TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à Mme [B] [U]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05412 – N° Portalis DBW3-W-B7H-32QF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] [Localité 6] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [U] [B], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 16 septembre 2022, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (epic), Habitat [Localité 6] Provence, a donné à bail à Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3] dans le [Localité 7] pour un loyer de 292,14 euros et une provision sur charges de 120,11 euros.

Le 21 avril 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic Habitat [Localité 6] Provence a fait signifier à Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] un commandement de payer la somme en principal de 1.020,02 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, l’Epic Habitat [Localité 6] Provence, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 2.179,48 euros comptes arrêtés au 1er août 2023 et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexées selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Un diagnostic social et financier a été établi le 15 septembre 2023.

Madame [N] [X] a comparu à l’audience du 2 novembre 2023.

A l’audience du 15 février 2024, l’Epic Habitat [Localité 6] Provence, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux, munie d’un pouvoir, a réitéré les termes de son assignation.

Cités à étude, Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] n’étaient ni comparants ni représentés.

L’Epic Habitat [Localité 6] Provence a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle s’est en revanche opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 août 2023, soit plus de deux mois avant le premier appel de l’affaire le 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic Habitat [Localité 6] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 21 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 septembre 2022 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (paragraphe 8 page 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 avril 2023, pour la somme en principal de 1.020,02 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 juin 2023.

Monsieur [X] et Madame [X] née [E] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 497,72 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [R] [H] à son paiement.

Non comparants, Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] restent devoir la somme de 2.248,70 euros, à la date du 31 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 2.248,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique un virement de la somme de 600 euros le 27 janvier 2024. Il ressort du diagnostic social et financier que l’arriéré locatif est aggravé par un blocage du versement de prestations sociales, outre les problèmes de santé de Madame, bénéficiant d’une reconnaissance en qualité d’adulte handicapé depuis le mois de septembre 2023.

Compte tenu de la reprise de paiement des loyers et charges par Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] et de l’accord du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

En l’absence des défendeurs et d’accord du bailleur, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordée d’office.

Les délais de paiement sont octroyés d’office en application de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à l’Epic Habitat [Localité 6] Provence la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution de la décision à venir sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2022 entre l’Epic Habitat [Localité 6] Provence et Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] concernant le logement, situé [Adresse 3] dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 22 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, yy pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et soixante douze centimes (497,72 euros) à ce jour, à compter du 22 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] à verser à l’Epic Habitat [Localité 6] Provence, à titre provisionnel, la somme de deux mille deux cent quarante huit euros et soixante dix centimes (2.248,70 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 (loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance de janvier 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] à s’acquitter de leur dette par 35 acomptes successifs et mensuels de soixante euros (60 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de l’Epic Habitat [Localité 6] Provence formée au titre des frais d’exécution de la décision à venir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [X] et Madame [N] [X] née [E] à payer à l’Epic Habitat [Localité 6] Provence la somme de cent euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente