AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Pôle de proximité

[Adresse 4]

[Localité 1]

S.D.C. RESIDENCE FLEURIE c\ [E] [B]

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

DECISION N° 25/181

N° RG 25/00787 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QD5R

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE FLEURIE

domiciliée : chez [X] [H] Syndic

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Ambre SENNI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substituée par Maître Leslie PEROT-LERDA, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [B]

né le 15 Avril 1975 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur Yves TEYSSIER, Vice-Président

Greffier : Madame Laurence BOYER

À l’audience publique du 16 Septembre 2025, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 18 Novembre 2025.

Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 04 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » a fait assigner devant le tribunal de céans Monsieur [E] [B], propriétaire d’un appartement formant le lot n°26 et d’un garage formant le lot n°06 dans cette copropriété située [Adresse 7] et redevable d’un arriéré de charges de copropriété, afin de le voir condamner au paiement :

de la somme de 2.399,19 euros au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 sur la somme de 1.277,16 euros et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance ;

de la somme de 547,28 euros au titre des frais que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

de la somme de 2.100 euros à titre des dommages-intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés pas sa carence ;

de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

A l’audience du 16 septembre 2025, à laquelle l’affaire venait après renvoi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » est représenté. Monsieur [E] [B] assigné selon les modalités visées aux articles 656 et 658 du code de procédure civile et avisé régulièrement de la date de renvoi, n’est ni comparant, ni représenté.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » expose que Monsieur [E] [B], propriétaire d’un appartement formant le lot n°26 et d’un garage formant le lot n°06 dans cette copropriété située [Adresse 7], ne règle pas régulièrement ses charges ; que de nombreuses mises en demeure lui ont été adressées ; que ces mises en demeure sont restées infructueuses ; que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » s’est vu dans l’obligation de lui faire signifier un commandement de payer le 30 avril 2024 ; que nonobstant ce commandement de payer, Monsieur [E] [B] n’a pas régularisé sa situation, que la créance actualisée du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » s’élève, à la date du 11 septembre 2025, à la somme de 3.403,65 euros ; qu’il réactualise le montant de sa demande en principal et maintient l’ensemble de ses autres demandes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il convient de se référer aux écritures du demandeur déposées à l’audience du 16 septembre 2025.

SUR QUOI

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande, en l’absence de la partie défenderesse que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » verse aux débats:

le relevé de propriété et l’extrait de propriété;les appels de fonds pour la période du 01 juillet 2023 au 31 mars 2025 ;le compte individuel de co-propriétaire ; les lettres de mise en demeure ;le commandement de payer du 30 avril 2024 ;le mandat du syndic ; le procès-verbal d’assemblée générale de 2023 ; le procès-verbal d’assemblée générale de 2024 ;

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «RESIDENCE FLEURIE» réactualise sa créance à la somme de 3.403,65 euros. Il ne démontre, cependant, pas avoir porté à la connaissance du défendeur le montant réactualisé de sa créance.

Il en résulte que l’ensemble des sommes excédant les demandes initiales seront rejetées pour défaut de respect du contradictoire.

Il ressort de la pièce n° 8 communiquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » que le relevé de compte de Monsieur [E] [B] fait apparaître une créance de 2.248,14 euros arrêté à la date du 10 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » ne justifie pas la différence entre la somme apparaissant sur le relevé de compte de Monsieur [E] [B] à la date du 10 janvier 2025 et le montant de sa demande en principal figurant à la somme de 2.399,19 euros dans l’assignation signifiée le 04 février 2025 ;

En conséquence, Monsieur [E] [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » la somme de 2.248,14 euros, arrêtée à la date du 10 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025, date de la signification de l’assignation.

Sur les frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (…)".

La demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » porte sur la somme de 2.399,19 euros. Cette somme comprend les frais de mises en demeure ainsi que les frais de relance pour un montant total de 314,37 euros et des frais de « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice » et de « commandement de payer » et « sud justitia-5370 – charges copro [B] » pour un montant total de 286.11. Les frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » sont postérieurs à l’assignation ou compris dans les dépens.

En conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » sera débouté de sa demande de voir déclarer que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » a été obligé d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de Monsieur [E] [B] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » expose que Monsieur [E] [B] a fait preuve de résistance abusive en ne réglant pas ses charges de copropriété. Le demandeur soutient que cette résistance a entrainé de facto un préjudice pour lui et pour les copropriétaires pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement et réparé par l’intérêt moratoire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [E] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une partie des frais de procédure ayant été comprise dans le décompte des sommes dues au titre des charges.

Monsieur [E] [B] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » la somme de 2.248,14 euros, arrêtée à la date du 10 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025, date de la signification de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » de sa demande de déclarer l’ensemble des frais à la charge de Monsieur [E] [B] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE FLEURIE » la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT