TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERRE N° 24/

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 29 Novembre 2024

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 18 Octobre 2024

N° RG 24/03175 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EOB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ARNA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Julie CHARDONNET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

S.A.S. THEATRO, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Madame [Z] [K] née le 13 Avril 1993 à [Localité 5]

Et

Monsieur [C] [J] né le 22 Septembre 1984 à [Localité 4]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3]

non comparants

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2022, la SCI ARNA a donné à bail commercial à la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2500 euros hors taxes, et une provision sur charges mensuelle de 502 euros.

Par actes sous seing privé en date du 18 juillet 2022, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] ont déclaré se porter caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division de toutes les obligations de paiement dont la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice pourrait être tenu du fait du bail, dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 270.000€ pour une durée de neuf années.

Le bail commercial a pris effet au 18 juillet 2022.

La SCI ARNA s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, la SCI ARNA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour une somme de 33.159,05 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges pour 32.909,12 euros et d’autre part du coût de l’acte pour 249,93 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, la SCI ARNA a dénoncé le commandement de payer évoqué ci-dessus à Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K].

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI ARNA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour une somme de 35.349,39 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges pour 35090,80 euros et d’autre part du coût de l’acte pour 258,59 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la SCI ARNA a dénoncé le commandement de payer évoqué ci-dessus à Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K].

Par actes de commissaire de justice des 23 et 25 juillet 2024, la SCI ARNA a fait assigner la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, outre sa condamnation et celles de Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, la SCI ARNA, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 27 juin 2024 ;Ordonner l’expulsion de la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice;Condamner solidairement la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] à payer à la SCI ARNA :Une indemnité provisionnelle de 55.647,94 euros au 31 juillet 2024 (35090,80€ à valoir sur les causes impayées du commandement, 3697,31€ à valoir sur le loyer TTC majoré de la provision sur impôts fonciers jusqu’au 27 juin 2024 et sur l’indemnité d’occupation due pour la période du 28 au 30 juin 2024, 3859,83€ à valoir sur l’occupation du mois de juillet 2024, 13000€ à valoir sur le solde total du droit d’entrée) ;A titre principal, une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 134,31 euros à majorer de toutes charges et taxes et à titre subsidiaire, une indemnité d’occupation mensuelle de 3.859,83 euros charges, taxes et accessoires en sus, en réparation du préjudice causée par l’indisponibilité des lieux, depuis la résiliation et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ; La somme de 5.000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, à titre de provision sur la clause pénale ; La somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût des deux commandements de payer en date des 24 juillet 2023 et 27 mai 2024.

La SCI ARNA demande également au juge de :

Dire que si l’occupation se prolonge plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice trimestriel ILAT publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;Dire que les condamnations mises à la charge des défendeurs porteront intérêts au taux légal majoré de 5 points, lesdits intérêts commençant à courir à compter du 27 mai 2024 pour la somme de 35.090,80 euros ; Dire qu’à titre subsidiaire, la somme de 35.090,80 euros portera intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 ; Ordonner la capitalisation des intérêts.

La société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, régulièrement assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K], bien que régulièrement assignés à étude, n’étaient pas présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 15 juillet 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 mai 2024.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 juin 2024. L’obligation de la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de jurisprudence constante que, si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c’est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l’espèce, il ressort de l’article 20 du contrat de bail signé entre les parties qu’en cas de non restitution des locaux après résiliation du bail ou après expiration contractuelle dudit bail, le preneur sera débiteur à l’égard du bailleur d’une indemnité d’occupation fixée, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 20% et de la TVA au taux en vigueur jusqu’à la date de restitution des locaux, outre les charges et taxes.

Cette disposition doit s’analyser comme une clause pénale en ce qui concerne la majoration forfaitaire qu’elle prévoit.

La conservation du dépôt de garantie est prévue par l’article 6.1 du bail en cas de défaillance du locataire, s’analysant aussi en une clause pénale.

A ce stade, il convient donc de faire droit à la demande de la SCI ARNA concernant l’indemnité d’occupation, laquelle sera déterminée par le montant mensuel du loyer et des charges uniquement.

Sur les loyers et charges impayés

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 15 juillet 2024 que la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de septembre 2022.

En ce qui concerne les loyers et charges impayées, au regard du décompte au 15 juillet 2024, la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice serait redevable au 1er aout 2022 d’une somme de 5000€ intitulée « CAUTION C/PROPRIET ». Il s’agit manifestement du dépôt de garantie prévu à l’article 2.7 du contrat de bail. L’article 10.4 du contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation du présent bail du fait du preneur avant l’expiration d’une période triennale, que la cause en soit judiciaire, de plein droit ou qu’elle résulte d’une disposition légale, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur du seul fait de cette résiliation, sans préjudice de tous dommages et intérêts ou indemnités.

Or, la SCI ARNA en demande le paiement à la fois au titre du décompte des loyers et charges impayées mais également au titre du dépôt de garantie.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les sommes affectées au dépôt de garantie dont le montant est susceptible d’appréciation par les juges du fond, constituant une clause pénale.

Enfin, les sommes réclamées par la SCI ARNA au titre des intérêts de retard au taux légal majoré de 5% prévues à l’article 11 du contrat de bail le sont également à titre de clause pénale dont le montant peut être réduit par le juge du fond de sorte que son appréciation ne relève pas de l’évidence requise en référé impliquant que l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Ainsi, il apparait que les demandes relatives au dépôt de garantie et à la majoration des intérêts se trouvent confrontées à des contestations sérieuses qui ne permettent pas au juge des référés d’y faire droit.

A propos du droit d’entrée et à l’examen du décompte versé aux débats en date du 15 juillet 2024, il apparait que la mention « DROIT ENTREE » avec une somme de 1000€ en débit y figure à 17 reprises dont deux avec les mentions des mois de juin 2024 et juillet 2024 ajoutées.

Est également indiqué un montant de 11000€ au titre du solde du droit d’entrée.

Le montant total est bien de 30000€, conformément à l’article 2.9 du contrat de bail.

En ce qui concerne les loyers et charges, il apparait que l’obligation du locataire de payer la somme de 50.647,94 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 15 juillet 2024, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer à la SCI ARNA la somme provisionnelle de 50.647,94€ au titre des loyers et charges impayés et du droit d’entrée et de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie et aux intérêts de retard.

Sur la condamnation solidaire des cautions

Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 de ce même code dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, il ressort des engagements de caution solidaire en date du 18 juillet 2022 versés aux débats que Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] se sont engagés de manière exprès et conforme aux dispositions de l’article 2297 du code civil se porter caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division de toutes les obligations de paiement dont la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice pourrait être tenu du fait du bail litigieux à l’égard de la SCI ARNA, dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 270.000€ pour une durée de neuf années.

Il convient donc de les condamner solidairement à payer à la SCI ARNA les sommes auxquelles est condamné la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] seront condamnés, à payer à la SCI ARNA la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] qui succombent supporteront solidairement les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023 et celui du 27 mai 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 18 juillet 2022 entre la SCI ARNA et la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à la date du 27 juin 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2], à charge pour elle de remettre les clés :

*avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

*avec le concours d’un serrurier ;

* Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] à payer à la SCI ARNA une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 15 juillet 2024, d’un montant de 2798,19€ hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] à payer à la SCI ARNA la somme provisionnelle de 50.647,94 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 15 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement délivré le 27 mai 2024 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, au dépôt de garantie et aux intérêts de retard majorés ;

CONDAMNONS solidairement la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] à payer à la SCI ARNA, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la société THEATRO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] et Madame [Z] [K] aux dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer des 24 juillet 2023 et 27 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT