Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 juin 2024, n° 24/02480

TJ Marseille 6 juin 2024

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation à la préfecture
La cour a jugé que la notification a été effectuée dans les délais légaux, rendant la demande de constatation de résiliation du bail recevable.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies, justifiant ainsi l'expulsion du locataire.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que Monsieur [K] [F] n'a pas contesté le montant des loyers dus, rendant la demande fondée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation indue justifie le versement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers dus.
Accepté
Frais exposés dans l'instance
La cour a estimé qu'il est équitable de condamner Monsieur [K] [F] à rembourser les frais exposés par Monsieur [J] [G].

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 juin 2024, n° 24/02480
Numéro(s) :	24/02480
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien BOUSQUET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Fabien BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02480 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42MY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [G]

venant aux droits de Madame [B] [T]

né le 14 Avril 1968 à [Localité 5] (13), domicilié : chez Cabinet LAUGIER-FINE, Administrateur de biens, [Adresse 1]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [F]

né le 16 Mai 1983 à [Localité 4] (ARMENIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 octobre 2017, Madame [B] [T] a donné à bail à Monsieur [K] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 280 euros charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [G], venant aux droits de Madame [B] [T], a fait signifier à Monsieur [K] [F] par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 1.575,67 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 29 mars 2024, Monsieur [J] [G], venant aux droits de Madame [B] [T], représenté par son administrateur de biens le cabinet LAUGIER FINE, a attrait Monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

??constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ;????ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [F] de l’immeuble, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; ??condamner Monsieur [K] [F] à payer à titre provisionnel : Une somme de 1.512,80 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024 ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges ; 1.000 euros en application de de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Les dépens et frais d’exécution.

Appelée à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

Monsieur [J] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 454,97 euros, au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Cité à domicile, Monsieur [K] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Un rapport de carence du diagnostic social et financier du locataire a été rendu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [K] [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [J] [G].

Il convient à titre liminaire de préciser que Monsieur [G] verse aux débats un relevé de propriétaire confirmant qu’il est bien propriétaire du logement donné à bail à Monsieur [K] [F] par bail du 9 octobre 2017.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [G] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 octobre 2017 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.575,67 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 février 2024.

Monsieur [K] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [K] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [F] à son paiement, soit un montant actuel de 312,39 euros.

Par ailleurs, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [F] reste devoir un arriéré locatif de 273,68 euros (hors frais de procédure qui relèvent des dépens et frais irrépétibles), comptes arrêtés au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Monsieur [K] [F] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera condamné à verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 mars 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

En l’absence de Monsieur [K] [F] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [G] une somme de 500 euros pour les frais exposés dans l’instance et non compris dans les dépens.

De plus, Monsieur [K] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande portant sur les frais d’exécution, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2017, entre Madame [B] [T], dans les droits de laquelle vient Monsieur [J] [G] représenté par son administrateur de biens le cabinet LAUGIER FINE, et Monsieur [K] [F], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [G], venant aux droits de Madame [B] [T], représenté par son administrateur de biens le cabinet LAUGIER FINE, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [F] à verser à Monsieur [J] [G], venant aux droits de Madame [B] [T], représenté par son administrateur de biens le cabinet LAUGIER FINE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 312,39 euros, indemnité due à compter du 12 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [J] [G], venant aux droits de Madame [B] [T], représenté par son administrateur de biens le cabinet LAUGIER FINE, à titre provisionnel, la somme de 273,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 mars 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [F] à payer à Monsieur [J] [G], représenté par son administrateur de biens le cabinet LAUGIER FINE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président