simples allégations et suppositions.

En conséquence, la demande formulée au titre de la perte financière de loyers sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts au titre du manquement du syndic à son obligation de conseil et d’information :La demanderesse soutient que les manquements au devoir de conseil et d’information au syndicat des copropriétaires commis par la société FONCIA [Localité 5] lui ont causé un préjudice. A ce titre elle réclame la somme de 5.000 euros.

Pour autant, son seul argument consiste à dire qu’en dépit de ses courriels et injonctions la société FONCIA ne lui a pas répondu. Or il convient de rappeler à la société CBNDM qu’il lui appartient de démontrer le préjudice personnel qu’elle a subi, et que ce préjudice est directement lié au manquement de FONCIA à son obligation d’information et de conseil.

Force est de constater que la société CBNDM ne démontre aucunement la nature de son préjudice, qui serait autre que ceux déjà précédemment évoqués.

En conséquence sa demande sera rejetée.

Sur les demandes de la société FONCIA :

A titre reconventionnel, la société FONCIA [Localité 5] réclame la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts arguant que la procédure initiée par la société C.B.N.D.M lui cause un préjudice moral, la demanderesse s’étant trompée d’adversaire.

Il sera rappelé à la société FONCIA qu’elle succombe et que des fautes lui sont clairement imputables.

A ce titre sa demande de dommages et intérêts sera rejetée, pour ne pas être fondée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société FONCIA [Localité 5] succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition du greffe du tribunal :

Condamne la société FONCIA [Localité 5] à payer à la société C.B.N.D.M la somme de 2.288,71 euros au titre du relogement de son locataire

Déboute la société SCI C.B.N.D.M du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute la société FONCIA [Localité 5] de ses demandes,

Condamne la société FONCIA [Localité 5] à payer à la société C.B.N.D.M à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société FONCIA [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE