TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à M^e BENSA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2025

à M. [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02935 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45QZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AMC

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [G]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [H] épouse [F]

née le 26 Septembre 1941 à ALGERIE

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er février 2019, la SCI AMC a donné à bail à Monsieur [G] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 540 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte séparé du 29 janvier 2019, Madame [F] née [H] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AMC a fait signifier à Monsieur [G] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 2997,97 en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance.

Ce commandement a été signifié à la caution le 06 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 pour Madame [F] née [H] et le 30 avril 2024 pour Monsieur [G] [Z], la SCI AMC a fait assigner Monsieur [G] [Z] et Madame [F] née [H] en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, le cas échéant avec l’appui de la force publique;

— condamner solidairement et conjointement Monsieur [G] [Z] et Madame [F] née [H] à verser à la SCI AMC la somme provisionnelle de 3258,76 euros au titre des loyers et charges impayés selon relevé de compte au mois de mars 2024;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer et accessoires éventuellement indexée et condamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [F] née [H] à payer ladite indemnité à la SCI AMC avec intérêts au taux légal jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [F] née [H] à verser à la SCI AMC, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [F] née [H] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais du commandement déjà signifié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A cette audience, la SCI AMC , représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [G] [Z] et Madame [F] née [H] cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La SCI AMC a été autorisée à produire en cours de délibéré un justificatif de propriété et un extrait KBIS ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

Suivant décision avant dire droit du 12 septembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 novembre 2024 la réouverture des débats en invitant la SCI AMC à produire un décompte justifiant le solde débiteur de 2425,30 euros au 1er octobre 2021 et à produire un décompte actualisé au jour de l’audience de renvoi ;

A l’audience du 21 novembre 2024, la SCI AMC a indiqué que les requis étaient à jour des loyers courants et que la dette avait été soldée, mais qu’elle maintenait ses demandes en résiliation du bail et en expulsion ainsi que celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Monsieur [G] [Z] a comparu en personne ; il a déclaré que la dette était apurée et a sollicité la suspension de la clause résolutoire en indiquant qu’il était à la retraite à partir du mois de janvier 2025 avec 1200 euros de ressources et qu’il percevait actuellement le RSA ;

Madame [F] née [H], avisée du renvoi n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce il est établi que l’assignation a été dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI AMC justifie de son existence par l’extrait KBIS versé aux débats et justifie par le constat d’absence de surenchère du 14 octobre 2002 de Maître [E] [D], notaire à Marseille, avoir acquis le bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

La SCI AMC est en conséquence recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI AMC a indiqué à l’audience du 21 novembre 2024 que la dette était soldée ;

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 10 octobre 2024 est soldée, le compte du locataire étant à cette date créditeur de 350,45 euros, et que la demande en paiement de la SCI AMC est devenue sans objet tant à l’égard de Monsieur [G] [Z] que de la caution Madame [F] née [H];

Sur les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de la requise et paiement d’indemnités d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 2997,97 euros .

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 mars 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] a sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

Il n’est pas contesté que la condition de reprise du paiement des loyers est remplie ;

Et il ressort des éléments du dossier que si Monsieur [G] [Z] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer dans le délai légal, les efforts de paiement de Monsieur [G] [Z] font que le compte du locataire est créditeur de 350,45 euros au 10 octobre 2024;

Compte tenu de ces efforts et de l’absence de dette locative à ce jour, il y a lieu d’octroyer d’office au requis des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 21 novembre 2024 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que Monsieur [G] [Z] ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que les demandes de la SCI AMC tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et le paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation seront rejetées;

La demande tendant à obtenir la condamnation solidaire de Madame [F] née [H] au paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation sera rejetée;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [Z] et Madame [F] née [H] dont les manquements à leurs obligations sont à l’origine de la procédure, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité ne commande pas de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI AMC qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SCI AMC recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 mars 2024 ;

ACCORDONS à Monsieur [G] [Z] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 21 novembre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

CONSTATONS que le délai accordé a été respecté ,

CONSTATONS que Monsieur [G] [Z] s’est intégralement acquitté de l’arriéré locatif et qu’il n’existe plus de dette au titre des loyers et charges à ce jour ;

CONSTATONS que la demande en paiement de la SCI AMC est devenue sans objet tant à l’égard de Monsieur [G] [Z] que de la caution Madame [F] née [H];

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

REJETONS la demande de constat de la résiliation du bail liant la SCI AMC et Monsieur [G] [Z] et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et le paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation ;

REJETONS la demande tendant à obtenir la condamnation solidaire de Madame [F] née [H] au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation ;

DEBOUTONS la SCI AMC de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [F] née [H] aux entiers dépens, en ce compris en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE