TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

N° RG 25/00665 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMZY

Jugement du 09 Mai 2025

N° : 25/411

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[D] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [Y]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [O] [R], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [D] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 23 mars 2023, à effet au 28 mars 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation et une location d’un carport à Mme [D] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] (appartement porte 016 et carport 026) à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 498,63 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.534,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [Y] le 14 août 2024.

Par assignation du 10 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.498,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représentée par Mme [O] [R] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728, 1224 et suivants du Code civil, et 514 du Code de procédure civile, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élève désormais à 6.591,25 euros.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire ou à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle relève que la locataire paie irrégulièrement ses loyers et qu’elle n’a pas régularisé la situation dans les deux mois du commandement de payer.

A l’audience, Mme [D] [Y] a comparu en personne.

Elle sollicite des délais de paiement et propose de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Elle expose avoir eu des soucis de santé ayant nécessité un arrêt maladie pendant plusieurs mois. Elle ajoute qu’elle vient de reprendre son emploi, de nuit, et qu’elle est en capacité de régler son loyer à compter du mois de mars 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.534,27 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2024.

1.3 Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, Mme [D] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il ne peut être fait droit à sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupantes de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.4 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 629,60 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, Mme [D] [Y] lui devait la somme de 6.591,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [D] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.498,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement,

En l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu d’examiner la demande de délais de paiement en application des dispositions du droit commun.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [D] [Y] ne règle plus son loyer depuis le mois de juin 2024, qu’elle n’apporte aucun élément de nature à démontrer qu’elle est en capacité de régler sa dette dans les délais légaux et ce malgré la perception d’un salaire.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [D] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrat conclus le 23 mars 2023 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [D] [Y], d’autre part, concernant les locaux (appartement porte 016 et carport 026) situés au [Adresse 1] à [Localité 7] sont résiliés depuis le 13 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [D] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [D] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 629,60 euros (six cent vingt-neuf euros et soixante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [D] [Y] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.591,25 euros (six mille cinq cent quatre-vingt-onze euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.498,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2024 et celui de l’assignation du 10 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire a titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge