TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02402 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4D2

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

S.C.I. DE LINGREVILLE

C/

[T] [S]

[Y] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hortense FLIN – 45

M^e Dominique LECOMTE – 24

M^e Jérémy VILLENAVE – 117

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. DE LINGREVILLE – RCS [Localité 2] 481 614 394

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24, substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [T] [S]

née le 03 Avril 1974 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007457 du 23/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Jérémy VILLENAVE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 117

Monsieur [Y] [L]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-006376 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par M^e Hortense FLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 45

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Décembre 2024

Date des débats : 16 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2019, la SCI DE LINGREVILLE a donné à bail à Madame [T] [S] un appartement situé [Adresse 6] à CAEN.

Monsieur [Y] [L] s’est porté caution solidaire de Madame [T] [S] par acte du même jour.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la SCI DE LINGREVILLE a fait assigner Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de CAEN, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater, ou à défaut prononcer pour faute, la résiliation du bail consenti à Madame [T] [S], selon acte sous seing privé du 18 mai 2019 ;

– ordonner l’expulsion de Madame [T] [S], ainsi que de tout éventuel occupant de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec recours à la force publique si nécessaire ;

– condamner Madame [T] [S] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour, passé le délai limite qui sera fixé par le tribunal pour son maintien dans les lieux ;

– condamner solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] au paiement :

* de la somme principale de 2 458 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 mai 2024, outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 2 908,52 euros à compter de la mise en demeure en date du 29 février 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ;

* de la somme de 1 022,86 euros au titre de la régularisation des charges arrêtée au 31 décembre 2023 ;

* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Le 10 mars 2025, Madame [T] [S] a quitté le logement.

À l’audience du 16 décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SCI DE LINGREVILLE, représentée par son conseil, s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– débouter purement et simplement Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

– lui donner acte de ce qu’elle se désiste des demandes de résiliation de bail et expulsion, en prolongation de la restitution volontaire des lieux en cours de procédure ;

– condamner solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] au paiement :

* de la somme principale de 9 257 euros au titre des sommes dues après établissement du décompte définitif de fin de location, outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 2 908,52 euros à compter de la mise en demeure du 29 février 2024 et à compter du 25 juin 2025 pour le surplus ;

* de la somme de 1 022,86 euros au titre de la régularisation des charges arrêtée au 31 décembre 2023 ;

* de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Elle expose qu’aucune des dette réclamées n’est antérieure au 31 mai 2021. Les paiements effectués ont été imputés sur les dettes les plus anciennes conformément aux dispositions de l’article 2240 du code civil. En outre, Madame [T] [S] a reconnu sa dette. Ainsi, aucune prescription n’est acquise.

S’agissant de la surface du logement, il n’a jamais été indiqué à Madame [T] [S] que le logement présentait une surface de 52 m². Le document qu’elle a elle-même établi et adressé à la CAF ne peut pas valoir preuve.

Les documents techniques devant accompagner le bail ont bien été remis à la preneuse. Il n’est démontré aucune consommation électrique anormale, de sorte qu’aucun préjudice n’apparaît caractérisé. D’ailleurs un constat de logement décent a été délivré le 5 octobre 2021. En l’absence de préjudice, aucune demande indemnitaire ne peut prospérer.

Aucun préjudice lié à une prétendue vétusté ou insalubrité des lieux n’est démontré.

Cette dernière ne payant pas son loyer, elle ne pourra pas bénéficier de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le fait que l’acte de cautionnement porte une mention selon laquelle il a été signé [Localité 5] et non à [Localité 4] ne résulte que d’une erreur de plume matérielle, sans aucune incidence sur la portée de l’engagement de la caution. Aucune nullité n’est encourue.

Suite au départ du locataire, d’importants travaux de remise en état des lieux ont été nécessaires. Ceux-ci se sont élevés à 4 932 euros, malgré déduction du dépôt de garantie.

Madame [T] [S], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite de voir :

– constater la prescription de la dette locative pour la somme de 1 498 euros, due au 30 juin 2021 ;

– constater la prescription de la somme de 249,47 euros au titre des charges récupérables de l’année 2020 ;

– débouter la SCI DE LINGREVILLE des demandes de loyers et charges pour la période antérieure à juillet 2021 ;

– fixer le loyer du bail conclu entre les parties à la somme de 451,10 euros à compter de décembre 2021 ;

– condamner la SCI DE LINGREVILLE à lui restituer les sommes de :

* 3 740,40 euros à titre de trop-perçu du loyer sur la période de décembre 2021 à décembre 2024 ;

* 4 500 euros à titre d’indemnisation suite au manquement à son obligation d’information précontractuelle ;

* 900 euros à titre d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance ;

* 33 euros au titre des régularisations des charges pour les années 2019 et 2020 ;

– limiter le montant des charges récupérables dues par elle au titre des années 2021 à 2023 à la somme de 219,66 euros ;

– ordonner la compensation des créances réciproques ;

– lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative restant à sa charge, avec des mensualités de 40 euros par mois et une ultime échéance correspondant au solde de la dette locative ;

– débouter la SCI DE LINGREVILLE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

– condamner la SCI DE LINGREVILLE à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Elle invoque qu’une partie de la dette locative est prescrite. En effet, le commandement de payer fait apparaître qu’au 31 décembre 2020, il existait déjà une dette de 1 297 euros. Au 30 juin 2021, la dette locative était déjà de 1 498 euros. Cette somme, antérieure de plus de trois ans à l’assignation est donc prescrite. Le décompte produit ne fait pas apparaître affectation rétroactive des paiements. Le courriel produit par la demanderesse émane de sa personne, de sorte qu’il ne vaut reconnaissance de dette interruptive de prescription.

Se fondant sur les articles 3 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle invoque que le logement lui avait été décrit comme faisant 52 m², le contrat de bail ne précisant pas la surface louée, alors que le logement ne fait que 42 m², soit une différence de 18,71%. Ainsi, elle est bien fondée à solliciter la fixation judiciaire de son loyer à la somme de 451,10 euros, rétroactivement à compter du mois de décembre 2021.

En violation de l’article 3-3 de la même loi ; le bail n’a pas été remis avec un dossier de diagnostic technique complet. Privée de ces informations, notamment du DPE, elle a subi un préjudice. Sa facture électrique était du double de ce qu’elle envisageait et des documents de la mairie de [Localité 4] établissent que l’installation électrique du logement n’était pas aux normes.

Se fondant sur l’article 6 de la même loi, elle indique qu’il a été constaté par les services de la commune en février 2021 que le logement était indécent et insalubre. Des travaux sont intervenus permettant à la commune de constater le caractère décent du logement en octobre 2021. Néanmoins, entre le 15 février 2021 et le 5 octobre 2021, un préjudice a été subi.

Se fondant sur l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, elle précise que les honoraires du syndic ne constituent pas des charges récupérables car ils ne sont pas listés par le décret limitatif.

Elle fait état de sa situation personnelle et sollicite des délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1344-5 du code civil.

S’agissant des réparations locatives, le devis versé fait état de réparations qui ne résultent pas de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Le logement a été occupé pendant six ans et était déjà en mauvais état à l’entrée dans les lieux. Les demandes seront rejetées.

Monsieur [Y] [L], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite qu’il soit :

– prononcé la nullité de l’acte de caution solidaire signé le 19 mai 2019 ;

– débouter la SCI DE LINGREVILLE de toutes demandes formées à son encontre ;

À toutes fin,

– rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires ;

– juger que la SCI DE LINGREVILLE ne saurait solliciter le paiement d’une somme supérieure à 1 702 euros au titre des loyers impayés ;

– lui accorder un échelonnement du paiement de toute somme qui serait prononcée à son encontre, pendant 2 ans à compter du jugement à intervenir ;

– ordonner que les paiements s’imputent en capital ;

– rejeter toutes les demandes formées à son encontre au titre des travaux de remise en état du logement ;

– condamner la SCI DE LINGREVILLE au paiement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Il expose ne pas avoir complété lui-même l’acte de cautionnement ainsi que cela résulte de la comparaison des écritures. L’acte a été complété en amont de la signature. La mention de la commune [Localité 6] alors que les cautions vivent à [Localité 4] le confirme. L’acte doit donc être annulé.

Le contrat de bail ne précise pas la surface des lieux ni le montant du dépôt de garantie. Ces informations étaient nécessaires pour que la caution ait connaissance de son engagement.

Toutes les demandes antérieures à juin 2021 sont prescrites. Seule une somme de 1702 euros, après imputation des paiements effectués, peut être réclamée.

Les dégradations du logement ne peuvent pas être imputées à la caution et devront être réclamées seulement à la locataire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de loyer

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 7-1 de la même loi dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L’article 1342-10 du code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L’article 1353 du même code prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties défenderesses invoquent une prescription d’une partie des loyers réclamés. Néanmoins, Madame [T] [S] ne justifie pas avoir précisé de quelle dette précise elle souhaitait s’acquitter lors de ses paiements. Les seules modalités de présentation du décompte du demandeur, qui produit un tableau récapitulatif pour chaque échéance avec la dette échue et les règlements effectués à date ne permet pas de caractériser une intention de Madame [T] [S] de payer telle ou telle dette. En effet, ce document émane du bailleur et non du débiteur et ne permet pas de démontrer l’intention de celle-ci. Or l’article 1342-10 du code civil, contrairement à l’article 1256 ancien du code civil, ne se réfère qu’à l’intention du débiteur. Dès lors, la règle supplétive de l’imputation du paiement sur la dette la plus ancienne a vocation à s’appliquer.

Le décompte du commandement de payer du 29 février 2024 fait apparaître un solde de 2 713 euros (34 232 euros moins 31 519 euros), ce qui correspond à moins de cinq échéances réclamées. Aucune prescription n’apparaît donc acquise. La demande sera déclarée recevable.

Le bailleur produit un décompte arrêté au 16 décembre 2025 faisant apparaître un solde de 4 932 euros, après déduction du dépôt de garantie de 555 euros.

Madame [T] [S] ne justifie pas s’être libérée de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement des échéances de loyer impayées, soit la somme de 4 932 euros.

Sur la demande de fixation judiciaire du loyer

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation.

D’après l’article 3-1 de la même loi, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Il est constant que le bail litigieux n’est pas conforme aux préconisations légales dès lors qu’il aurait dû préciser la taille du logement mis en location. Néanmoins, la demande fondée sur l’article 3-1 du 6 juillet 1989 ne peut être fondée que par rapport à la surface exprimée dans le contrat de location. En effet, à défaut d’une référence initiale, la demande de révision serait purement potestative. Un référentiel est bien nécessaire pour caractériser un écart de plus d’un vingtième. Or, Madame [T] [S] ne justifie d’aucun élément probatoire pour justifier que la location a été conclue à propos d’un logement de 52 m². La seule déclaration CAF effectuée par Madame [T] [S], qui est effectuée unilatéralement par cette dernière, se révèle insuffisante à fonder cette demande.

La demande, nonobstant la question du respect de la procédure édictée par l’article 3-1 de la loi, sera donc rejetée comme étant infondée.

Sur la remise du dossier technique

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que soit annexé au bail un dossier de diagnostic technique comprenant notamment un DPE, un constat de risque d’exposition au plomb, un état de présence d’amiante dans la construction, un état de l’installation électrique et de gaz, un état des risques naturels et technologiques.

Cette obligation à la charge du bailleur n’est qu’informative et la loi ne prévoit pas de sanction.

La bailleresse ne démontre pas avoir remis ces documents à la preneuse au moment de la conclusion du contrat.

Néanmoins, la preneuse ne démontre pas quel préjudice elle a subi de ce manquement. Elle invoque une consommation d’électricité conséquente mais sans justifier ni de son montant, ni d’une éventuelle surconsommation. Contrairement à ce qu’invoque Madame [T] [S], les courriers des services de la commune de [Localité 4] ne font pas état d’un système électrique qui ne serait plus aux normes. Le courrier du 8 mars 2021 ne fait que reprendre une plainte de la preneuse selon laquelle « les radiateurs électriques seraient vétustes et auraient une consommation électrique importante ». En outre le courrier du 5 octobre 2021, postérieur, précise bien que ce logement est conforme aux critères de la décence.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts à hauteur de 4 500 euros de Madame [T] [S] apparaît non fondée et sera rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Madame [T] [S] invoque avoir subi un préjudice de jouissance du fait que son logement présentait des critères d’indécence. Elle expose que ce préjudice a été subi, au moins du 15 février 2021 au 5 octobre 2021, date séparant les courriers de la commune de [Localité 4] faisant état d’un logement non décent et du constat de logement décent.

Cependant, cette période est antérieure de plus de trois ans à la demande formulée pour la première fois par conclusions du 2 décembre 2024. Une demande fondée sur cette période est par conséquent prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné. La demande sera donc déclarée irrecevable sur ce point.

Madame [T] [S] n’apporte aucun élément probatoire à l’appui de sa demande sur la période postérieure.

Sa demande sera donc rejetée pour le surplus.

Sur les réparations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

Il est admis en application de ce texte que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1731 du code civil prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

Madame [T] [S] a pris possession du logement le 18 mai 2019 et a rendu les lieux le 10 mars 2025.

La demanderesse formule une demande au titre des réparations locatives à hauteur de 4 325 euros, correspondant à un devis de Monsieur [A] [R] en date du 12 mars 2025.

Ce devis comporte notamment un poste relatif « au remplacement des barreaux de l’escalier griffés par les animaux de compagnie ». Ce poste est chiffré 1 320 euros. Or, l’état des lieux de sortie ne comporte aucune mention relative aux barreaux de l’escalier. Il est versé des photographies, non datées, mais dont il n’est pas contesté qu’elles correspondent à l’appartement litigieux, dont une fait apparaître l’escalier. Néanmoins, la qualité de la photographie produite ne permet pas à la juridiction d’identifier les détériorations mentionnées dans l’état des lieux. L’indemnisation de ce poste sera donc rejetée.

Ce devis comprend également un poste « dépose et remplacement du meuble lavabo y compris le mitigeur » chiffré à 495 euros. Il n’est pas possible de déterminer si cette intervention concerne la cuisine, la salle de bain ou une autre pièce. L’état des lieux de sortie fait apparaître la présence d’un lavabo dans ces deux pièces mais sans comporter aucune mention quant à son état. Les photographies, concernant uniquement la cuisine, sont non probantes sur ce point. Dès lors, l’indemnisation de ce poste sera rejetée.

S’agissant de la peinture et du sol, chiffré respectivement à 890 euros et 1 430 euros, l’état des lieux d’entrée décrit la peinture de toutes les pièces du logement comme « en bon état », à l’exception de la peinture de la porte de la salle de bain décrite comme « en état moyen ». A l’inverse, l’ensemble des peintures du logement est décrit comme en mauvais état à l’état des lieux de sortie. Par ailleurs, cet état des lieux comporte une mention générale selon laquelle « l’appartement [est] en très mauvais état. (preuve photos) » (SIC). Les photographies versées aux débats, dont il n’est pas discuté qu’elles correspondent au logement attestent de ce mauvais état général et des dégradations subies. Ce passage d’un « bon état » à un « mauvais état » de l’ensemble des peintures du logement, ne peut s’expliquer par une simple vétusté du logement, sur une durée de 70 mois. S’agissant des sols, dans l’état des lieux d’entrée, les sols de la salle de bain et des toilettes sont décrits comme en « état moyen ». L’ensemble des sols du logement sont décrits comme « en mauvais état » dans l’état des lieux de sortie. Ces postes seront donc intégralement indemnisés.

Il sera également fait droit au poste correspondant au nettoyage de l’appartement avec voyage à la déchetterie pour un montant de 190 euros.

Ainsi, une somme totale de 2 510 euros sera accordée au titre des réparations locatives.

Sur les charges locatives

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues.

Le locataire peut refuser de payer la quote-part des charges qui lui est réclamée s’il n’a pas été mis en mesure de prendre connaissance des pièces justificatives à l’appui de la régularisation.

Ces justificatifs peuvent être apportés à tout moment de la procédure.

En l’espèce, Madame [T] [S] a sollicité ces justificatifs de régularisation de charges à son bailleur. Or, force est de constater que la SCI DE LINGREVILLE ne produit, à titre de justificatif, que les appels de provisions de son syndic et non les décomptes définitifs. Bien que ces appels de provision soient détaillés, et ventilent la part propriétaire et la part locataire, ils sont insuffisamment probants car non définitifs. Par extension, les justificatifs des décomptes du syndic, notamment les factures ou relevés, ne sont eux-mêmes pas produits.

Dès lors, la régularisation de charges ne pourra être retenue qu’à hauteur de ce qui est reconnu par Madame [T] [S], soit :

27,38 euros pour 2021  ;106,23 euros pour 2022 ;86,05 euros pour 2023  ;

Soit un total de 219,66 euros.

La demande de régularisation de charge pour 2019 et 2020 est prescrite car correspondant à des exercices antérieurs de plus de trois ans à la procédure, de sorte que la demande en paiement à hauteur de 33 euros sera déclarée irrecevable.

Sur l’acte de cautionnement

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Monsieur [Y] [L] invoque ne pas avoir rempli lui-même l’acte de cautionnement et que cet acte comporte une erreur manifeste en ce qu’il est indiqué avoir été signé au [Localité 7]. Néanmoins, l’article 22-1 sus visée, dans sa version applicable au litige, n’impose pas que les mentions obligatoires aient été apposées par la caution elle-même. Seule une signature de sa main est exigée. Or, Monsieur [Y] [L] ne conteste pas avoir signé ce document, qu’il produit en original, avec sa signature. La mention « [Localité 8] » sur le lieu de signature est sans incidence sur la portée de l’engagement de la caution, de sorte que la validité de l’acte ne se trouve pas affectée par cette mention.

Les manquements invoqués affectant le contrat de bail lui-même, qui ne mentionne ni le montant du dépôt de garantie, ni la surface du logement sont également sans incidence sur la portée de l’engagement de la caution. En effet, la surface du logement n’a pas de conséquence sur l’éventuel appel en garantie de la caution. S’agissant du dépôt de garantie, son montant n’est pas précisé par le contrat mais il est rappelé que ce montant est fixé au maximum à un mois de loyer par le contrat, ce qui est le cas en l’espèce, et ce qui correspond à la pratique usuelle en la matière. La caution était donc bien informée que son engagement ne constituait pas la seule sûreté du bailleur et la portée de son engagement était connue car elle ne pouvait pas être inférieure au montant maximal prévu pour le dépôt de garantie.

L’acte de cautionnement est donc valide.

Sur la demande à l’encontre de la caution

Selon les articles 2288 et suivants du code civil, Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

L’acte de cautionnement contient une clause de solidarité et Monsieur [L] s’est engagé à garantir l’ensemble des obligations de la preneuse.

Le fait que la preneuse n’ait pas informé la caution de la situation est sans incidence sur les engagements de celle-ci vis-à-vis du bailleur.

Il sera fait droit aux demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [L].

Sur la demande de délai de paiement de Madame [T] [S]

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [T] [S] sollicite un échelonnement de sa dette sur 36 échéances. Sa demande ne peut être fondée que sur la disposition susvisée. Or, Madame [T] [S] n’avait pas repris le paiement de son loyer courant avant de quitter le logement. Par ailleurs, la proposition effectuée, à hauteur de 40 euros par mois, ne permet nullement d’apurer la dette.

Sa demande ne peut donc qu’être rejetée, nonobstant les difficultés financières qu’elle rencontre.

Sur la demande de délai de paiement de Monsieur [Y] [L]

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliments.

Monsieur [L] ne formule aucune proposition d’échéancier. Sa pièce la plus récente pour justifier de ses ressources est son bulletin de salaire du mois de septembre 2024, faisant état d’un revenu net fiscal cumulé de 14 633,17 euros, soit une moyenne de 1 463,31 euros (moyenne sur dix mois car décembre est comptabilisé). Monsieur [L] ne précise ni ses charges ni son patrimoine de sorte que rien ne permet d’établir qu’il n’est pas en capacité de faire face à la condamnation.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L], succombant à la procédure, seront condamnés in solidum au dépens.

Ils seront condamnés à payé à la SCI demanderesse une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes en paiement des loyers de la SCI DE LINGREVILLE ;

DECLARE irrecevable la demande pour indemnisation d’un préjudice de jouissance de Madame [T] [S] pour la période du 15 février 2021 au 5 octobre 2021 ;

DECLARE irrecevable la demande de régularisation des charges 2020 et 2019 à hauteur de 33€ de Madame [T] [S] ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à payer à la SCI DE LINGREVILLE une somme de 4 932 euros, arrêtée au 16 décembre 2025, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 713 euros à compter du 29 février 2024, au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à payer à la SCI DE LINGREVILLE une somme de 2 510 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à payer à la SCI DE LINGREVILLE une somme de 219,66 euros au titre des régularisations de charges 2021, 2022 et 2023 ;

DEBOUTE la SCI DE LINGREVILLE du surplus de sa demande au titre de la régularisation des charges ;

DEBOUTE Madame [T] [S] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [T] [S] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice suite au manquement à un devoir d’information précontractuelle ;

DEBOUTE Madame [T] [S] de sa demande de fixation judiciaire rétroactive du loyer ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [L] de sa demande d’annulation de l’acte de cautionnement

DEBOUTE Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] de leur demande de délai de paiement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] à payer à la SCI DE LINGREVILLE une somme de 2 000 euros ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] et Monsieur [Y] [L] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION