TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 juin 2025

à M^e DE ANGELIS Alain

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01191 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DAK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [F] [C]

né le 29 Septembre 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effet le 6 mars 2020, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [R] [C], Monsieur [U] [D] et Monsieur [E] [C] un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3], et [Adresse 5], moyennant un loyer de 686,16 euros et 161,26 euros de provision sur charges.

Par avenant du 20 août 2020, suite à un changement de situation, et le décès de Monsieur [U] [D], Monsieur [E] [C] et Madame [R] [C] sont devenus seuls bénéficiaires du bail à compter du 15 avril 2020.

Par attestation émise le 24 janvier 2023, la société bailleresse reconnaît que depuis le 24 décembre 2022, Monsieur [E] [C] reste seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, le 11 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [C] un commandement de payer la somme de 1.631,75 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [C] un second commandement de payer la somme de 1.498,38 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 19 février 2025, la SA CDC HABITAT a attrait Monsieur [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement prévoir une clause irritante en cas d’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [E] [C] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.969,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, révisable, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice subi ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été plaidée.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 2.218,79 euros au 31 mars 2025.

Cité à étude, Monsieur [E] [C] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun diagnostic financier et social est parvenu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [E] [C] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA CDC HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 mars 2020 contient une clause résolutoire (article 7) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.631,75 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande formulée par le locataire, non comparant à l’audience, ou par le bailleur, et d’informations sur la situation de Monsieur [E] [C], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [E] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 31 mars 2025, qu’il reste devoir un montant de 2.218,79 euros au titre de l’arriéré locatif.

Dès lors, Monsieur [E] [C] sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, après déduction des frais de procédure et de frais de rejet de prélèvement, la somme en principal de 1.966,59 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [C] à son paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA CDC HABITAT sollicite une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil.

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la SA CDC HABITAT, qui prétend que la défaillance du requis lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, la SA CDC HABITAT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025 et à l’exception du commandement de payer du 8 octobre 2024.

Compte tenu des diligences engagées par la SA CDC HABITAT, Monsieur [E] [C] sera condamné à lui payer une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mars 2020 et son avenant du 20 août 2020, entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [E] [C], portant sur un appartement et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 3], et [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [C] à verser à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indemnité due à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Monsieur [E] [C] à verser à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1.966 euros, comptes arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande au titre de dommages et intérêts formulée par la SA CDC HABITAT ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [C] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 et à l’exception du commandement de payer du 8 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président