TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 11 Mars 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Février 2024

GROSSE :

Le 11/03/24

à M^e LACOME D’ESTALENX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/07827 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4KUB

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [D]

né le 07 Juillet 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Madame [J] [K] épouse [D]

née le 02 Octobre 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [T] [Z]

né le 08 Juin 1989 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [B] [W]

née le 04 Mars 1994 à [Localité 7] (SENEGAL) ([Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juin 2021, Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] ont donné à bail à Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer de 810 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 40 €.

Par acte séparé du 5 juillet 2021 la société SEYNA s’est portée caution solidaire de Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] dans la limite de 90.000 € pour une durée de 36 mois à compter du 5 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, la société a fait délivrer à Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] un commandement de payer la somme principale de 1.790,40 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de mai 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, Monsieur [C] [D], Madame [J] [D] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation à compter du 31 juillet 2023 ;à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail;les condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elles occupent et à remettre les clés du logement à Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] à compter de la date du jugement à intervenir ;ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.652,16 € au titre des loyers et charges dus au terme d’octobre 2023 échu avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante : 2.311,76 € à Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] et la somme de 1.340,40 € à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] à hauteur de ce montant ;les condamner solidairement à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés ;les condamner solidairement à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 12 février 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [C] [D], Madame [J] [D] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il résulte de l’article 2306 du code civil que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement signé le 5 juillet 2021 entre Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] et la société SEYNA stipule qu’après paiement, celle-ci sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur ou de son mandataire à l’encontre des locataires afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Il est ajouté que la société SEYNA pourra pour ce faire, faire jouer la clause résolutoire du bail et engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion des locataires.

En outre, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 février 2024, conformément aux dispositions précitées.

Enfin, le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 8 juin 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 2 juin 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2023 pour la somme en principal de 1.790,40 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 juillet 2023.

L’expulsion de Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] seront également condamnées solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement

En l’espèce, il est versé aux débats un décompte actualisé de la créance arrêté au 1er janvier 2024, échéance de janvier échue, indiquant un solde débiteur de 3.819,43 euros.

Par ailleurs, il résulte des quittances subrogatives en date du 22 mai et du 26 mai 2023 que la société SEYNA, en qualité de caution, a remboursé à Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] la somme totale de 1.340,40 euros au titre des impayés des locataires. Il sera rappelé qu’aux termes de son engagement de cautionnement du 5 juillet 2021, la société SEYNA s’est portée caution solidaire de Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] dans la limite de 90.000 € pour une durée de 36 mois.

Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] seront par conséquent condamnées solidairement au paiement de la somme de 3.819,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 mai 2023 pour la somme de 1.790,40 € euros, et à compter du présent jugement pour le surplus selon la répartition suivante :

2.479,03 € à Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] ;1.340,40 € à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] à hauteur de ce montant.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il conviendra de condamner solidairement Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] à payer à la société SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juin 2021 entre Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] d’une part et Madame [T] [Z] et Madame [B] [W], d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 juillet 2023,

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] à payer à Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 850 € par mois, à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition que le bailleur notifie par courrier recommandé aux locataires de l’indexation du loyer et d’une régularisation des charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] à payer la somme de 3.819,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 mai 2023 pour la somme de 1.790,40 € euros, et à compter du présent jugement pour le surplus selon la répartition suivante :

2.479,03 € à Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] ;1.340,40€ à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [C] [D] et Madame [J] [D] à hauteur de ce montant,CONDAMNE in solidum Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] aux entiers dépens,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [Z] et Madame [B] [W] à payer à la société SEYNA la somme de de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE