Du 20 mai 2025

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 25/00401 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CXZ

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I] [U], [D] [P]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à M^e Olivier KREBS

Le 20/05/2025

Avocats : M^e Olivier KREBS

la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 20 Mai 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat, Vice Présidente, chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par M^e Olivier KREBS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSES :

Madame [I] [U]

née le 18 Août 1998 à KINSHASA

40 rue Promis

33100 BORDEAUX

Présente

Madame [D] [P]

née le 28 Octobre 1978 à KINSHASA

40 rue Promis

33100 BORDEAUX

Absente, représentée par Madame [I] [U], munie d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [P] et Mme [I] [U], portant sur un logement situé à Bordeaux, 40 rue Promis (Appt. D414). La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements des locataires quant au paiement des loyers et charges.

Par acte introductif d’instance du 13 décembre 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [D] [P] et Mme [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux afin de :

— faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit par l’effet d’un commandement de payer délivré le 27 mai 2024 et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ou subsidiairement faire prononcer cette résiliation aux torts et griefs du preneur,

— faire ordonner l’expulsion de Mme [D] [P] et Mme [I] [U] et de tous occupant de leur chef,

— les faire condamner solidairement au paiement de la somme de 2.609,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 2.893,79 euros et pour le surplus à compter de l’assignation

— faire fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges

— faire condamner solidairement Mme [D] [P] et Mme [I] [U] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux

— les faire condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le commandement de payer

— voir dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 25 mars 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a maintenu ses demandes. Elle fait valoir qu’étant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle a qualité pour agir en résiliation du bail et recouvrement de la créance qu’elle a réglée. Elle actualise sa créance arrêtée au 20 mars 2025 à la somme de 3.059,67 euros.

Elle s’en remet à justice sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant.

Mme [D] [P] et Mme [I] [U] ont sollicité la suspension des effets du commandement et l’octroi de délais de paiement pour régler la dette locative. Elles ont indiqué avoir repris le paiement du loyer et proposé de verser 200 euros par mois en sus du loyer.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 2308 alinéa 1er du code civil dispose que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, et l’article 2309 du même code (anciennement article 2306) prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il s’ensuit que l’action en résiliation du contrat de bail est ouverte à la caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur auquel elle a payé les loyers dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse en l’espèce aux débats :

— la convention ETAT-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE

— le contrat de location entre la SCI FONCIERE DI 01/2005, bailleur, et Mme [D] [P] et Mme [I] [U], locataires,

— le contrat de cautionnement VISALE entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, contrat qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion

— notamment la quittance subrogative en date du 15 mai 2024 portant sur un montant de 2.893,79 euros et celle en date du 15 novembre 2024 portant sur une somme de 5.263,98 euros par laquelle le bailleur, représenté par son mandataire, la subroge dans ses droits et actions.

Elle justifie en conséquence de sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du bail.

Par ailleurs conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 29 mai 2024.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Par acte en date du 27 mai 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme [D] [P] et Mme [I] [U] un commandement de payer la somme de 2.893,79 euros au titre des loyers échus en leur accordant un délai de deux mois pour régulariser la dette, délai qui doit donc être pris en compte dès lors qu’il est plus favorable aux locataires.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la société ACTION LOGEMENT SERVICES à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 28 juillet 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Mme [D] [P] et Mme [I] [U] ont repris le paiement des loyers courants et sont en situation de régler leur dette dans le délai prévu par la loi. En effet selon le diagnostic social et financier les revenus de Mme [D] [P] et Mme [I] [U] s’élèvent à 3.100 euros par mois, ce qui est compatible avec le paiement du loyer et charges mensuels de 783,94 euros selon les indications fournies à l’audience et le versement de la somme de 200 euros par mois pour l’apurement de la dette.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [D] [P] et Mme [I] [U] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

De plus en application de l’article 2309 du code civil la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la quittance subrogative en date du 15 novembre 2024 portant sur une somme de 5.263,98 euros réglée au titre de sa garantie entre les mois de janvier 2024 à octobre 2024.

Elle produit en outre la quittance subrogative en date du 10 mars 2025 selon laquelle elle a versé au bailleur par la suite des sommes au titre des mois de novembre 2024 et février 2025, la quittance subrogative portant ainsi sur la somme de 6.713,74 euros. Il ressort cependant du dernier décompte en date du 20 mars 2025 que compte tenu des reversement opérés par le bailleur et des paiement de Mme [D] [P] et Mme [I] [U], sa créance s’élève à la somme de 3.059,67 euros non contestée par Mme [D] [P] et Mme [I] [U].

Subrogée dans les droits et actions de la SCI FONCIERE DI 01/2005, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande. Mme [D] [P] et Mme [I] [U] seront donc condamnées solidairement au paiement de la somme de 3.059,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.893,79 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Mme [D] [P] et Mme [I] [U] seront en outre condamnées in solidum en tant que de besoin à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’avril 20245 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative, dans l’hypothèse où les délais accordés seraient caducs et où le commandement de payer produirait ses pleins effets.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [P] et Mme [I] [U], parties perdantes seront tenues in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile l’équité commande de condamner Mme [D] [P] et Mme [I] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers et est fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [D] [P] et Mme [I] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.059,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 2.893,79 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE à Mme [D] [P] et Mme [I] [U] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative ;

LES AUTORISE à s’acquitter de cette dette, ainsi que des intérêts, frais irrépétibles et dépens, à compter du mois de juin 2025 au plus tard, dans un délai de 17 mois par versements mensuels de 200 euros, le dernier étant réduit ou augmenté à concurrence du solde de la dette, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, et /ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Mme [D] [P] et Mme [I] [U] à quitter les lieux loués situés Bordeaux, 40 rue Promis (Appt. D414 et parking accessoire) et DIT qu’à défaut pour Mme [D] [P] et Mme [I] [U] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et que le sort des meubles en cas d’expulsion sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (783,94 euros en février 2025) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE in solidum Mme [D] [P] et Mme [I] [U] à payer, en deniers ou quittances valables, à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’avril 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [P] et Mme [I] [U] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection