N°Minute:25/00012

DOSSIER : N° RG 24/00587 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCRH

Copie exécutoire à

M^e Audrey LISANTI

expédition à

M^e Margaux ALIMI MULLER

le 02 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Margaux ALIMI MULLER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 janvier 2024 et ayant pris effet le 25 janvier 2024, Madame [J] [K] a donné à bail à Monsieur [S] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 770 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 96 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [K] a fait signifier à Monsieur [S] [C], par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, un commandement de payer la somme principale de 1.680,55 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 19 avril 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 7 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [J] [K] a fait assigner Monsieur [S] [C] pour l’audience du 26 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [S] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [S] [C] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [S] [C] à payer la somme de 3.253,55 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [S] [C] aux entiers dépens et à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [S] [C], daté du 25 octobre 2024. La conclusion est que la dette serait liée à une perte de revenus suite à des salaires irréguliers. La compagne de Monsieur [C] est enceinte et ne perçoit pas de revenus. Un dossier de surendettement est envisagé et la dette serait gelée à ce jour. Un plan d’apurement est envisagé et la reprise du paiement du loyer est prévue pour novembre 2024.

***

À l’audience du 26 novembre 2024, Madame [J] [K] était représentée par son conseil. Monsieur [S] [C] était également représenté par son conseil.

Par conclusions, Madame [J] [K] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5.744,55 euros. Elle a ajouté que la simple recevabilité du dossier de surendettement ne fait pas obstacle à la procédure d’expulsion et que les dispositions de l’article L722-2 du code de la consommation ne sont relatives qu’aux procédures d’exécution. Elle s’est par ailleurs opposée à des délais de paiement.

Par conclusions, Monsieur [S] [C] a reconnu le montant de la dette fixée par la bailleresse. Il a expliqué avoir dû faire face à de graves difficultés financières en raison du comportement de ses employeurs successifs. Il a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement devant la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault qui a été déclaré recevable le 23 juillet 2024. À ce titre et sur le fondement de l’article L722-2 du code de la consommation, il a soulevé le caractère suspensif de la décision de recevabilité de son dossier de surendettement sur les procédures d’exécution et, dès lors, l’impossibilité, pour sa bailleresse, de poursuivre son action en constat de la résiliation du bail pour des impayés. Par ailleurs, il a sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

Il a donc demandé au tribunal de :

À titre principal :

— Débouter Madame [J] [K] de l’intégralité de ses demandes,

À titre subsidiaire :

— Suspendre la clause résolutoire,

— Débouter Madame [J] [K] de sa demande de règlement de l’arriéré de loyers,

À titre infiniment subsidiaire :

— Accorder à Monsieur [S] [C] des délais de paiement sur une durée de trois ans,

En tout état de cause :

— Débouter Madame [J] [K] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter Madame [J] [K] de sa demande de condamnation au titre des dépens,

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [J] [K] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique. Cette saisine n’a pas été effectuée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [J] [K] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 23 avril 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [S] [C], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

M. [C] a été déclaré recevable le 23 juillet 2024, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire survenue le 5 juin 2024, du fait de l’impayé de loyers et de charges. La recevabilité ne saurait donc faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

En tout état de cause, si la décision de recevabilité de la commission emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur conformément à l’article L.722-2 du Code de la consommation, elle n’interdit pas au créancier de solliciter la délivrance d’un titre exécutoire fixant sa créance, quand bien même celui-ci ne pourra pas mettre à exécution ce titre durant l’application des mesures préconisées par la Commission.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [S] [C] se trouve redevable de la somme de 5.744,55 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 20 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [S] [C] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 5.744,55 euros à Madame [J] [K].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [C] n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [C] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [C], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [S] [C] à payer à Madame [J] [K] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2024 et ayant pris effet le 25 janvier 2024 entre Madame [J] [K] et Monsieur [S] [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 5 juin 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [S] [C] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 5 juin 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [S] [C] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 5 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [S] [C] à payer à Madame [J] [K] la somme provisionnelle de 5.744,55 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 20 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

DÉBOUTONS Madame [J] [K] de ses autres demandes,

DÉBOUTONS Monsieur [S] [C] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [S] [C] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [S] [C],

CONDAMNONS Monsieur [S] [C] à payer à Madame [J] [K] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS