TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00028 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JS3C

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 30 Avril 2026

[O] [S]

C/

[C] [W]

[X] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [C] [W]

M. [X] [D]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Avril 2026

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protectio

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition.

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [S]

né le 20 Novembre 1964, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [W]

née le 01 Mai 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [D]

né le 05 Mai 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Mars 2026

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 septembre 2020, M. [O] [S] a donné à bail à Mme [C] [W] et M. [X] [D] un logement à usage d’habitation, avec cave et parking, l’ensemble situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 465 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 145 euros.

Par acte extrajudiciaire du 20 octobre 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 22 octobre 2025, M. [O] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 088,84 euros au titre des loyers et charges impayés dus à fin octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice signifié en date du 9 janvier 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 13 janvier 2026, M. [O] [S] a fait assigner Mme [C] [W] et M. [X] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 21 décembre 2025 ;

– à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, à la date du jugement à intervenir ;

– dire en conséquence que, Mme [C] [W] et M. [X] [D] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

– ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– autoriser M. [O] [S], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsés ;

– condamner conjointement et solidairement Mme [C] [W] et M. [X] [D] au paiement à titre provisionnel :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieus et restitution des clés ;

* de la somme de 2 722,78 euros en principal au titre des termes dus à janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* de tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 20 octobre 2025, de l’assignation et de sa notification par LRAR à la direction de la cohésion sociale.

À l’audience du 10 mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [O] [S], représentés par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 2 331 euros.

Il indique que la dette a diminué et que le loyer courant a été payé le 9 mars 2026.

Mme [C] [W] et M. [X] [D], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur, au soutien de sa demande en paiement provisionnelle de la somme de 2 331 euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 3 septembre 2020, lequel contient une clause de solidarité entre les copreneurs, selon laquelle, « ils seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat » ;

– le commandement de payer du 20 octobre 2025, portant sur la somme en principal de 2 088,84 euros au titre des loyers et charges impayés dus à fin octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de janvier 2025 à octobre 2025 inclus et arrêté à la somme de 2 088,84 euros ;

– un décompte locatif actualisé, depuis l’origine de la dette et arrêté au 9 mars 2026, terme de mars 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 331 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, Mme [C] [W] et M. [X] [D] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, depuis l’origine de la dette locative, soit depuis mai 2025, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, quoiqu’il s’infère des décomptes locatifs que la provision mensuelle pour charges a été portée de la somme mensuelle de 145 euros à 217,60 euros, sans qu’elle ne soit contestée par les locataires, lesquels ont réglé lors de nombreuses échéances le montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges portée à la somme de 217,60 euros, le bailleur ne rapporte pas la preuve des sommes supplémentaires mises au débit du compte locatif au motif des charges réelles récupérables.

En effet, le bailleur ne produit ni les décomptes de régularisation des charges réelles récupérables, ni les justificatifs de l’ensemble de ces charges réelles récupérables, y compris de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et ce, étant rappelé que compte tenu de la mise au débit du compte locatif d’une provision mensuelle pour charges, il y est contraint par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

De sorte que, les sommes de 203 euros correspondant à « taxes ord. Ménagères 2025 », mise au débit du compte locatif en date du 1er décembre 2025 sera déduite du solde locatif.

En outre, la somme de 25 euros mise également au débit du compte locatif le 1er août 2025 au motif « LR mise en demeure impayé », n’étant pas non plus justifiée aux débats, elle sera de même ôtée du solde locatif.

Aussi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que, Mme [C] [W] et M. [X] [D] sont débiteurs d’une somme de 2 103 euros (calculée comme suit : (2 331 euros – (203 euros + 25 euros))) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [C] [W] et M. [X] [D] seront solidairement condamnés à payer à M. [O] [S] la somme provisionnelle de 2 103 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [C] [W] et M. [X] [D] par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025 et portant sur la somme en principal de 2 088,84 euros au titre des loyers et charges impayés dus à fin octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus .

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, bien que, durant ce délai de 2 mois, les locataires aient effectué 2 règlements portant sur les sommes de 734 euros et 735 euros, en dates respectives des 4 novembre et 1er décembre 2025, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 21 décembre 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [C] [W] et M. [X] [D], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 21 décembre 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.

Aussi, il y a lieu d’autoriser M. [O] [S] à faire transporter les meubles et effets personnels de Mme [C] [W] et M. [X] [D] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Mme [C] [W] et M. [X] [D] causent un préjudice à M. [O] [S] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 739,98 euros, par référence au terme de décembre 2025 (soit 522,38 euros au titre du loyer révisé et 217,60 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 21 décembre 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [W] et M. [X] [D], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 octobre 2025 et de l’assignation qui leur ont été délivrés, ainsi que de la notification de cette dernière à la Préfecture du Calvados via EXPLOC.

Mme [C] [W] et M. [X] [D] seront également condamnés in solidum à payer à M. [O] [S] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [W] et M. [X] [D] à payer à M. [O] [S], la somme provisionnelle de 2 103 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu en date du 3 septembre 2020, entre d’une part, M. [O] [S] et d’autre part, Mme [R] [Q] et M. [B] [V] [F], portant sur un logement à usage d’habitation, avec cave et parking, l’ensemble situé [Adresse 6], à la date du 21 décembre 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Mme [C] [W] et M. [X] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 21 décembre 2025 ;

DISONS que Mme [C] [W] et M. [X] [D] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Mme [R] [Q] et M. [B] [V] [F] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

RAPPELONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [W] et M. [X] [D] à payer M. [O] [S] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 739,98 euros, à compter du 21 décembre 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [O] [S] ;

CONDAMNONS Mme [C] [W] et M. [X] [D] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 octobre 2025 et de l’assignation qui leur ont été délivrés, ainsi que de la notification de cette dernière à la Préfecture du Calvados via EXPLOC ;

CONDAMNONS Mme [C] [W] et M. [X] [D] à payer in solidum à M. [O] [S] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION