REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 19 NOVEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/04995 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYP4

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 15 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2025.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SCIC [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Rémy DELMONTE-SENES, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [V] [R]

née le 11 Février 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Isabelle DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Rémy DELMONTE-SENES

— M^e Nicolas SCHNEIDER

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2018 prenant effet le 10 décembre 2018, la SCIC d’HLM GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Madame [V] [R] un bail d’habitation non meublé portant sur un bien situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 464,62 euros et 15,11 euros de loyer pour le garage.

Le contrat de bail comporte en son article 4.5.1 une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la [Adresse 7] a fait signifier à Madame [V] [R], un commandement de payer pour un montant de 2257,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la SCIC d’HLM GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Madame [V] [R] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé, aux fins de voir :

— Dire et juger que la clause résolutoire insérée à l’acte sous seing privé ayant pris effet le 10/12/2018 a joué son plein effet le 05/05/2025 ;

— Constater la résiliation du bail du 28/11/2018 aux torts exclusifs de Madame [V] [R] ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [V] [R] des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre, concernant un logement et un garage situés [Adresse 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [V] [R] à payer au requérant la somme de 2517,53 euros à titre provisionnel ;

— Condamner Madame [V] [R] à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours – soit 875,78 euros, et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués ;

— Condamner Madame [V] [R] en tous les dépens qui comprendront le coût des présentes et du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la [Adresse 7], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 2 420 euros au 30 septembre 2025. Elle a précisé avoir été avisée de la décision de la commission de surendettement des particuliers du VAR d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [V] [R].

Madame [V] [R], était représentée à l’audience par son conseil. Elle a précisé que la commission de surendettement des particuliers du VAR avait imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit en date du 27 août 2025 et que le décompte du bailleur ne tenait pas compte de cet effacement.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est contradictoire, conformément aux dispositions des articles 467 du code de procédure civile, et en premier ressort.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La [Adresse 7] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 16 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 17 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, la SCIC d’HLM GRAND DELTA HABITAT justifie également en tant que bailleresse avoir signalé la situation d’impayés des loyers de Madame [V] [R] à la Caisse d’Allocations Familiales du Var le 3 mars 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 28 novembre 2018 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 5 mars 2025 pour un montant de 2 257,43 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au 28 février 2025.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 5 mars 2025 et le 5 mai 2025, plusieurs règlements ont été effectués pour la somme totale de 1 493,34 euros.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées intégralement dans le délai de deux mois après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 mai 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [V] [R] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Elle sera également condamnée au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 6 mai 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 875,78 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 novembre 2018, du commandement de payer délivré le 5 mars 2025 et du décompte de la créance au 30 septembre 2025 que la [Adresse 7] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date, créance indemnitaire qu’il convient de liquider.

Par décision en date du 27 août 2025, la commission de surendettement des particuliers du VAR a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et d’effacer la dette à hauteur de 2 398 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [R] à payer à titre provisionnel à la SCIC d'[Adresse 4] la somme non contestable de 22,33 euros (2420,33 – 2398), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 septembre 2025.

V/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [R], qui succombe, devra supporter les entiers dépens.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de la SCIC d’HLM GRAND DELTA HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 28 novembre 2018 à Madame [V] [R] ayant pour objet la location d’un bien situé [Adresse 6], au 5 mai 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 6 mai 2025, Madame [V] [R] est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par cette dernière des lieux querellés à savoir un bien situé [Adresse 6] ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [V] [R] à compter du 6 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 875,78 euros ;

CONDAMNONS Madame [V] [R] à payer à la [Adresse 7] la somme de 22,33 euros à titre de provision sur loyers, charges et indemnités d’occupation échues au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [V] [R] à payer à la SCIC d’HLM GRAND DELTA HABITAT à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire;

CONDAMNONS Madame [V] [R] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 5 mars 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE