TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 6]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00238 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D55L

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FAMILLE [S] FS, demeurant [Adresse 3]

représentée par ses co-gérants Monsieur [S] [Z] et Madame [G] [R] épouse [S]

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [V] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 avril 2023, Madame [J] [Y] a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [N] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel révisable de 580 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 50 euros, payables d’avance au plus tard le 10 de chaque mois.

Par acte notarié reçu le 27 février 2024 par Maître [K] [F], notaire associée à BOURGUIGNON, Madame [J] [B], veuve [Y], et Madame [H] [Y] ont cédé la propriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à PONT–DE–ROIDE (25150) à la SCI FAMILLE [S] FS.

Un commandement de payer la somme en principal de 1255,73 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire a été délivré le 15 avril 2025 et dénoncé le 16 avril 2025 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Selon acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du Doubs par voie électronique le 28 août 2025, la SCI FAMILLE [S] FS a fait assigner en référé Madame [V] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Au principal renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence : Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir et en conséquence ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [V] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [V] [N] à payer à la SCI FAMILLE [S] FS, à titre provisionnel, la somme principale de 2277,73 euros au titre des impayés en mai 2025 ;À compter du mois de juin 2025, condamner Madame [V] [N] à payer à la SCI FAMILLE [S] FS au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient dû être payés en cas de poursuite du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;Dire que les règlements devront être effectués directement entre les mains du propriétaire ; Condamner en outre Madame [V] [N] à payer à la SCI FAMILLE [S] FS au paiement d’une indemnité de 350 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil ;Condamner Madame [V] [N] à payer à la SCI FAMILLE [S] FS au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance et ses suites et notamment le coût du commandement de payer.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

La SCI FAMILLE [S] FS, représentée par ses cogérants, Monsieur [Z] [S] et Madame [G] [S], s’en réfère aux termes de son assignation auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du Code de procédure civile. Elle maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 4447,73 euros selon décompte en date du 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Citée par acte remis à étude, Madame [V] [N] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation

Selon l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 27 août 2025 intervient plus de deux mois après signalement des impayés à la CCAPEX en date du 16 avril 2025 et a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 4] en date du 28 août 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 5 novembre 2025 si bien que la demande est recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans la version applicable à la date du contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon acte d’huissier en date du 15 avril 2025, la SCI FAMILLE [S] FS a fait commandement à Madame [V] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 1255,73 euros dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte en date du 3 novembre 2025 produit par le bailleur que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 16 juin 2025 et d’ordonner la libération des lieux, ainsi que, le cas échéant, l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du bailleur, la locataire sera condamnée à payer à la SCI FAMILLE [S] FS à compter du 16 juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés.

L’indemnité est payable le premier jour suivant chaque mois échu.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 17 avril 2023 et un décompte faisant état à la date du 3 novembre 2025 d’une dette locative de 4447,73 euros.

Compte tenu de ce qui précède et au vu des décomptes détaillés produits par la SCI FAMILLE [S] FS, le montant non sérieusement contestable de la somme due par Madame [V] [N] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2025 inclus se chiffre à la somme de 4447,73 euros.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Madame [V] [N] à payer à la SCI FAMILLE [S] FS la somme de 4447,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il convient de souligner que la SCI FAMILLE [S] FS forme une demande de dommages-et-intérêts et non de provision laquelle ne saurait prospérer devant le juge des référés.

En outre, l’engagement de la responsabilité de Madame [V] [N] nécessite une appréciation au fond qui dépasse manifestement les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

En conséquence, il est dit n’y avoir lieu à référer sur cette demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [N], succombant, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [V] [N], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI FAMILLE [S] FS la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons recevable la demande de la SCI FAMILLE [S] FS de faire constater la réalisation de la clause résolutoire ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 17 avril 2023, conclu entre la SCI FAMILLE [S] FS, d’une part et Madame [V] [N] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à PONT–DE–ROIDE (25150) sont réunies au 16 juin 2025 et le bail est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence,

Constatons que Madame [V] [N] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] à compter du 16 juin 2025 ;

Ordonnons la libération des lieux ;

Disons qu’à défaut par Madame [V] [N] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Rappelons que le sort des meubles restés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [V] [N] à payer à la SCI FAMILLE [S] FS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, ce au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du 16 juin 2025 et ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

Condamnons Madame [V] [N] à payer, à titre provisionnel, à la SCI FAMILLE [S] FS la somme de 4447,73 euros (quatre mille quatre cent quarante-sept euros et soixante-treize centimes) au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référer sur la demande de dommage et intérêts fondée sur l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil ;

Condamnons Madame [V] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons Madame [V] [N] à payer à la SCI FAMILLE [S] FS la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection