TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2024

N° RG 23/03678 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3WOO

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 6],

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet R. TRAVERSO, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [I] [B],

née le 10 décembre 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [I] [B] est copropriétaire du lot 121 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet R.TRAVERSO, a fait citer Madame [I] [B] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 28 octobre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Madame [I] [B] au paiement :

De la somme de 8 291,80 euros au titre des charges impayées arrêtées au 03 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 mai 2023 ;De la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 500 euros au titre des frais contentieux ;De la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépensIl demande de rejeter toutes demandes adverses. Il demande d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Dans ses dernières conclusions, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, Madame [I] [B] demande au tribunal, a titre principal, de constater la nullité de la procédure et de rejeter toutes les demandes adverses. A titre subsidiaire, elle demande le rejet des demandes adverses injustifiées. A titre infiniment subsidiaire, elle demande de déduire des sommes dues la somme de 1 952,64 euros, d’accorder des délais de paiement de 24 mois. En tout état de cause, elle demande de rejeter la demande de condamnation de Madame [I] [B] au paiement de la somme de 231,17 euros au titre des provisions pour l’année 2023 et de la somme de 6,31 euros au titre du fonds de travaux ALUR pour l’année 2023, de rejeter la demande de dommages et intérêts et celle présentée au titre des frais contentieux, de rejeter la demande au titre des frais irrépétibles. Elle demande de condamner le demandeur au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la nullité de l’assignation :

L’article 648 du code de procédure civile dispose que tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

L’article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 114 du code de procédure civile dispose que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Madame [I] [B] invoque la nullité de l’assignation au motif que l’adresse à laquelle l’assignation a été délivrée n’est plus celle où elle réside. Cependant, Madame [I] [B] ne rapporte pas la preuve d’un grief. Elle a été en mesure de constituer avocat, d’être représentée à l’audience ainsi que de faire valoir ses arguments pour la présente procédure.

L’exception de nullité sera en conséquence rejetée.

Sur la recevabilité de la procédure accélérée au fond :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [I] [B] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Madame [I] [B] expose que la procédure n’est pas recevable, la lettre de mise en demeure ayant été envoyée à une mauvaise adresse.

Cependant, il résulte des pièces versées aux débats que la mise en demeure a été adressée à la dernière adresse connue, soit le [Adresse 2], adresse à laquelle les appels de fonds sont envoyés depuis le mois de mai 2017. Madame [I] [B] ne démontre pas s’être inquiétée d’une absence de réception des convocations aux assemblées générales, des appels de fonds et de la notification des procès-verbaux d’assemblée générale. Il appartenait à Madame [I] [B] de faire connaitre au syndic tout changement d’adresse ou toute difficulté dans la réception des appels de fonds. Elle ne démontre pas avoir indiqué au syndic un changement d’adresse.

Il en résulte que le moyen tiré de l’envoi de la mise en demeure à une adresse où Madame [I] [B] ne réside plus est inopérant.

Le syndicat demandeur produit aux débats les justificatifs d’envoi en recommandé de la lettre de mise en demeure, lettre recommandée étant revenue « pli avisé non réclamé » et envoyée à la dernière adresse connue du syndic.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 28 juin 2016, 08 juin 2017, 26 juin 2018, 08 octobre 2019, 15 février 2021, 14 janvier 2021, 30 juin 2022, 12 juin 2023, 20 mars 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [I] [B] pour la période réclamée, soit de 2014 à 2024 ;la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mai 2023, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte daté du 03 octobre 2024 arrêté à la somme totale de 8 291,80 €, correspondant à 6 524,83 € dus au titre des charges et travaux et 1 766,97 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le contrat de syndic,Le syndicat demandeur verse tous les appels de fonds depuis 2014, ainsi que toutes les assemblées générales depuis 2016. Le relevé de compte actualisé versé aux débats démontre une absence totale de paiement des charges depuis le mois d’aout 2017 (pièce 18).

Le moyen tiré d’une confusion sur le numéro de lot détenu par Madame [I] [B] ne peut prospérer. En effet, le relevé de propriété indique que la défenderesse est propriétaire du lot 121. Le règlement de copropriété indique que le lot 121 correspond bien à un appartement de type T1B situé au rez-de-chaussée du bâtiment B. Ces caractéristiques sont reprises dans les appels de fonds de sorte que Madame [I] [B] ne pouvait sérieusement s’interroger sur le fait qu’il s’agissait effectivement du bien dont elle est propriétaire. Au surplus, Madame [I] [B] ne conteste pas être propriétaire du lot 121 et ne pas avoir procédé au paiement des charges depuis plusieurs années.

Madame [I] [B] ne démontre pas avoir contesté les assemblées générales qui s’appliquent donc tant qu’elles n’ont pas été annulées par le juge du fond. Elle ne démontre pas non plus avoir remis en cause depuis 2017 la répartition des charges.

Depuis l’arrêt des paiements en aout 2017, Madame [I] [B] ne démontre pas s’être inquiétée auprès du syndic d’un défaut de convocation aux assemblées générales. Elle n’invoque ce défaut que dans ses dernières écritures pour faire échec à la procédure sans remettre en cause un défaut de paiement des charges de copropriété dont elle ne pouvait ignorer être redevable, le bien dont elle est propriétaire étant en copropriété.

En tout état de cause, si Madame [I] [B] n’avait pas eu connaissance des assemblées générales depuis 2016, celles-ci ayant été produites dans le cadre de la présente procédure et en l’absence réelle de notification par le syndic de ces assemblées générales, la communication effectuée dans la présente procédure vaut notification. Pour autant Madame [I] [B] ne justifie d’aucune remise en cause des assemblées générales depuis l’introduction de la présente procédure. Il en résulte que les assemblées générales, non contestées, s’appliquent.

Enfin, Madame [I] [B], qui ne conteste pas ne pas avoir procédé au paiement de ses charges de manière régulière, conteste le montant des charges qui lui sont imputées. Cependant, elle ne fonde sa contestation sur aucun élément de preuve se contentant de procéder par allégation.

La répartition des charges est fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire, eux même prévus par le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété n’a pas fait l’objet d’une contestation quelconque. Il n’y a donc pas lieu de remettre en cause, sans autre éléments de preuve apporté par la défenderesse, la réparation des charges telles que prévues dans ce règlement de copropriété. Le demandeur verse, dans le cadre de la présente procédure, le règlement de copropriété afférent au lot détenu par la défenderesse.

Au vu des pièces fournies au débat, Madame [I] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 524,83 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 03 octobre 2024.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 03 octobre 2024 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

S’agissant de la demande présentée au titre des frais contentieux, celle-ci ne peut prospérer dans la mesure où il s’agit d’une indemnité réclamée pour des frais pris en comptent au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais facturés par le conseil du syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [I] [B] demande des délais de paiements et propose de régler sa dette en 24 mois.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Madame [I] [B] des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements mensuels de 270 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [B] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETTE l’exception de nullité présentée par Madame [I] [B] ;

DECLARE la procédure recevable ;

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet R.TRAVERSO, les sommes suivantes :

—  6 524,83 € au titre des charges de copropriété exigibles au 03 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 mai 2023,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet R.TRAVERSO ;

REJETTE la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet R.TRAVERSO au titre des frais nécessaires ;

REJETTE la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet R.TRAVERSO au titre des frais contentieux ;

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet R.TRAVERSO, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT