TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Avril 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2024

GROSSE :

Le 08/04/24

à M^e DENOT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06675 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CV6

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [Z] [E]

né le 05 Novembre 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [L] [W] épouse [E]

née le 06 Décembre 1965 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [F] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante

.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 25 février 2022 à effet du 1er mars 2022, Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] ont donné à bail à Madame [F] [P] un logement de type 2, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 439 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Alléguant un non-paiement des loyers et charges, Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] ont, par exploit de commissaire de justice du 8 mars 2023, fait délivrer à Madame [F] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 774,83 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 août 2023, dénoncé le 4 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] ont fait citer Madame [F] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1229, 1728 et 1741 du code civil :

A titre principal valider le congé donné par le locataire au 16 mars 2023, subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ; Ordonner l’expulsion de Madame [F] [P] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, et régler le sort des meubles selon les articles L et R 433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Madame [F] [P] à lui verser la somme de 4 662,18 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 25 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 1 774,83 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire ; Condamner Madame [F] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, indexable comme lui, et des charges et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage des effets personnels ;Rejeter les délais de paiement et les délais pour quitter les lieux, et supprimer le délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la réforme du 27 juillet 2023 compte tenu de la mauvais foi manifeste de l’occupante ;Condamner Madame [F] [P] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;Rappeler l’exécution provisoire de la décision. A l’audience du 29 janvier 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W], représentés par leur avocat, réitèrent leurs prétentions dans les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 6 905,62 euros au 27 décembre 2023.

Madame [F] [P], régulièrement citée par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le défaut de comparution de Madame [F] [P] n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

SUR LE FOND Sur la résiliation du bail par l’effet du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, les requérants produisent le bail signé électroniquement le 25 février 2022, fichier de preuve joint, et le congé délivré par Madame [F] [P] reçu le 13 février 2023, lequel indique un délai de préavis de trois mois.

Dès lors, la résiliation du bail est intervenue le 12 mai 2023 à minuit.

Le tribunal faisant droit à la demande formée à titre principal, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées à titre subsidiaire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [F] [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [F] [P] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges soit 524,36 euros au total correspondant au terme applicable à la date de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Les bailleurs font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant l’acte d’acquisition du bien en VEFA, le bail signé, le commandement de payer du 8 mars 2023 et un décompte actualisé à la somme de 6 905,62 euros au 27 décembre 2023 ; ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Madame [F] [P] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Madame [F] [P] qui n’a pas comparu n’apporte aucun élément permettant de contester le montant de cette dette.

Dès lors, il conviendra de condamner Madame [F] [P] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] la somme de 6 905,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal non majoré à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 774,83 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce Madame [F] [P], qui ne comparait pas, ne sollicite pas de délais de paiement, et il ressort du décompte produit aux débats qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [F] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ; le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur le délai pour quitter les lieux de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [P], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 8 mars 2023.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [F] [P] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement ; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties concernant l’appartement sis [Adresse 2], par l’effet du congé donné par le locataire, au 12 mai 2023 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [P] de libérer l’appartement sis [Adresse 2], et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 2], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [F] [P] à verser à Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 524,36 euros, ce à compter du 13 mai 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant ;

CONDAMNE Madame [F] [P] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] la somme de 6 905,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal non majoré à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1774,83 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [F] [P] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 8 mars 2023 ;

CONDAMNE Madame [F] [P] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [S] [W] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE JUGE