TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00071 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D37I

ORDONNANCE DE REFERE N°25/897

DU : 14 Novembre 2025

[Y] [I]

C/

[G] [T]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 14/11/2025;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Y] [I], Elisant domicile en l’étude de Me [N] – 6 Place du Luxembourg BP 40079 – 57102 THIONVILLE CEDEX, comparant en personne

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [T], demeurant 87 Rue du Lieutenant Colonel Hennequin – 57780 ROSSELANGE, comparant en personne

Date des débats : 16 Septembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2021, à effet au 1 avril 2021, Monsieur [I] [Y] a donné à bail à Monsieur [T] [G], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé 87 rue Lieutenant Colonel Hennequin RDC arrière haut droit 57780 ROSSELANGE , moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 570,00 € outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 30,00 €, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 570,00 €.

Le montant des loyers et charges actualisé est de 664,00 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025 délivré à étude, Monsieur [I] [Y] a fait assigner Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville, aux fins de voir

:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— condamner par provision Monsieur [T] [G] à payer à Monsieur [I] [Y] la somme de 10 353,96 € au titre des loyers et charges dus au terme du 31 janvier 2025, montant à parfaire au jour de la décision, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, à 664 € ;

— condamner par provision Monsieur [T] [G] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [T] [G] à payer à Monsieur [I] [Y] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

A l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [I] [Y] a comparu. Il a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2 383,71 €.

Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [G] a comparu et reconnait la dette locative. Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 66,00 € euros en plus du paiement du loyer courant. Il actualise sa situation personnelle et financière.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2025, le président ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la décision est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. En l’espèce, Monsieur [I] [Y] a comparu personnellement et Monsieur [T] [G] a comparu personnellement. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 25 février 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d’allocations familiales.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 28 novembre 2024, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à Monsieur [T] [G] le 28 novembre 2024.

Or, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [T] [G] ne s’est pas acquitté de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, Monsieur [I] [Y] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 3 avril 2021 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 28 novembre 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 10 juillet 2025 inclus.

La somme totale réclamée par le bailleur de 2 383,71 € comprend à la fois les loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail intervenue le 29 janvier 2025, et une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire à compter de cette date, justement fixée à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Monsieur [T] [G] qui la reconnait d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, il doit être condamné au paiement de la somme provisionnelle de 2 383,71 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 (date du commandement de payer) et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 29 janvier 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au 10 juillet 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

En l’espèce, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicité par Monsieur [T] [G].

Il résulte des pièces du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [T] [G] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 66 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette. Il convient de souligner qu’il a apuré une grande partie de la dette avant l’audience en effectuant un versement de 10.000 €.

La situation économique de Monsieur [T] [G] permet donc d’envisager un retour à la normale des relations avec le bailleur.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [T] [G] à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités de 66 euros chacune, et d’une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette, en plus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

À défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Monsieur [T] [G] pourra être expulsé s’il ne libère pas volontairement les lieux.

L’intégralité de la dette locative restant due serait alors immédiatement exigible. Monsieur [T] [G] serait alors tenu en outre de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé au bailleur lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représentant le montant du loyer et des charges subirait les mêmes augmentations légales que le loyer.

L’attention de Monsieur [T] [G] est attirée sur le fait que la loi n’offre pas la possibilité de bénéficier de délais de paiement pour une plus longue période. Par conséquent, il sera tenu, le 36ème mois, de régler le solde de la dette.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [G] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de condamner Monsieur [T] [G] à verser la somme de 100 € à Monsieur [I] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire de la présente décision à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de Monsieur [I] [Y] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2021 relatif à l’immeuble d’habitation situé 87 rue Lieutenant Colonel Hennequin RDC arrière haut droit 57780 ROSSELANGE , entre Monsieur [I] [Y] d’une part et Monsieur [T] [G] d’autre part, sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à payer à Monsieur [I] [Y] la somme provisionnelle de 2 383,71 € au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [T] [G] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives de 66,00 € chacune, en plus de son loyer et charges courants, et une 36ème mensualité comprenant le solde de la dette, les frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [I] [Y] puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;

— que Monsieur [T] [G] soit condamné à verser à Monsieur [I] [Y] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, soit actuellement la somme mensuelle de 664 euros, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à payer à Monsieur [I] [Y] la somme de 100 euros au titre des l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet et du commandement de payer ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [Y] et Monsieur [T] [G] de leurs plus amples demandes.

Ainsi jugé et prononcé à Thionville par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,