TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 28 Février 2025

N° RG 24/08302 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJFD

Jugement du 28 Février 2025

N° : 25/186

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[O] [M] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [M] [N]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Mme [W] [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [O] [M] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2011, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [M] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 268,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 670,44 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 23 septembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de Mme [O] [M] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

o 6.531,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o les loyers dus du 6 septembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer, de la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement et du procès-verbal de constat d’abandon converti en procès-verbal de difficulté,

• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, dire qu’à défaut de règlement d’une échéance, la totalité de la dette reviendra immédiatement exigible et le locataire sera expulsé.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 décembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [W] [Y] dument munie d’un pouvoir.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 décembre 2024, s’élève désormais à 7.368 euros, déduction faite des frais de procédure. Le bailleur indique que le délai de deux mois entre la notification à la CCAPEX et l’assignation a bien été respecté, les dates figurant dans l’assignation étant érronées.

ARCHIPEL HABITAT précise que la locataire s’était engagée à régler 100 euros par mois, en plus du loyer courant, afin d’apurer sa dette locative, engagement qu’elle n’a pas respecté.

Par ailleurs, le bailleur sollicite la condamnation de Mme [M] [N] aux dépens inhérents à la procédure antérieure de constat de l’abandon du logement ayant donné lieu à un procès-verbal de difficulté.

Enfin, l’établissement ARCHIPEL HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Comparant en personne à l’audience, Mme [O] [M] [N] expose qu’elle a été hospitalisée et a fait l’objet d’un traitement, si bien qu’elle ne regardait plus ses courriers.

Elle affirme bénéficier d’un salaire mensuel de 1.600 euros et s’engage à reprendre le paiement de son loyer. A ce titre, elle propose de procéder à un paiement de 1.000 euros puis, à partir du mois de janvier, de payer un surplus de loyer mensuel de 30 euros afin d’apurer sa dette.

La locataire sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le loyer et les charges sont payables chaque mois, à terme échu dès réception de l’avis d’échéance.

Il convient de relever que malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 8 août 2022, Mme [O] [M] [N] n’a pas réglé la dette locative de 670,44 euros qui y était mentionnée et qu’elle n’a cessé depuis d’aggraver l’arriéré locatif en réglant partiellement le loyer ou en ne le réglant pas pendant plusieurs mois. Ainsi, aucun règlement n’a eu lieu entre octobre 2023 et mai 2024 puis entre juillet et octobre 2024.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 décembre 2024, Mme [O] [M] [N] lui devait la somme de 7.368 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.531,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [O] [M] [N] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur les délais de paiement

L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Mme [O] [M] [N] ne lui permettent pas de régler des mensualités d’un montant supérieur à 30 euros par mois. La défenderesse ne justifie donc pas être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard de la loi et des intérêts du bailleur.

Dans ces conditions, sa demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Au vu du maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, depuis le 4 décembre 2024, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 473,06 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [O] [M] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Toutefois, les frais inhérents à la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement du 28 février 2024 et au procès-verbal de constat d’abandon converti en procès-verbal de difficultés du 10 avril 2024 ne sauraient être inclus dans les dépens, ces actes étant étrangers à la présente instance.

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. »

Le coût du commandement de payer du 8 août 2022 ne saurait être mis à la charge du locataire, cet acte, entrepris sans titre exécutoire, n’étant pas prescrit par la loi dans le cadre d’une demande tendant à faire prononcer la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique de la locataire, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 juin 2011 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [O] [M] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 4 décembre 2024,

ORDONNE à Mme [O] [M] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [M] [N] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7.368 euros (sept mille trois cent soixante-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.531,47 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [M] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE Mme [O] [M] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 473,06 euros (quatre cent soixante-treize euros et six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [O] [M] [N] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 23 septembre 2024,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge