TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Mars 2024 prorogé au 24 juin 2024

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2024

GROSSE :

Le 24/06/24

à M^e NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24/06/24

à Mr [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06560 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CJE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. ENSEMBLE [Adresse 5], domiciliée : chez FONCIA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [E]

né le 23 Avril 1989 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [B] [J] épouse [E]

née le 02 Septembre 1992 à [Localité 4] (ARMENIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] sont copropriétaires des lots n° 31 (box n°79 en sous sol et 15/10 000èmes des parties communes), n°32 (parking n°80 en sous-sol et 15/10 000èmes des parties communes) et n°107 (appartement T3 en rez de chaussée et 172/10 000èmes des parties communes) dans l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 7] situé [Adresse 2] depuis le 25 septembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] leur a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 729,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, le syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Foncia Méditerranée, a fait assigner M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] devant ce tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 en date du 17 mars 1967, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes de :

—  4 948,87 euros au titre des charges impayées au 5 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la sommes alors réclamées et de l’assignation pour le surplus,

—  760,89 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et la prise en charge de frais d’exécution à venir.

A l’audience du 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et s’en rapporte sur les délais de paiement sollicités.

Comparant en personne, M. [V] [E] reconnaît le principe et le montant de sa dette et demande le rejet des prétentions formées au titre des dommages-intérêts et d’une l’indemnité de procédure. Il sollicite des délais de paiement en faisant valoir des difficultés financières. Il explique être chauffeur routier, disposer d’une salaire de l’ordre de 2 100 euros par mois et son épouse de revenus de l’ordre de 400 euros par mois. Il propose de payer 2 000 euros ce jour puis 125 euros par mois.

Citée à étude, Mme [B] [J] épouse [E] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision, susceptible d’appel, est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 24 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée, communiquel’achat de vente du 25 septembre 2019 attestant de la qualité de copropriétaire des requis. Il joint également le contrat de syndic signé le 3 octobre 2022 pour une durée d’une année.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée, produit :

— les procès-verbaux (PV) des assemblées générales du 18 décembre 2019 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, le PV du 3 octobre 2022 approuvant les comptes du syndic en exercice du 1er juillet 2019 au 1er juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023. Le PV du 15 juillet 2021 ne porte pas sur l’approbation de comptes de même que le PV du 11 octobre 2021 qui porte sur l’approbation de travaux de réfection des réseaux d’eau (assemblée générale extraordinaire)

— les attestations de non recours relatives à ces PV.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée communique un décompte :

— sur la période du 18 décembre 2019 au 1er juillet 2023, indiquant un solde débiteur de 4 948,87 euros au 1er juillet 2023,

— sur la période du 14 avril 2021 au 19 décembre 2022 pour les frais, indiquant un solde débiteur de 760,89 euros, hors coût du commandement de payer de 153,20 euros.

Il convient de déduire les frais de constitution de droits d’huissier et de constitution d’avocat, soit une somme totale de 600 euros. La demande formulée au titre des frais est ainsi partiellement justifiée pour la somme de 160,89 euros.

Les frais de commandement de payer relèvent des dépens.

M. [V] [E] ne conteste pas la dette.

M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] sont par conséquent solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] les sommes de 160,89 euros au titre des frais de recouvrement impayés et de 4 948,87 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2022 sur la somme de 3 389,51 euros (hors frais) et du 4 août 2023, date de l’assignation, pour le surplus.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] sont solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

Il ressort des débats que M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] ont rencontré des difficultés financières obérant leur situation économique.

Dès lors, au regard de la situation respective des parties, il y a lieu d’accorder des délais de paiements à M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] dans les termes du présent dispositif sur la somme de 4 948,87 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] succombant, sont solidairement condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2022, ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée, de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de mettre, par avance, à la charge des défendeurs d’éventuels frais d’exécution forcée.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée les sommes suivantes :

—  4 948,87 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 sur la somme de 3 389,51 euros et à compter du 4 août 2023 pour le surplus,

—  160,89 au titre des frais de recouvrement impayés,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts ;

ACCORDE à M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] la faculté d’apurer sa dette d’un montant de 4 948,87 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 1 mensualité d’un montant de 2 000 euros et 23 mensualités équivalentes d’un montant de 128,21 euros la dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 octobre 2022 ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [E] et Mme [B] [J] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Méditerranée, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE