TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [S] [N]

Madame [G] [I] [M]

Prefecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03425 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QQ4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparant et non représenté,

Madame [G] [I] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03425 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QQ4

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 janvier 2003, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [G] [I] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 503,03 euros outre une provision sur charges. Monsieur [S] [N] est cotitulaire du bail depuis le mariage du couple le 20 janvier 2007.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2273,81 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 28 février 2025, soit la somme de 13306,58 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 50%,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 novembre 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 31050,95 euros, selon décompte en date du 7 juillet 2025. Il a indiqué que le dernier réglement date du 13 novembre 2024.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 21 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 janvier 2003 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 2273,81 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er janvier 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que le paiement des loyers courants n’est pas repris. En outre, l’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière des locataires et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] étant sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] restent lui devoir la somme de 31352,07 euros à la date du 7 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite d’un montant de 301,12 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH ne jusitife pas de l’envoi de la mise en demeure, si bien que la somme de 22505,52 euros (3750,92x6) sera retirée, correspondant au montant du SLS mis à la charge des preneurs depuis le 1er janvier 2025.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 8545,43 euros (31352,07-301,12-22505,52), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2273,81 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 janvier 2003 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Madame [G] [I] [M] (Monsieur [S] [N] étant cotitulaire du bail depuis le mariage du couple le 20 janvier 2007) concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 8545,43 euros (décompte arrêté au 7 juillet 2025, incluant la mensualité de juin 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 2273,81 euros et à compter du de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 842,85 euros en juin 2025), à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [N] et Madame [G] [I] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection