TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me HAK Mélanie

Greffier : M^me DEGANI Agustina

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à Mme [P] [X]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00445 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NJK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3] [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

representée par Mme [P] [X] habilitée d’un un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 12 janvier 2022, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 320,41 euros outre 37,91 euros de provision sur eau et 80,74 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame [S] et Monsieur [K] par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 395,74 euros en principal, visant la clause résolutoire résolutoire.

Par assignation du 12 décembre 2023, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 3]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef ;condamner solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] à lui payer :* la somme provisionnelle de 393,41 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 7 décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 808,52 euros, hors frais de procédure, terme du mois de janvier 2024 inclus et comptes arrêtés au 19 février 2024.

Cités à étude, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés lors des débats.

Aucun diagnostic social et financier des locataires n’a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à HABITAT [Localité 4] PROVENCE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné du 18 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2023, pour la somme en principal de 395,74 euros.

Il résulte du décompte actualisé qu’une somme de 695,18 euros a été versée par la CAF au titre des allocations au logement avant l’expiration du délai de deux mois imparti aux locataires pour apurer leur dette.

Or, en application des articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu. En conséquence, l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne. Ainsi, la somme de 695,18 euros ne peut venir en déduction de la dette visée dans le commandement.

Par ailleurs, la régularisation des charges portant une somme de 303,25 euros au crédit des locataires, n’épuise les causes du commandement de payer.

Par conséquent, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 novembre 2023.

Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Co-locataires du bail, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] sont solidairement redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] restent devoir la somme de 746,94 euros, expurgée de tous frais de procédure (frais de commandement art 24 d’un montant de 61,58 euros facturés le 31 mai 2023 et non décomptés par le bailleur), et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement et par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] et de toute information sur leur situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de leur accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 4] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K], partie perdante, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2022 entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE d’une part, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K], à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 21 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 746,94 euros, expurgée de tous les frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, comptes arrêtés au 19 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président