TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01820

N° Portalis DBY2-W-B7J-IEAS

JUGEMENT du

03 Mars 2026

Minute n° 26/00266

S.C.I. QUINZIUS, S.A. SEYNA

C/

[N] [U]

[A] [H]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Marion LACOME d’ESTALENX

Copie conforme

Mme [N] [U]

et M. [A] [H]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Mars 2026,

après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

La S.C.I. QUINZIUS

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 451 776 108

dont le siège social est sis [Adresse 1]”

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

La S.A. SEYNA

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 843 974 635

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Marie CARRÉ, avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Marion LACOME d’ESTALENX (AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUI), avocat au barreau de PARIS (75),

ET :

DÉFENDEURS

Madame [N] [U]

née le 04 Octobre 1967 à [Localité 6]

Monsieur [A] [H]

né le 20 Mai 1963 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 8]

non comparants, ni représentés,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) QUINZIUS a, par contrat conclu sous seing privé le 14 janvier 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], une maison située [Adresse 4] LE, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 829,00 €, outre une provision sur charges de 11,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 829,00 €.

La Société Anonyme (SA) SEYNA, par acte de cautionnement du 14 janvier 2023, s’est portée caution, par l’intermédiaire de la Société par Actions Simplifiée (SAS) [L], de Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U].

Des incidents de paiement ont été relevés par la SCI QUINZIUS.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, la SCI QUINZIUS a fait délivrer à Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] un commandement de payer la somme de 1.611,60 € au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le même jour, la SCI QUINZIUS et la SA SEYNA ont assigné Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] ;

▸ condamner Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] à laisser libre de tous occupants de leur chef le logement qu’ils occupent et remettre à la SCI QUINZIUS les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

▸ ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de leur fait et si besoin, avec le concours de la force publique ;

▸ dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

▸ condamner solidairement, Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] à payer la somme de 2.521,60 €, au titre des loyers et charges dus au terme d’août 2025 échu, à la SA SEYNA, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

• la somme de 1,60 € à la SCI QUINZIUS,

• la somme de 2.520,00 € à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SCI QUINZIUS à hauteur de ce montant ;

▸ condamner solidairement Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] à payer à la SCI QUINZIUS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clefs ;

▸ condamner solidairement Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000,00 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 juin 2025.

L’assignation a été remise par le commissaire de justice directement à la personne de Monsieur [A] [H] et qui a accepté de recevoir le pli pour Madame [N] [U], absente, se déclarant le compagnon de cette dernière.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SCI QUINZIUS et la SA SEYNA, par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Elles indiquent que la dette actualisée au 6 novembre 2025 est de 3.151,60 €, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice, ne se sont ni présentés ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] souhaitent se maintenir dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL ET D’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SCI QUINZIUS justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 juin 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI QUINZIUS et la SA SEYNA en demande de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI QUINZIUS a produit le contrat de bail, le commandement de payer du 4 juin 2025 et un décompte établi le 6 novembre 2025 démontrant que Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] restaient devoir, à la date du commandement de payer, la somme de 1.611,60 € et le 6 novembre 2025 celle de 3.151,60 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], absents à l’audience, et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, seront condamnés solidairement, conformément à l’article 16 du contrat de bail, à payer la somme de 3.151,60 € au titre de l’arriéré locatif.

La SCI QUINZIUS et la SA SEYNA ont demandé que la somme due soit répartie entre elles, en se fondant sur le montant arrêté dans l’assignation à 2.521,60 €, ainsi : 1,60 € pour la SCI QUINZIUS et 2.520,00 € pour la SA SEYNA.

A l’appui de leur demande elles produisent trois quittances subrogatives pour les impayés des mois de décembre 2024 (840,00 €), mai 2025 (840,00 €) et juillet 2025 (840,00 €), soit un total de 2.520,00 € payés par la SAS [L] à la SCI QUINZIUS.

Or, d’une part, la SAS [L] n’est pas partie à l’affaire, d’autre part, le montant visé dans les quittances subrogatives ne correspond pas à la somme actualisée de 3.151,60 € dont le paiement a été sollicité lors de l’audience sans distinction de répartition entre le bailleur et la caution.

Par conséquent, Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] seront condamnés à payer la somme de 3.151,60 € à la SCI QUINZIUS, aucun élément produit ne permettant d’opérer une répartition de la somme entre la SCI QUINZIUS et la SA SEYNA.

SUR LES MANQUEMENTS DU LOCATAIRE A SON OBLIGATION, LA RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer du 4 juin 2025 un arriéré locatif de 1.611,60 € qui n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois visé par ledit commandement, la dette étant de 2.521,60 € le 6 août 2025.

En outre, il ressort du décompte que les loyers des mois de juillet et septembre 2025 n’ont pas été payés.

De plus, Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], absents à l’audience, n’ont pas fait de proposition de plan d’apurement.

Dans ces conditions, le Tribunal ne peut accorder des délais de paiement à Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U].

Par conséquent, le Tribunal prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la SCI QUINZIUS et Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], à compter du présent jugement, déclare Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] occupants sans droit ni titre du logement à compter de cette date et ordonne leur expulsion.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la SCI QUINZIUS sollicite la libération du logement à la date du jugement de résiliation du bail.

Or, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] sont entrés dans le logement après signature d’un contrat de bail et n’ont donc pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De surcroît aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], les loyers ayant été payés sur une longue période sans incidents.

Par conséquent, la SCI QUINZIUS sera déboutée de sa demande de libération immédiate du logement, à la date du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] sera exécutée conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 3 mars 2026, causent par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en les condamnant solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 840,00 € mensuels.

Par conséquent, Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], qui devront payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, seront condamnés solidairement à verser à la SCI QUINZIUS, à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la SCI QUINZIUS sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 3.151,60 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], partie perdante, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SA SEYNA, l’équité commande de condamner solidairement Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] à lui verser la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la SCI QUINZIUS, bailleur, et Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], locataires, du logement situé [Adresse 5] (49370[Adresse 6], à compter de la présente décision ;

ORDONNE à Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression des délais légaux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI QUINZIUS pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], solidairement, à payer à la SCI QUINZIUS la somme de Trois Mille Cent Cinquante et Un Euros Soixante (3 151,60 €), au titre de l’arriéré locatif suivant un décompte arrêté au 6 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025, aucun élément produit ne permettant d’opérer une répartition entre la SCI QUINZIUS et la SA SEYNA, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], solidairement, à payer à la SCI QUINZIUS, outre le loyer mensuel jusqu’à la résiliation du contrat de bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter de la présente décision de résiliation du bail et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], solidairement, aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] et Madame [N] [U], solidairement, à payer à la SA SEYNA la somme de Mille Euros (1 000,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,