Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 07 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.C.I. DAM STERDAM

Zone de la Ferté

Rue d’Amsterdam

44370 VARADES

représentée par Maître Marie FAVREAU, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [O]

Zone Industrielle de la Ferté

54 Rue d’Amsterdam Varades

44370 LOIREAUXENCE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

date de réouverture des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/02924 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIVO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Marie FAVREAU

CCC à Monsieur [S] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1er septembre 2019, pour une durée de trois ans renouvelable, la société civile immobilière familiale DAM STERDAM a donné à bail à Monsieur [S] [O] un local à usage d’habitation sis rue d’Amsterdam, zone de la Ferté à Varades (44370) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 390 euros outre un provision mensuelle pour charges de 80 euros et un dépôt de garantie de 382 euros.

Par acte du 21 février 2024, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, la SCI DAM STERDAM a assigné Monsieur [S] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir :

Déclarer son action recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail en date du 1er septembre 2019 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

Condamner [S] [O] au paiement de la somme de 2 731 euros arrêtée au 22 avril 2024 et à parfaire à la date de l’audience ;

Ordonner, l’expulsion de [S] [O] et de tout autre occupant de son chef de l’appartement situé rue d’Amsterdam – zone de la Ferté 44 370 – VARADES, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [O] depuis la date de la résiliation du bail jusqu’à la liberté effective de l’appartement à un montant égal au montant des loyers et charges locatives et le condamner au paiement de cette indemnité jusqu’à libération effective de l’appartement ;

Condamner Monsieur [S] [O] à payer à la SCI DAM STERDAM la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 7 novembre 2024. Cependant, suite au courrier du défendeur daté du 13 novembre 2024, une réouverture des débats a été ordonnée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience du 6 mars 2025, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses dernières conclusions tout en actualisant sa créance à la somme de 4 965.50 euros arrêtée au 5 mars 2025. Elle a précisé qu’elle maintenait sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal et a formulé une demande de résiliation judiciaire pour troubles du voisinage à titre subsidiaire. Elle a également indiqué qu’aucun versement n’avait été effectué par le locataire depuis le 21 février 2024.

La demanderesse ne justifie pas avoir communiqué au défendeur ses dernières écritures. Dès lors, seuls les prétentions et moyens de l’assignation seront étudiés.

Monsieur [S] [O] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Il a expliqué qu’il souhaitait quitter le logement pour trouver du travail et aller vivre à Nantes, mais il n’a pas encore déposé son préavis. Monsieur [S] [O] a précisé sa situation, déclarant percevoir le revenu solidarité active et avoir déposé un dossier de surendettement le 25 février 2025. Il a indiqué qu’il avait d’autres dettes et qu’il ne pouvait pas proposer de délais de paiement.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 07 novembre 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 29 février 2024.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les loyers et les charges du local d’habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 4 965.50 euros, terme de mars 2025 inclus. Le locataire ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

La créance étant justifiée pour la somme de 4 965.50 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [O] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers et des charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, la SCI DAM STERDAM a fait délivrer à Monsieur [S] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 887 euros au titre des loyers et charges arrêté au 5 février 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 22 avril 2024.

Dès lors, Monsieur [S] [O], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour troubles du voisinage.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [O]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 22 avril 2024, Monsieur [S] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation selon les termes du contrat et de condamner Monsieur [S] [O] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er avril 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [S] [O], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX, celle-ci n’étant pas obligatoire s’agissant d’une SCI familiale.

Il ne serait pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [S] [O] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SCI DAM STERDAM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 1er septembre 2019 entre la SCI DAM STERDAM et Monsieur [S] [O] portant sur un local à usage d’habitation sis rue d’Amsterdam, zone industrielle de la Ferté à Varades (44370) et ses accessoires à compter du 22 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation prévues au contrat ;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer à la SCI DAM STERDAM la somme de 4 965.50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à verser à la SCI DAM STERDAM une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] aux entiers dépens ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA