TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e EBERT Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e MHATELI Leila

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05541 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33KD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale n°2023/007032 par décision du 28/11/2023)

représenté par M^e Leila MHATELI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats sous signature privée du 2 septembre 2022, la société SFHE a donné à bail à Monsieur [L] [G] [Z] un appartement à usage d’habitation et un stationnement n° A18, situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 519,99 euros outre 166,90 euros de provision sur charges pour le logement, et 25 euros hors charges pour le parking.

Des loyers étant demeurés impayés, le 27 mars 2023, la société SFHE a fait signifier à Monsieur [L] [G] [Z] un commandement de payer la somme de 1.696,56 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 18 août 2023, la société SFHE a attrait Monsieur [L] [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Monsieur [L] [G] [Z] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.135,24 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au jour de l’assignation, avec intérêts de droit à compter de la décision ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée à l’audience du 16 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée et retenue le 22 février 2024.

A cette audience, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

La société SFHE a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 1.734,91 euros, décompte arrêté au 8 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [L] [G] [Z] a demandé des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire, d’enjoindre le bailleur à lui remettre l’attestation de loyer, de dire n’y avoir lieu de le condamner à payer des dommages et intérêts ni les frais irrépétibles.

Il a indiqué ne pas contester sa dette. Il a souligné ne pas parler la langue française, ce qui perturbe les relations avec son bailleur qui n’a pas fourni d’efforts pour solutionner la situation de manière amiable. Il a ainsi soutenu que la société SFHE n’a pas proposé d’échéancier, et refuse de signer l’attestation de loyer, ce qui bloque le versement des allocations au logement. Il a fait valoir le règlement du dernier loyer courant et se dit donc fondé à obtenir des délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé élever seul trois enfants, ce qui l’a contraint à quitter son emploi et généré des difficultés notamment financières.

La décision a été mise en délibéré au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 31 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023, pour la somme en principal de 1.696,56 euros.

Le commandement de payer est demeuré partiellement infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 27 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] reste devoir, après déduction de frais de procédure, la somme de 1.594,60 euros, à la date du 8 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Monsieur [Z] a bien repris le paiement intégral du dernier loyer courant avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation personnelle de Monsieur [Z] et de sa bonne foi, de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement sollicitée par le locataire suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SFHE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la société SFHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, la société SFHE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [Z]

Monsieur [Z] sollicite qu’il soit enjoint à sa bailleresse de compléter et remettre l’attestation de loyer. Il se réfère au courrier de la CAF du 22 août 2023, laquelle précise qu’en l’absence de communication du plan d’apurement sur 36 mois, le versement de l’aide au logement sera interrompu à compter d’octobre 2023.

Or, dans la mesure où la SFHE avait assigné en résiliation de bail pour impayé locatif avant la réception de ce courrier et qu’il est fait droit à la demande d’échelonnement de la dette sur 36 mois dans le cadre de la présente procédure, il n’y a pas lieu d’ordonner la signature du plan.

Monsieur [Z] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA SFHE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, leur séquestration étant à ce stade hypothétique, ainsi que les frais pouvant en résulter. Il n’y donc pas lieu à ce stade de les laisser à la charge de Monsieur [Z].

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2022 entre la société SFHE et Monsieur [L] [G] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation et un stationnement n° A18, situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 mai 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] [Z] à verser à société SFHE, à titre provisionnel, la somme de 1.594,60 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 8 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [L] [G] [Z] à s’acquitter de la dette par 35 échéances successives et mensuelles de 44 euros, suivie d’une 36ème et dernière échéance majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [L] [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SFHE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [L] [G] [Z] sera condamné à verser à la société SFHE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la société SFHE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [G] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président