TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 09/12/2025

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

Le 09/12/2025

à M^e Alain KOUYOUMDJIAN

N° RG 24/05137 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KF6

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC de l’immeuble sis [Adresse 2],

représenté par son adminsitrateur provisoire en exercice, M^e Frédéric AVAZERI, membre de la SCP AJILINK,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13055/001/2024/002656

du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y], [M] [J]

né le 12 Juillet 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alain KOUYOUMDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [J] est propriétaire des lots n° 16 et 17 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3].

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 14 décembre 2023, la Société Civile Professionnelle (SCP) AJILINK a été désignée pour l’administration provisoire de l’immeuble sis [Adresse 2], pour une durée de 12 mois à compter de l’acceptation de la mission.

Par courrier recommandé du 16 avril 2024, le Syndicat des Copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son administrateur provisoire, la Société Civile Professionnelle (SCP) AJILINK, a mis en demeure Monsieur [Y] [J] de lui payer la somme de 3 814,84 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK, a fait assigner Monsieur [Y] [J], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

—  4 247,80 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date de la mise en demeure,

—  2 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 14 octobre 2025, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 2 812,08 euros, compte tenu des paiements intervenus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [J] est représenté. Il ne conteste pas la dette mais sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette sur une période de 12 mois. Il sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts.

Sur les moyens développés par le défendeur au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3] justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [J] par la production du relevé cadastral.

L’administrateur provisoire, la Société Civile Professionnelle (SCP) AJILINK, désigné pour une année par ordonnance du 14 décembre 2023, a qualité pour agir.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 3] produit les procès-verbaux (PV) de délibération de l’administrateur judiciaire du 29 janvier 2024, 6 août 2024 et 14 mars 2025, approuvant les comptes pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2023 et du 1er janvier au 31 décembre 2024 d’une part, et les budgets prévisionnels des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2024, 1er janvier au 31 décembre 2025 et 1er janvier au 31 décembre 2026, d’autre part.

Il communique un décompte sur la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2025 indiquant un solde débiteur de 2 812,08 euros. Il joint les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

En conséquence, Monsieur [Y] [J] sera condamné à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK la somme de 2 812,08 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Monsieur [Y] [J] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’immeuble sis [Adresse 3] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [Y] [J] sera condamné à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 200 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, au regard de la diminution notable du montant de la dette depuis l’assignation et des efforts de paiement réalisés par Monsieur [Y] [J], il convient de faire droit à la demande selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [Y] [J] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’immeuble sis [Adresse 3] de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK, les sommes suivantes :

deux mille huit cent douze euros et huit centimes (2 812,08 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2025 ;CONDAMNE Monsieur [Y] [J] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK, la somme de deux cents euros (200 euros) à titre de dommages et intérêts ;

ACCORDE à Monsieur [Y] [J] la faculté d’apurer leur dette de 2 812,08 euros relative aux charges de copropriété impayées au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 14 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent euros (200 euros) et une 15ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJILINK, la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE