Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 12 juin 2025, n° 25/01934

TJ Marseille 12 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution des obligations locatives
La cour a estimé que la validation du congé pour motif légitime et sérieux excède les pouvoirs du juge des référés, qui ne peut statuer sur la réalité et la gravité des manquements contractuels.
Rejeté
Congé pour motif légitime et sérieux
La cour a jugé que l'expulsion ne peut être ordonnée sans une validation préalable du congé, qui ne peut être statué en référé.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté un solde débiteur et a jugé que la demande de paiement des loyers impayés était fondée.
Rejeté
Préjudice subi par le bailleur
La cour a rejeté la demande, n'ayant pas constaté de préjudice distinct de celui réparé par le bénéfice des intérêts légaux.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation ne pouvait être examinée sans la validation du congé.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
Accepté
Frais non répétibles
La cour a accordé la somme demandée au titre de l'article 700, considérant que la S.C.I. avait droit à cette indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 12 juin 2025, n° 25/01934
Numéro(s) :	25/01934
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre ROBERT
Parties :	S.C.I. AIX 32

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e Pierre ROBERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01934 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HX2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AIX 32, domiciliée : chez La SAS BACHELLERIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [M]

né le 03 Avril 1967 à [Localité 6] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [N] [C] épouse [M]

née le 14 Avril 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er juin 2018, la société civile immobilière (SCI) Aix 32, représentée par le Cabinet Bachellerie, a consenti à M. [D] [M] et Mme [N] [C] épouse [M] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le premier arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros, outre 90 euros de charges.

Un congé pour motif légitime et sérieux a été signifié à M. [D] [M] et Mme [N] [C] épouse [M] le 20 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la SCI Aix 32, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner en référé M. [D] [M] et Mme [N] [C] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

la recevabilité du congé pour motif légitime et sérieux et la déclaration de M. [D] [M] en qualité d’occupant sans droit ni titre des lieux,l’expulsion de M. [D] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,la condamnation de Mme [N] [C] épouse [M] à lui payer la somme de 7.778,23 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 25 octobre 2023,la condamnation de M. [D] [M] à lui payer la somme de 14.198,87 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 13 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros outre revalorisation légale, jusqu’au départ effectif des lieux et une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au regard de sa mauvaise foi,sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 12 juin 2025, la SCI Aix 32, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation aux termes de laquelle elle caractérise le motif légitime et sérieux de son congé par des impayés locatifs.

Cités respectivement à étude et dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, M. [D] [M] et Mme [N] [C] épouse [M] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [D] [M] et Mme [N] [C] épouse [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la résiliation du contrat de bail

Le congé délivré par la bailleresse au terme du dernier bail renouvelé par tacite reconduction pour une durée de trois ans, se fonde sur le motif légitime et sérieux prévu par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 qui autorise le bailleur à délivrer un congé à son locataire en cas d’inexécution de l’une des obligations lui incombant.

La SCI Aix 32 caractérise le motif légitime et sérieux de son congé par un défaut répété de paiement du loyer à la date convenue.

Or, de la même manière qu’une demande de prononcé de la résiliation d’un bail excède les pouvoirs du juge des référés, la demande tendant à voir valider un congé pour motif légitime et sérieux relève de l’appréciation du juge du fond. En effet, le motif légitime et sérieux n’étant pas une raison péremptoire pour mettre fin au bail, cela suppose d’apprécier le sérieux du motif, soit la réalité des manquements contractuels reprochés aux locataires, mais également sa légitimé, soit la gravité des manquements ainsi reprochés justifiant de valider le congé.

Dès lors que l’appréciation de la validité du congé pour motif légitime et sérieux excède les pouvoirs du juge des référés, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient donc à la SCI Aix 32, bailleresse, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame.

En l’espèce, il ressort des décomptes versés au débat un solde débiteur de 13.858,11 euros, après déduction des frais de procédure (267,76 + 73).

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce les débats indiquant que les locataires sont mariés. Mme [N] [C] épouse [M] délivre son congé le 25 avril 2023 de sorte que la demande formulée par la SCI Aix 32 à son encontre au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au 25 octobre 2023 est bien fondée, le congé ne mettant pas un terme à la solidarité entre époux, en application de l’article 220 du code civil.

M. [D] [M] sera par conséquent condamné à payer à la SCI Aix 32 la somme de 13.858,11 euros au titre des loyers et des charges impayés au 13 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Mme [N] [C] épouse [M] sera solidairement condamnée au paiement de cette somme à hauteur de 7.437,47 euros au titre des loyers et des charges impayés au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par le bénéfice du taux d’intérêts légal, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [D] [M] et Mme [N] [C] épouse [M] succombant, ils seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés à payer à la SCI Aix 32 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé, d’expulsion sous astreinte et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [D] [M] à payer à la SCI Aix 32 la somme de treize mille huit cent cinquante-huit euros et onze centimes (13.858,11 euros) au titre des loyers et des charges impayés au 13 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [C] épouse [M] au paiement de cette somme de 13.858,11 euros, avec M. [D] [M], à hauteur de sept mille quatre cent trente-sept euros et quarante-sept centimes (7.437,47 euros) au titre des loyers et des charges impayés au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [D] [M] et Mme [N] [C] épouse [M] aux dépens ;

CONDAMNE M. [D] [M] et Mme [N] [C] épouse [M] à payer à la SCI Aix 32 la somme de trois cent euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente