TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 juin 2024

à M^e SUBE Julien

Le 14 juin 2024

à M^e Nicolas AURIOL

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/06071 – N° Portalis DBW3-W-B7G-23ER

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [C]

née le 11 Septembre 1957 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Julien SUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MARCOS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 octobre 2015 ayant pris effet le 1er novembre 2015, la société SICOFO ayant pour mandataire le Cabinet LIAUTARD a donné à bail à Madame [C] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 550 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2022, Madame [C] [D] a fait assigner La SARL MARCOS IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, et demande au juge des référés de :

— Condamner la SARL MARCOS IMMOBILIER à communiquer à Madame [C] [D] un décompte locatif révisé et actualisé faisant notamment apparaitre les paiements manquants et, de fait, l’absence de toute dette locative, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— Condamner la SARL MARCOS IMMOBILIER à communiquer à Madame [C] [D] l’ensemble des quittances locatives depuis décembre 2019, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— Condamner la SARL MARCOS IMMOBILIER à communiquer à Madame [C] [D] une attestation de loyer rectifiée ne faisant mention d’aucune dette locative, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

Condamner la SARL MARCOS IMMOBILIER à payer à Madame [C] [D] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— Condamner la SARL MARCOS IMMOBILIER à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [D] expose que la SARL MARCOS IMMOBILIER a succédé au Cabinet LIAUTARD et que depuis a prise de mandat, elle réclame une dette injustifiée, que la requérante a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception au gestionnaire en lui demandant de justifier les sommes réclamées par un décompte précis, de lui adresser les quittances locatives et de compléter l’attestation loyer destinée à la CAF ;

Madame [C] [D] soutient que la SARL MARCOS IMMOILIER maintient un solde antérieur débiteur en dépit des justificatifs qui lui ont été adressés, qu’elle ne justifie pas d’un report de 609,63 euros en décembre 2019, que ce report porte très certainement sur des loyers prescrits, que deux versements de la CAF n’ont pas été pris en compte et que Monsieur [T], caution de Madame [C] [D] procède à un virement du loyer le 27 de chaque mois ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mai 2023 et après quatre renvois, a été retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A cette audience, les parties ont été représentées par leur conseil ;

Suivant conclusions en réponse et reconventionnelles auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL MARCOS IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Juger que les demandes de Madame [C] [D] sont entachées de contestations sérieusesA titre reconventionnel et provisionnel, condamner Madame [C] [D] à payer la somme de 2053,52 euros au titre du bail d’habitation signé avec la société immobilière COFFIN FOUQUET le 19 octobre 2015Débouter Madame [C] [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusionsCondamner Madame [C] [D] à verser à la SARL MARCOS IMMOBILIER la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

La société défenderesse fait valoir qu’elle a répondu aux interrogations de Madame [C] [D], qu’elle a communiqué un nouveau décompte listant l’ensemble des sommes appelées et celles payées partiellement ; elle soutient que Madame [C] [D] n’est pas à jour du paiement de son loyer et de ses charges, que le cabinet LIAUTARD a transmis au nouveau gestionnaire un décompte des sommes restant dues par Madame [C] [D] et que ce décompte fait apparaitre un solde débiteur au mois de décembre 2019 à hauteur de 360,19 euros et que si le décompte de la SARL MARCOS IMMOBILIER fait état d’un solde débiteur de 609,63 euros , la différence s’explique par un montant de 257 euros de la CAF qui n’a été perçu par la société gestionnaire qu’au mois de janvier 2020 ;

La société défenderesse rappelle que les sommes payées chaque mois par Madame [C] [D] s’imputent sur les dettes les plus anciennes et qu’il n’y pas prescription ;

Concernant les deux virements de la CAF, la SARL MARCOS IMMOBILIER soutient ces deux virements sont bien mentionnées dans le décompte au crédit de la locataire ;

S’agissant des virements manquants invoqués par Madame [C], les pièces produites ne permettent pas d’établir que deux virements de 345 euros et de 387,36 euros sont intervenus ;

La société conclut que Madame [C] [D] est débitrice d’une dette locative à l’égard de son bailleur, qu’elle a refusé de payer les régularisations de charges et de loyers de sorte qu’elle a accumulé une dette, que depuis 2020 elle ne paie que partiellement les sommes dues ;

La SARL MARCOS IMMOBILIER fait enfin valoir que le dossier permet de constater que les demandes de Madame [C] [D] se heurtent à des contestations sérieuses et doivent être rejetées ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [C], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et en demandant au juge des référés de débouter la SARL MARCO IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;

La requérante soutient que les décomptes ne sont pas complets que la société gestionnaire échoue à produire un relevé comptable précis et détaillé et que la société défenderesse ne justifie toujours pas de la réalité de sa dette ;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où je juge statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties .

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [C] [D] soutient que les décomptes locatifs établis par la SARL MARCOS IMMOBILIER sont erronés et qu’il n’existe aucune dette locative et sollicite la condamnation de la SARL MARCOS IMMOBILIER à rectifier son compte locatif, à communiquer sous astreinte l’ensemble des quittances locatives depuis décembre 2019 ainsi que une attestation de loyer rectifiée ne faisant mention d’aucune dette locative ;

Concernant le solde antérieur débiteur, Madame [C] [D] il est versé aux débats un extrait de compte du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 qui reprend et détaille les sommes dues par la locataire et les sommes versées par la CAF et par Monsieur [T] en sa qualité de caution et par Madame [C] et mentionne un solde débiteur de 360,19 euros ;

L’extrait de compte arrêté au 31 décembre 2023 mentionne un solde débiteur au 31 décembre 2023 de 2053,52 euros et une du solde débiteur au mois de décembre 2019 de 609,63 euros ;

Il ressort des décomptes versés aux débats que la somme de 257 euros versée par la CAF au mois de décembre 2019 a bien été prise en compte dans le décompte arrêté au 31 décembre 2023 à la date du 27 janvier 2020 ;

Le solde antérieur est en conséquence justifié, la différence de 7,56 euros étant favorable à la locataire ;

Concernant les montants de 257 euros et de 270 euros versés par la CAF les 05 décembre 2019 et 5 janvier 2020, le décompte produit établit que la somme de 257 euros a été portée au crédit du compte de la locataire le 27 janvier 2020 et que celle de 270 euros a été portée au crédit du compte de la locataire le 05 février 2020 ;

De surcroît si Madame [C] soutient que quatre virements effectués par Monsieur [T] n’ont pas été portés au crédit de son compte, la lecture du décompte et les avis de virement produits aux débats établissent que la somme de 387,36 euros du 27 décembre 2021 a été intégrée au décompte le 03 août 2022, que la somme de 387,36 euros du 27 janvier 2022 a été intégrée au décompte le 03 août 2022 ;

La société MARCOS IMMOBILIER soutient que les deux autres virements à hauteur de 345 euros le 27 décembre 2019 et de 387,36 euros du 26 mai 2022 et ne sont pas justifiés par la requérante ;

Toutefois il ressort des décomptes produits que la somme de 387,36 euros du 26 mai 2022 a été intégrée au décompte le 30 mai 2022 ;

Reste le virement de 345 euros que Madame [C] soutient avoir effectué le 27 décembre 2019 ;

Force est de constater que la requérante ne justifie pas d’un avis de virement correspondant à ce montant et à cette date, le récapitulatif des sommes versées produit aux débats par Madame [C] n’étant pas suffisant pour établir la réalité de ce virement de 345 euros ;

Madame [C] ajoute que les décomptes sont erronés en ce sens que le dernier d’échéance pour le mois d’octobre 2022 mentionne que la dette locative s’élève à la somme de 1565,46 euros alors qu’elle était de 2098,62 euros en mai 2022 et ce alors même que Madame [C] a poursuivi le paiement de son loyer chaque mois;

Il est relevé que les avis d’échéances des mois de mai 2022 et d’octobre 2022 correspondent bien aux sommes détaillées dans les décomptes produits et qu’à la lecture des décomptes, contrairement aux affirmations de la requérante, Madame [C] ne paie que partiellement ses loyers et ses charges ;

Il ressort des développements susvisés que contrairement aux affirmations de Madame [C], et en l’absence de contestations sérieuses, la locataire qui ne justifie d’aucun autre paiement que ceux repris ci-dessus, reste redevable à l’égard de son bailleur d’un arriéré de loyers et charges qui est établit avec l’évidence requise en référé à la somme de 2053,52 euros au 05 mai 2023 ;

Il s’ensuit que Madame [C] qui échoue à démonter être à jour du paiement de ses loyers

et charges, sera déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

Sur la demande de dommages et intérêt

Madame [C] qui est déboutée de ses demandes principales et n’établissant pas de résistance abusive de la SARL MARCOS IMMOBILIER ni a fortiori de préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui de surcroît n’est pas formulée à titre provisionnel ;

Sur la demande reconventionnelle de la SARL MARCOS IMMOBILIER

La SARL MARCOS IMMOBILIER n’ayant pas qualité de bailleur sera déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de Madame [C] [D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2053,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 mai 2023 ;

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [D] qui succombe supportera la charge des dépens qui seront recouvrés come en matière d’aide juridictionnelle et sera déboutée de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SARL MARCOS IMMOBILIER qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et en l’absence de contestations sérieuses,

DIT que la dette locative de Madame [C] [D] s’élève à la somme de 2053,52 euros au 05 mai 2023 ;

DEBOUTE Madame [C] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SARL MARCOS IMMOBILIER qui n’a pas qualité de bailleur de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de Madame [C] [D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2053,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DEBOUTE Madame [C] [D] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL MARCOS IMMOBILIER de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE