Min N° 26/00236

N° RG 25/04935 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFHE

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

M., [S], [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur, [S], [N],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur, [S], [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2020, ayant pris effet le même jour, la SA, [Adresse 4] a donné à bail à M., [S], [N] un logement no 631 situé, [Adresse 5], 3e étage, à, [Localité 3] (77 124), pour un loyer mensuel initial de 322,28 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 322,28 euros.

Invoquant des impayés, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA, [Adresse 6], a, par acte de commissaire de justice du 04 juin 2025, fait signifier à M., [S], [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 5 736,32 euros au titre des loyers et charges.

La SA BATIGERE HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, fait assigner en référé M., [S], [N] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

– ordonner l’expulsion de M., [S], [N] et de tous occupants de son chef et ce, même avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– condamner, à titre provisionnel, M., [S], [N] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

– condamner, à titre provisionnel, M., [S], [N] à lui payer la somme de 5 862,67 au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2025 incluse, selon décompte arrêté au 27 août 2025, avec intérêts a taux légal à compter du 04 juin 2025 ;

– condamner M., [S], [N] à lui payer la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 14 janvier 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à 6 013,16 euros selon décompte arrêté au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

M., [S], [N] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Postérieurement à la mise en délibéré de l’affaire, M., [S], [N] s’est présenté sans justifier de son retard, alors que le dossier avait été retenu dans l’attente de l’arrivée du conseil de la SA BATIGERE HABITAT. Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner la réouverture des débats, le défendeur n’ayant par ailleurs pas formulé de telle demande.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M., [S], [N] n’a pas comparu ni n’était représenté lors de l’audience du 14 janvier 2026. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 26 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA BATIGERE HABITAT est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 25 août 2020, le commandement de payer délivré le 04 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 07 janvier 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire à la bailleresse.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 6 013,16 euros au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, qui tient compte des loyers et charges dus et des sommes versées par le locataire dont ont été déduit les frais de procédures de commissaire de justice.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à cette somme, à sept reprises, une pénalité de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction entre le 31 mai 2024 et le 31 décembre 2025. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire 53,34 euro de la somme réclamée.

De même, a été inclus à cette somme, à une reprise, des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité le 31 mai 2024.

Or s’il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer, il ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. À défaut pour le bailleur d’en justifier, il convient donc de déduire la somme de 25 euros de la dette locative.

Par ailleurs, il apparaît que des frais au titre de l’assurance locative, à hauteur de 4 euros chacun, ont été imputés au locataire à huit reprises entre le 31 mars et le 31 décembre 2025. S’il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du preneur récupérable auprès de celui-ci, celle-ci n’est dû qu’après un délai un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, laquelle doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire. Or, en l’espèce, force est de constater que la SA BATIGERE HABITAT ne démontre pas l’envoi d’une telle mise en demeure. Dès lors, la somme de 32 euros sera déduite de la somme restant due.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 5 902,82 euros et il convient de condamner M., [S], [N] à payer cette somme à la SA BATIGERE HABITAT à titre provisionnelle, au titre de la dette locative arrêtée au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 736,32 à compter du04 juin 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 août 2020 comporte, sous son article 4, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 04 juin 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait commandement à M., [S], [N] de payer la somme de 5 736,32 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement à compter du 05 août 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M., [S], [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, la SA BATIGERE HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M., [S], [N] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivis, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

À titre surabondant, il est à noter étant à noter qu’en tout état de cause, le dernier loyer courant, à savoir celui de décembre 2025, n’avait pas été versé à la date de l’audience, ce qui n’aurait pas permis l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M., [S], [N], qui succombe, aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA BATIGERE HABITAT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARONS la SA BATIGERE HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2020 entre la SA, [Adresse 4], aux droits de laquelle vient la SA BATIGERE HABITAT, d’une part, et M., [S], [N], d’autre part, portant sur le logement no 631 sis, [Adresse 7], à, [Localité 4], sont réunies à la date du 05 août 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNONS à M., [S], [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISONS la SA BATIGERE HABITAT, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M., [S], [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M., [S], [N] à payer à la SA BATIGERE HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 458,83 au 31 décembre 2025) à compter du 05 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS M., [S], [N] à payer à la SA BATIGERE HABITAT, la somme provisionnelle de 5 902,82 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 07 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 736,32 euros à compter du 04 juin 2025, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS M., [S], [N] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la SA BATIGERE HABITAT au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

La présente décision prononcée hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION