TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00485 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAI7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K], [V] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2021, ayant pris effet le 25 juin 2021, Monsieur [M] [T] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [V] [Y] portant sur un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 340,00 €, et une provision pour charges de 25,00 €, payables d’avance le 5 de chaque mois.

Le 21 juin 2021, le bailleur Monsieur [M] [T] a signé un contrat de cautionnement dénommé « VISALE » avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Le 13 juin 2024, une quittance subrogative a été délivrée par le bailleur, représenté par son mandataire l’agence [S], à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1414,80 €.

Par acte d’huissier de justice du 18 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire Monsieur [K] [V] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1.414,80 € au titre de l’arriéré locatif (février à juin 2024) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives auprès de la préfecture du Loiret a été informée de la situation de Monsieur [K] [V] [Y] le 19 juillet 2024 par la voie électronique.

Le 7 octobre 2024, une quittance subrogative a été délivrée par le bailleur, représenté par son mandataire l’agence [S], à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 2.249,43 €.

Par assignation d’huissier de justice du 22 octobre 2024 signifiée à Monsieur [K] [V] [Y] à l’étude, la SAS ACTION LOGEMENT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal, ou à titre subsidiaire, prononce la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; Ordonne l’expulsion de Monsieur [K] [V] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne Monsieur [K] [V] [Y] au paiement de la somme de 2.249,43 € avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024 sur la somme de 1.414,80 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ; Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamne Monsieur [K] [V] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamne Monsieur [K] [V] [Y] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur [K] [V] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; Dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département du Loiret le 24 octobre 2024 par la voie électronique.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a pas éclairé la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale de Monsieur [K] [V] [Y] du fait que ce dernier n’a donné aucune suite aux propositions de rendez-vous qui lui ont été proposés par le travailleur social.

À l’audience du 13 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT a maintenu l’intégralité de ses demandes et a actualisé le montant de la dette à la somme de 4.435,90 €.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à l’étude le 22 octobre 2024, Monsieur [K] [V] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025 puis à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 21 juin 2021 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée aux droits et actions du bailleur Monsieur [M] [T], tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement, qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 21 juin 2021 ayant pris effet le 25 juin 2021, en expulsion à l’encontre de Monsieur [K] [V] [Y] ainsi qu’en paiement des loyers et charges restés impayés.

II. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et sur l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGMENT SERVICE justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juillet 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 22 octobre 2024 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer, reproduisant textuellement lesdites dispositions légales et les termes de la clause résolutoire contractuelle prévoyant un délai de deux mois (§ VII des conditions générales du contrat de bail), a bien été signifié au locataire le 18 juillet 2024, portant sur la somme de 1.414,80 € à acquitter dans un délai de deux mois.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de cet acte, tandis qu’aucun plan d’apurement ne semble avoir été conclu dans l’intervalle entre les parties.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, subrogée dans les droits du bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le mercredi 18 septembre 2024.

De ce fait, il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée aux torts et griefs du preneur.

Il convient d’ordonner à Monsieur [K] [V] [Y] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

III. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Sur la dette locative :

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 22 avril 2025 mentionnant qu’une somme totale de 4.435,90 € a été versée au bailleur en garantie du paiement du loyer. La société demanderesse verse aux débats un décompte arrêté à la date du 6 mai 2025 démontrant que Monsieur [K] [V] [Y] reste redevable de la somme de 4.435,90 € au titre des loyers et charges -hors frais de poursuite- ne comprenant pas les loyers d’avril et mai 2025.

Du fait de son absence à l’audience, Monsieur [K] [V] [Y] prive la juridiction de tout élément ou information de nature à remettre en cause cette dette locative, et il sera, par conséquent, condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette somme de 4.435,90 €, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024 sur la somme de 1.414,80 €, et pour le surplus à compter de l’assignation introductive conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, Monsieur [K] [V] [Y] n’ayant pas comparu, ni démontré une quelconque reprise de paiement de son loyer courant avant l’audience.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail le 18 septembre 2024, une indemnité d’occupation reste due à compter du 19 septembre 2024. Au regard du montant du loyer et des charges à la date de l’audience, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 398,21 €.

Cependant, l’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions contractuelles que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

IV. Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [V] [Y], qui succombe à la procédure, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Cependant , en l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Toutefois, au cas d’espèce, et au regard des informations et pièces versées aux débats, il apparaît que l’exécution provisoire de la présente décision ne présente pas de risque d’entraîner de conséquences manifestement excessives et semble donc, de ce fait, compatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de ne pas l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail d’habitation signé le 21 juin 2021 ayant pris effet le 25 juin 2021 entre, d’une part Monsieur [M] [T] et, d’autre part, Monsieur [K] [V] [Y] portant sur un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 3], sont réunies depuis le 18 septembre 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période hivernale, et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 398,21 € par mois, montant révisable et actualisable selon les conditions contractuelles ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dès lors que ces paiements, effectués par la caution au bailleur, auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.435,90 €, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024 sur la somme de 1.414,80 €, et à compter de l’assignation introductive pour le surplus ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais du commandement de payer du 18 juillet 2024 et de l’assignation du 22 octobre 2024, ainsi que le coût des notifications délivrées à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et à la Préfecture du Loiret ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision s’appliquera de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge