TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00610 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EYLM

Minute

Jugement du :

13 AVRIL 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Février 2026 où les débats ont eu lieu sous la présidence de M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 13 Avril 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 13 Avril 2026, le jugement a été rendu par M^me Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [N] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 30 juillet 2023 à effet au 20 août 2023, la Société Civile Immobilière (SCI) TDSD Investissement a consenti à Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 4] à AIGLEMONT (08090) contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 700.00 €, outre une provision pour charges de 50.00 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la SCI TDSD Investissement pour le paiement des loyers et des charges par un contrat de cautionnement « VISALE » n°A10290632040 signé le 30 juillet 2023.

Au titre de ce dispositif, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple pour le paiement des loyers dus par le locataire à son bailleur. Des quittances subrogatives ont été émises pour un montant de 6250.00 euros représentant les impayés jusqu’en juin 2025.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence aux locataires le 18 février 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2316.00 € en principal.

Par acte de commissaire de justice des 11 septembre et 07 novembre 2025 dénoncé le 07 novembre 2025 au Préfet des Ardennes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 6066.00 € due au titre des loyers et charges arriérés, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2316.00.00 euros ; le surplus à compter de l’assignation ;

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement loué ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux sur production d’une quittance subrogative ;

— la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 800,00 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamnation in solidum des locataires au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée, retenue et soutenue à l’audience du 02 février 2026.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES comparant par ministère d’avocat, a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance mais s’est désisté de sa demande de résiliation du bail en raison du départ des locataires des lieux loués. Elle a actualisé la dette à 8082.95 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle se prévaut des dispositions des articles 1103, 1217,1231-1 et 1224 du code civil expose que le dispositif VISALE mis en place par la convention quinquennale 2015-2019 signée entre l’Etat et l’union économique et sociale pour le logement, est destiné à sécuriser les loyers dans le parc privé ; qu’aux termes de ce dispositif, il est proposé au bailleur privé une garantie remboursable sous forme d’un engagement d’assurer le paiement des loyers et des charges en cas d’impayés du locataire ; qu’en application des dispositions des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la caution est subrogée dans les droits du bailleur et peut engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur ainsi que de mettre en œuvre des actions de recouvrements de la dette.

Elle ajoute qu’à la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et que la dette actualisée au 30 août 2025 s’élève à 8082.95 euros.

Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] n’ont pas comparu, ni personne pour eux. Ils ont été assignés à étude pour Monsieur [X] et par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) pour Madame [W]. L’affaire est susceptible d’appel. Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience en raison de l’absence des locataires aux rendez-vous proposés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date des 11 septembre et 7 novembre 2025 a été dénoncée le 07 novembre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 02 février 2026.

En outre, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX dans les délais légaux le 19 février 2025.

La demande du bailleur qui a respecté le délai prescrit par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, doit donc être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 1346 du code civil dispose que “La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette”.

Au terme de l’article 2306 du code civil, dans sa version applicable à la date de signature de l’acte de caution, « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur » ;

La quittance subrogative régularisée stipule dans son article 7-1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail aux lieu et place du bailleur ;

La jurisprudence reconnait à la caution qui a réglé les impayés de loyers le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur ( C.Appel [Localité 1] Civ 1- 8 mars 2018, CA [Localité 2] 13 juin 2019, CA [Localité 3] 14 février 2019, CA [Localité 4] 21 février 2019, C.Appel [Localité 5] 23 juin 2020…) ;

Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable et fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les loyers et charges impayés

ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions de la SCI TDSD Investissement par application des articles 1346 et 2306 du code civil et dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, la convention ETAT/UESL pour la mise en œuvre de VISALE, le contrat de cautionnement VISALE, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 30 juin 2025, les quittances subrogatives n° 6 et 9 régularisées pour un montant total de 8266.95 euros et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette actualisée au 30 août 2025.

En l’absence du défendeur à l’audience, la somme réclamée dans l’assignation ne peut être actualisée à la hausse, sous peine d’enfreindre le principe fondamental du respect du contradictoire, faute pour le bailleur de justifier qu’il a régulièrement notifié sa demande en paiement réactualisée. Or la pièce présente au dossier mentionne que l’actualisation de la dette a été envoyée à Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] par mail mais aucun accusé de réception n’est joint à cet envoi.

Le bail prévoit la solidarité.

En conséquence il sera fait droit partiellement à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6066.00 € représentant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 14 avril 2025 2025.

L’article 1231-6 alinéa 1 du Code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] au titre des loyers et charges impayés porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « - Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ;

Le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 février 2025, pour la somme en principal de 2306.00 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai. Néanmoins le bail prévoit un délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 19 avril 2025.

Néanmoins l’expulsion de Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] est devenue sans objet en raison de la libération volontaire des lieux.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] occupaient les lieux sans droit ni titre depuis le 19 avril 2025, ce qui a causé nécessairement un préjudice à leur bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence solidairement les locataires à payer au bailleur à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus jusqu’au 30 août 2025, date de la résiliation du bail.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] parties succombantes, devront supporter in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Par conséquent, la demande d’article 700 du code de procédure civile sollicitée par la demanderesse sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] à payer en deniers ou quittances à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6066.00 €, représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation impayées au 30 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE du surplus de sa demande en paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail au 19 avril 2025 ;

CONSTATE le désistement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux le 30 août 2025 et ce sur production d’une quittance subrogative ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [W] [X] et Monsieur [M] [W] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE