TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03836 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2NT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [H] [J] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2006, la SA [Adresse 5] a donné en location à Monsieur et Madame [F] [K] et Monsieur et Madame [F] [D] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 441,66 euros outre 65,06 euros au titre des provisions sur charges, payable à terme échu.

Ce logement a été vendu à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais en vertu d’un acte de vente notarié en date du 29 décembre 2016 reçu par Me [B], notaire à [Localité 8], avec entrée en jouissance à compter du 1er janvier 2017.

Un avenant au contrat de bail a été signé le 17 janvier 2017 entre la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais et Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] s’agissant du bien à usage d’habitation [Adresse 3].

Par courrier en date du 22 mars 2023, Madame [M] [F] a donné congé du logement qu’elle occupait avec Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D].

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a accusé réception de ce courrier en date du 11 avril 2023 et a précisé que Madame [M] [F] n’était plus titulaire ni occupante du logement à partir du 4 avril 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 4 juin 2024, pour un montant en principal de 1.417,15 euros. Ce commandement a été remis à étude.

Ce même acte a fait commandement de justifier de l’assurance dans un délai d’un mois aux deux locataires.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi le 3 juin 2024 la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret en raison d’impayés de loyer.

La Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, aux fins suivantes :

— De prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, de prononcer la résiliation du bail par la faute du bail concernant la clause de l’assurance et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [K] [F] et à Monsieur [D] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [K] [F] et Monsieur [D] [F] seront expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 6] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Monsieur [D] [F] au titre des loyers et charges à la somme de 2.176,32 euros n principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code Civil ;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Monsieur [D] [F] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Monsieur [D] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Monsieur [D] [F] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Monsieur [D] [F], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2024.

A l’audience, qui s’est tenue le 27 février 2025, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [H] [J], employée du bailleur – a indiqué que le bail datait de 2006 et elle s’est désistée de ses demandes au titre de l’assurance. Elle a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.493,22 euros et a indiqué que la situation d’impayé a débuté en août 2023. Elle a précisé qu’une reprise des paiements avait eu lieu depuis 3 mois avec un apurement et a ajouté que le loyer s’élève à la somme de 505 euros. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités à étude, Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] ont comparu. Ils ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette locative et ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Il sera précisé que la société demanderesse ne maintiens pas ses demandes au titre de l’assurance car celle-ci a été produite.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 août 2006 puis l’avenant signé le 17 janvier 2017 contient une clause résolutoire reprenant cette durée de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juin 2024 pour la somme en principal de 1.417,15 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] avaient jusqu’au lundi 5 août 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 4 août 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois, Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] ont procédé à deux règlements pour un total de 530 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (126,11 euros, et 134,23 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que des frais de dossier enquête (5 fois 7,62 euros, dont la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats, la somme de 2.493,22 euros à la date du 21 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Présents à l’audience, Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] ne contestent ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité entre les locataires est prévu contractuellement (clause 7 du contrat initial, page 9/11).

Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2.493,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.176,32 euros à compter du 13 août 2024, date de l’assignation, et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 4 juin 2024, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] sollicitent des délais de paiement et propose de régler une somme de 70 euros par mois en plus du loyer et des charges courants.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement et une telle somme permet d’apurer la dette dans un délai raisonnable.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] ont repris le paiement du loyer et des charges. Ils ont versé 550 euros entre le 3 et le 7 février 2025.

Les locataires demandent en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord entre les parties, Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 et celui de l’assignation du 13 août 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais ne maintient pas ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail pour défaut d’assurance formées à l’encontre de Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] ;

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 10 août 2006 entre la SA d’HLM NOUVEAU LOGIS et Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] puis suivant un avenant signé le 17 janvier 2017 entre la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.493,22 euros (selon décompte en date du 21 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse) au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord des parties à l’audience ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] soit condamnés solidairement à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [K] et Monsieur [F] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 et celui de l’assignation du 13 août 2024;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,