Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 3 avril 2025, n° 24/11144

TJ Paris 3 avril 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a constaté que la notification a été effectuée conformément aux exigences légales, rendant la demande de résiliation du bail recevable.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies, justifiant l'expulsion du locataire.
Accepté
Preuve de la dette locative
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le locataire, restant dans les lieux après la résiliation, doit verser une indemnité d'occupation équivalente au loyer.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 3 avr. 2025, n° 24/11144
Numéro(s) :	24/11144
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karim BOUANANE
Cabinet(s) :	CABINET DE MAITRE PARR
Parties :	SA d'HLM

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11144 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QOP

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

ICF LA SABLIERE

SA d’HLM

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [M]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11144 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QOP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2022, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à M. [W] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 2] escalier 2 8ème étage porte 682, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 323,13 euros et d’une provision pour charges de 164,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3862,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [M] le 6 octobre 2023.

Par assignation du 6 novembre 2024, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  28123,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 31 décembre 2025, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 janvier 2025, s’élève désormais à 39559,63 euros dont 31 669, 20 euros au titre de surloyers forfaitaires pour l’année 2024, à défaut pour le locataire d’avoir répondu à l’enquête SLS. La SA d’HLM ICF LA SABLIERE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La SA d’HLM ICF LA SABLIERE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA d’HLM ICF LA SABLIERE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [W] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3862,77 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2025, M. [W] [M] lui devait la somme de 39559,63 euros, échéance de décembre 2024 incluse, soustraction faite des frais de procédure

L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution du locataire ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

M. [W] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 sur la somme de 3862,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2853,18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 mai 2022 entre la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, d’une part, et M. [W] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] escalier 2 8ème étage porte 682 est résilié depuis le 6 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1]) escalier 2 8ème étage porte 682 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [M] au paiement à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2853,18 euros (deux mille huit cent cinquante-trois euros et dix-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [M] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 39 559,63 euros (trente neuf mille cinq cent cinquante neuf euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 sur la somme de 3862,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que M. [W] [M] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (31669,20 euros) incluse dans cette condamnation s’il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [W] [M] à régler à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023 et celui de l’assignation du 6 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge