TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 07 juin 2024

à M^e Philippe DE GOLBERY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 juin 2024

à Mme [D] [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01744 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DUE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [B]

né le 02 Juin 1943 à [Localité 6] (ITALIE), domicilié : chez SARL IMMOGEST, [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [G]

né le 17 Octobre 1987 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [D] [L] épouse [G]

née le 29 Juin 1991 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 mars 2017, Monsieur [Z] [B] a donné à bail à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [L] épouse [G] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 700 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [B] a fait signifier à Monsieur [J] [G] et Madame [D] [L] épouse [G] par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 13.215,56 euros, en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 16 janvier 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [Z] [B], domicilié chez son mandataire la SARL IMMOGEST, a attrait Monsieur [J] [G] et Madame [D] [L] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut d’assurance et de paiement des loyers et charges ; ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [G] et de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de la décision à intervenir ; condamner solidairement Madame et Monsieur [G] au paiement des sommes suivantes : 9 395,53 euros à titre de provision représentant les loyers et charges impayés au 11 janvier 2023, outre de retard au taux légal à compter de l’assignation et sous réserve d’actualisation ; d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant des derniers loyers avec charges, éventuellement révisés ; 1.100 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2023, renvoyée à la demande des parties et retenue le 14 septembre 2023.

Représenté par son avocat, Monsieur [Z] [B] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 12.374,38 euros. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [D] [L] a comparu en personne. Elle a exposé être femme au foyer et s’être séparée de Monsieur [G]. Elle a reconnu la dette locative mais a affirmé être assurée. Le couple a 3 enfants à charge, avec un crédit en cours. Elle a sollicité des délais de paiement.

Cité à étude, Monsieur [J] [G] n’avait pas comparu et n’avait pas été représenté lors des débats.

Le délibéré avait été fixé au 9 novembre 2023, date à laquelle la réouverture des débats avait été ordonnée afin de vérifier l’identité du bailleur.

A l’audience du 11 janvier 2024, Monsieur [Z] [B] et Madame [D] [L] qui ont seuls comparu, ont sollicité un renvoi pour engager une transaction.

A l’audience de renvoi le 4 avril 2024, Monsieur [Z] [B] a maintenu ses demandes à défaut d’avoir trouvé un accord avec Madame [D] [L]. Il a actualisé sa dette à un montant de 9.906,55 euros au 3 avril 2024 suite à des versements de la CAF et de Madame [L] qui a repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Actant le départ de Monsieur [G] suite à un courrier recommandé réceptionné le 18 janvier 2024, il a demandé sa condamnation solidaire jusqu’au 18 juillet 2024.

Comparaissant en personne, Madame [D] [L] épouse [G] a souligné que les APL avaient été bloqués car son bailleur n’avait pas déclaré la location du logement en 2022 et 2023. Elle a déposé un dossier DALO, refusé en l’absence d’expulsion. Elle a donc demandé d’être expulsée mais souhaite des délais pour payer sa dette locative. Indiquant toucher le RSA, elle a proposé des échéances à hauteur de 50 euros par mois.

Monsieur [J] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représenté aux débats.

Aucun diagnostic social et financier des locataires n’a été transmis au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [J] [G] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [Z] [B].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, Madame [D] [L] ne conteste pas la qualité de bailleur de Monsieur [Z] [B], malgré plusieurs erreurs d’orthographe portant sur le nom de ce dernier dans certains actes de procédure, régularisés en cours d’instance. Monsieur [Z] [B] rapporte la preuve du contrat de bail dont l’authenticité n’est pas davantage querellée par Madame [D] [L]. L’erreur figurant sur le bail ne fait pas grief aux défendeurs qui ont pu sans difficultés identifier la qualité et l’identité de leur bailleur tout au long de l’exécution du contrat, et sa qualité et son identité de demandeur à l’instance, ses prétentions et motivations, Madame [L] ayant ont pu utilement y répondre. Celle-ci a d’ailleurs signalé une erreur portant sur son nom, sans en tirer de conséquences juridiques.

Dès lors l’action de Monsieur [B] à l’encontre des époux [G] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2022, pour la somme en principal de 7.948,25 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 novembre 2022.

Monsieur [G] a quitté le logement fin 2023.

Madame [L] ne souhaite pas plus être maintenue dans les lieux. Elle sera donc déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2022. Il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que le recours à la force publique est de nature à favoriser la bonne exécution de la présente ordonnance.

Dès lors que la résiliation du bail est prononcée pour défaut de paiement des loyers et charges, il n’y a pas lieu d’examiner le fondement du défaut d’assurance invoqué en second lieu par Monsieur [B].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il est de jurisprudence constante qu’en application de l’article 200 du code civil, les époux sont solidairement obligés au paiement des loyers du logement servant à leur habitation pendant toute la durée du mariage, ceci même si un congé a été donné par un des époux qui a quitté les lieux, et même si un des époux a été autorisé à résider séparément par décision de justice. La solidarité ne cesse qu’au jour de la transcription du divorce en marge des actes de mariage. Cependant, s’agissant des indemnités d’occupation après résiliation du bail, la solidarité entre époux ne joue que si ces indemnités ont un caractère ménager, c’est-à- dire si elles sont destinées à l’entretien du ménage ou à l’éducation des enfants.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] au paiement de cette indemnité d’occupation, révisable et indexable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, à compter du 21 novembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux.

Monsieur [G] sera tenu solidairement des indemnités d’occupation jusqu’au 18 juillet 2024 comme réclamé par Monsieur [B], en l’absence de toute transcription de divorce en marge des actes de mariage et en raison du caractère ménager de la dette, les enfants du couple résidant avec leur mère dans le logement en cause.

D’autre part, il ressort du commandement de payer du 21 septembre 2022, d’un second commandement de payer délivré le 20 novembre 2023, de l’assignation et du décompte actualisé au 3 avril 2024, qu’une somme de 9.789,89 euros reste due, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus, hors frais d’huissier.

Madame [L] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée, solidairement avec Monsieur [G] compte tenu de la solidarité des conjoints rappelée ci-dessus et jusqu’au 18 juillet 2024 comme sollicité par le demandeur, à verser cette somme provisionnelle à Monsieur [Z] [B], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2023 sur la somme de 9.395,53 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il ressort des propres explications de Madame [L] que ses ressources ne sont pas suffisantes pour couvrir ses dépenses actuelles. Il s’en déduit, dans ces conditions, qu’elle n’est pas en capacité de pouvoir respecter un plan d’apurement de sa dette.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner in solidum Madame et Monsieur [G], parties perdantes, à payer à Monsieur [B] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. Ils supporteront également in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2017, entre Monsieur [Z] [B] d’une part, Monsieur [J] [G] et Madame [D] [L] épouse [G] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 novembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [L] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [L] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [B], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [D] [L] épouse [G] à payer à Monsieur [Z] [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, révisable et indexable suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, indemnité due à compter du 21 novembre 2022 et jusqu’au 18 juillet 2024 pour Monsieur [J] [G] et du 21 novembre 2022 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion pour Madame [D] [L] épouse [G] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [D] [L] épouse [G] à payer à Monsieur [Z] [B], à titre provisionnel, une somme de 9.789,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16 janvier 2023 sur la somme de 9.395,53 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus et comptes arrêtés au 3 avril 2024 ;

DEBOUTONS Madame [D] [L] épouse [G] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [G] et Madame [D] [L] épouse [G] à payer à Monsieur [Z] [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [G] et Madame [D] [L] épouse [G] aux entiers dépens, en ce inclus les commandements de payer délivrés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président