TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 14 Mai 2024

GROSSE :

Le 08/07/24

à M^e KHALIL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08/07/24

à M^e BER?HARD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06653 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CUX

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [D]

né le 03 Mai 1955 à [Localité 5] (ALGERIE) ([Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurelia KHALIL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [D]

née le 22 Avril 1957 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurelia KHALIL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [G]

née le 24 Août 1994 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Cécile BERNHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile BERNHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 04 mai 2019, Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] ont loué à Madame [L] [G] un appartement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 680 euros, outre 20 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte séparé du 5 mai 2019, Monsieur [Z] [F] s’est porté caution solidaire de Madame [L] [G] dans la limite de 24.480 € pour une durée de 36 mois.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [L] [G], par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2023, un commandement de payer la somme principale de 1.198,02 euros au titre des loyers et charges impayés, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Z] [F], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2023, Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] ont fait citer Madame [L] [G] et Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 19 juillet 2023 ;ordonner l’expulsion de Madame [L] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef par tous voies et moyens de droit y compris avec le concours de la force publique ;ordonner la séquestration des meubles garnissant le logement et ce aux entiers frais de Madame [L] [G] ;supprimer le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.983,60 € correspondant à la dette locative due, montant qui sera à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal ;condamner Madame [L] [G] au paiement de la somme de 716,86 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la décision ;juger que si l’indemnité d’occupation devait se prolonger au-delà d’un an, elle serait indexée sur l’indice INSEE au coût de la consommation, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;condamner Madame [L] [G] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2024.

Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D], représentés par leur conseil, demandent le bénéfice de leur acte introductif de l’instance et actualisent le montant de leur créance à la somme de 4.661,90 €.

Madame [L] [G] et Monsieur [Z] [F], assistés par leur conseil, déposent des conclusions soutenues oralement aux termes desquels ils demandent de :

condamner les bailleurs à leur délivrer les quittances de loyer de mai 2019 au 31 décembre 2022 sous astreinte de 50 € par jour de retard ;ordonner un échéancier de 36 mois pour régler la dette locative d’un montant de 4.077,76 € ;débouter les bailleurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs expliquent que les bailleurs ne leur ont jamais délivré les quittances de loyers. Ils ne contestent pas le montant de la dette locative mais demandent que les allocations logement suspendues depuis le mois de février 2024 se compensent avec la dette.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 22 mai 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action de Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 19 mai 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 juillet 2023.

L’expulsion de Madame [L] [G] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au disoositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [L] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 juillet 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés et sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas justifiée au regard des conditions posées par cette disposition. Elle sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que du contrat signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 4.661,90 € selon décompte arrêté au 6 avril 2024, échéance d’avril 2024 comprise. Madame [L] [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, sous déduction le cas échéant des sommes versées depuis la date de l’audience.

Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [Z] [F] qu’il porte sur les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation ainsi que sur les frais de remise en état et toutes les sommes qui pourraient être dues du fait des locataires et occupants de leur fait dans la limite de 24.480 euros pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 5 mai 2022.

Il s’en déduit que la caution ne peut être actionnée. Les demandes formées à l’encontre de Monsieur [Z] [F] seront donc rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [L] [G] justifie percevoir le RSA. Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse et des proprositions de règlement formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de délivrance des quittances de loyer sous astreinte

En application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Madame [L] [G] n’a pas payé régulièrement le loyer à compter du mois d’août 2022. Les bailleurs n’étaient donc pas tenus de lui délivrer des quittances mais uniquement des reçus depuis cette date.

Dès lors, il sera ordonné à Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] de remettre à Madame [L] [G] les quittances correspondant aux loyers versés entre mai 2019 et juillet 2022 inclus, et des reçus correspondant aux échéances d’août 2022 à décembre 2022 inclus dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire, au regard des faits de l’espèce, d’assortir cette obligation d’une astreinte. La demande de Madame [L] [G] de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, Madame [L] [G] sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de la condamner au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 4 mai 2019 entre Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] d’une part et Madame [L] [G] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à compter du 19 juillet 2023,

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] de leur demande de suppression du délai fixé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [L] [G] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 716,86 €, dès lors que les paiements seront justifiés et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,

CONDAMNE Madame [L] [G] à verser à Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] la somme de 4.661,90 € selon décompte arrêté au 6 avril 2024, échéance d’avril 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

AUTORISE Madame [L] [G] à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités ventilées de la façon suivante : 35 mensualités d’un montant de 129 euros, la 36ème mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais,

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [Z] [F],

ORDONNE à Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] à remettre à Madame [L] [G] les quittances correspondant aux loyers versés entre mai 2019 et juillet 2022 inclus, et des reçus correspondant aux échéances d’août 2022 à décembre 2022 inclus, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE Madame [L] [G] de sa demande d’astreinte,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [L] [G] aux dépens,

CONDAMNE Madame [L] [G] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [H] [D] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE