TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M. [Z] [D]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à M. [Y] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03349 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MXX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [D] [Z], muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [C] [Y]

né le 23 Octobre 1980 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [E] [B] épouse [Y]

née le 20 Janvier 1995 à ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 23 juillet 2021, la Société coopérative d’intérêt collectif ( SCIC) d'[Adresse 7] a consenti à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] un bail d’habitation ainsi que de la location en sous -sol suivant bail distinct du même jour, d’une aire de stationnement, l’ensemble situé [Adresse 3] . [Adresse 6].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 369,80 euros, hors charges.

Le montant actualisé du loyer charges incluses s’élève à 557,27 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la Société GRAND DELTA HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 janvier 2023 à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] pour la somme principale de 1.445,67 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône, le 9 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, dénoncé le 21 avril 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] et de tous occupants de leur chef, Ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] au paiement à titre provisionnel, de 1.965,07 euros au titre des loyers, charges impayés et remboursement assurances LNA arrêtés au 7 avril 2023 avec somme à parfaire lors des débats,Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés au jour du jugement et avec intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée provisoirement correspondant au montant actuel du loyer et des charges et indexée comme en matière de loyer et avec intérêts de droit ;Condamner solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à payer à la SCIC [Adresse 5] les frais et dépens, en ce compris le cout du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur le biens et valeurs mobilières.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

La Société GRAND DELTA HABITAT demande le bénéfice de son assignation. Il s’oppose aux délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

A cette audience, Monsieur [C] [Y] comparait. Il sollicite des délais de paiement pour apurer la dette qu’il ne conteste pas et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif.

Madame [E] [Y] n’est ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoir qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 20 avril 2023 a été dénoncée le 21 avril 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins deux mois semaines avant l’audience initiale du 31 Aout 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La [Adresse 8] doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône le 5 janvier 2023.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 4.5.1, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 11 janvier 2023 pour un arriéré locatif de 1.445,67 euros.

Les sommes visées au commandement que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 11 mars 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé, que Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] reste débiteurs d’une dette de 1.794,32 euros au jour de l’audience au 25 janvier 2024.

Cette somme n’est pas contestée par les défendeurs.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à payer la SCIC [Adresse 5] cette somme de 1.794,32 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs. Cette indemnité sera donc fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 557,27 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

III. Sur les demandes reconventionnelles

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [C] [Y] expose avoir perdu son travail depuis le mois de novembre 2022. Ayant exercé en qualité d’indépendant, il n’a pu être éligible qu’au seul RSA et seulement à compter du mois d’Aout 2023, ce qui explique les retards de paiement de loyers.

Il conviendra dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement.

Pour autant, compte tenu de l’absence de reprise des paiements des loyers avant l’audience, la demande de délais de paiement ne peut être accordée.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de la reprise du paiement du dernier terme des loyers avant l’audience, le tribunal ne peut suspendre la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion sera ordonnée dans les conditions mentionnées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D’INTÉRÊT COLLECTIF D’HLM GRAND DELTA HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3] . [Adresse 6], sont réunies à la date du 11 mars 2023.

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties ; situé [Adresse 3] . [Adresse 6],

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOCIÉTÉ [Adresse 4] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à payer à titre provisionnel à la SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D’INTÉRÊT COLLECTIF D’HLM GRAND DELTA HABITAT la somme de 1.794,32 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] à payer à la SOCIÉTÉ [Adresse 4] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 557,27 euros ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] de leur demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS en outre que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE