TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Jérémie GHEZ

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/00693 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PF4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ORGANISATION 2, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [K]

né le 01 Janvier 2002 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparant

Monsieur [J] [K]

né le 20 Octobre 1996 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 4]

non comparant

Monsieur [G] [K]

né le 02 Décembre 1951 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er janvier 2022, la SCI ORGANISATION 2, représentée par la SARL PAUQUET IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 710 euros outre 140 euros de provision sur charges.

Le même jour, par acte annexé au bail, Monsieur [G] [K] s’est porté caution solidaire pour une durée déterminée.

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 juin 2023, la SCI ORGANISATION 2 a fait signifier à Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] un commandement de payer la somme de 2.584,11 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignations du 20 décembre 2023, la SCI ORGANISATION 2 a attrait [D] [K], Monsieur [J] [K] et Monsieur [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et suivants du code de procédure civile, pour voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef ;condamner solidairement Monsieur [D] [K], Monsieur [J] [K] et Monsieur [G] [K] à lui payer :* la somme provisionnelle de 6.102,71 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 27 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SCI ORGANISATION 2, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 8.859,87 euros, hors frais de procédure, comptes arrêtés au 8 février 2024.

Cités à étude, Monsieur [D] [K], Monsieur [J] [K] et Monsieur [G] [K] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés lors des débats.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [D] [K], Monsieur [J] [K] et Monsieur [G] [K] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI ORGANISATION 2.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ORGANISATION 2 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 14 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 2.10.3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2023, pour la somme en principal de 2.584,11 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 août 2023.

Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K], co-locataires du bail, étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner solidairement Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] restent devoir la somme de 8.848,88 euros, au 8 février 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure ainsi que de tous frais injustifiés et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K], et de toute information sur leur situation personnelle, financière et professionnelle, des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires ne peuvent leur être accordés d’office, ce d’autant qu’ils n’ont pas réglé les derniers loyers courants avant l’audience.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, Monsieur [G] [K] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, pénalités et intérêts de retard dus par les locataires, pour une durée maximale de neuf ans.

Monsieur [K] [G] sera donc tenu solidairement du paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation jusqu’à libération effective des lieux. Néanmoins, le commandement de payer ne lui a pas été dénoncé. Dès lors, il ne saurait être tenu des intérêts de retard ni pénalités.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner solidairement Monsieur [D] [K], Monsieur [J] [K] et Monsieur [G] [K] à payer à la SCI ORGANISATION 2 une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [D] [K], Monsieur [J] [K] et Monsieur [G] [K], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2022 entre la SCI ORGANISATION 2 d’une part, Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 août 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ORGANISATION 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K], ainsi que Monsieur [G] [K] es qualité de caution solidaire, à verser à la SCI ORGANISATION 2, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 13 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K], ainsi que Monsieur [G] [K] es qualité de caution solidaire, à payer à la SCI ORGANISATION 2, à titre provisionnel, la somme de 8.848,88 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2023, au titre des loyers, charges et les indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 8 février 2024 et terme du mois de février 2024 inclus ;

DISONS que Monsieur [G] [K], es qualité de caution solidaire, ne sera pas tenu au paiement des pénalités ni des intérêts de retard ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K], ainsi que Monsieur [G] [K] es qualité de caution solidaire, à payer à la SCI ORGANISATION 2, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [K] et Monsieur [J] [K], ainsi que Monsieur [G] [K] es qualité de caution solidaire, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président