TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 15 mai 2025

Enrôlement : N° RG 23/12194 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4FZH

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 10] ( M^e Elise BESSON)

C/ S.C.I. FBK (la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 avril 2025, puis prorogée au 15 mai 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du Bail à Construction – [Localité 7] Forbine – Bâtiment B – situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 394 230 300, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Elise BESSON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. FBK, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 803 913 797, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric CHOLLET de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 29 mars 1993, la SNC la [Localité 7] a fait établir le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier dit « [Adresse 9] Batiment B », à usage de centre commercial, sis [Adresse 6] à [Localité 5].

Ce règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été modifiés notamment par acte notarié en date du 22 décembre 2010, qui a créé les lots 75 et 76, respectivement par la réunion des lots 69, 71 et 73 et des lots 70, 72 et 74.

La SCI FBK est propriétaire de ces lots n°75 et 76.

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 3 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société ACCESSITE, a mis en demeure la SCI FBK de régler la somme de 126.508,60 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement restés impayés.

Par acte d’huissier en date du 16 janvier 2023, il lui a été fait sommation de payer la somme de 119.508,60 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI FBK devant le Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins de paiement des charges.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Déclarer Le Syndicat des Copropriétaires du Bail à Construction – [Adresse 9] (Bâtiment B), représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE recevable en ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la Société FBK de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Juger que la SCI FBK est redevable à l’endroit du Syndicat des Copropriétaires du Bail à Construction – [Adresse 8] Forbine (Bâtiment B), représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE de la somme de 142.322,85 euros au titre des charges de copropriété,

— Condamner la SCI FBK au règlement de la somme de la somme 142.322,85 euros au titre des charges de copropriété, assortie des intérêts de retard, au taux légal, avec capitalisation, à compter du 2 novembre 2022, et ce jusqu’à parfait paiement,

— Condamner la SCI FBK à verser au Syndicat des Copropriétaires du Bail à Construction – [Adresse 9] (Bâtiment B) représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens distraits au profit de Maître Elise BESSON, avocat au Barreau d’Aix-en-Provence, sur son offre de droit.

— Rappeler que la décision à intervenir est, à l’instar des décisions de première instance, de droit exécutoire à titre provisoire.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 septembre 2024, la SCI FBK demande au tribunal de :

— CONSTATER que la SCI FBK a réglé à ce jour une somme de 76 218.16 € sur l’arriéré de charges dont elle a été débitrice,

— DIRE ET JUGER que la créance du Syndicat des Copropriétaires doit être arrêtée à ce jour à la somme de 29 815.05 €,

— AUTORISER la SCI FBK à régler cette somme en 24 mensualités égales,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires requérant à sa demande de capitalisation des intérêts,

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires requérant de sa demande au titre de l’Article 700 du Code de procédure civile,

— STATUER ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025, prorogé au 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières conclusions le paiement d’une somme de 142.322,85 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires au recouvrement de la créance, arrêtés au 13 novembre 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de compte au 13 novembre 2024, les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des copropriétaires pour les années 2017 à 2024, les appels de fonds pour ces mêmes exercices, le décompte de reddition des charges pour l’année 2023, le contrat de syndic, ainsi qu’un courrier de mise en demeure de payer la somme de 126508,60 euros en date du 3 novembre 2022 et une sommation de payer la somme de 119508,60 euros délivrée par commissaire de justice le 16 janvier 2023.

Le caractère exigible des charges réclamées à compter de 2015 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales produits qui ont approuvé les comptes de l’ensemble des exercices concernés, et voté les budgets prévisionnels de l’exercice 2024.

La SCI FBK ne conteste pas être redevable de charges de copropriété et ne discute pas leur exigibilité ni leur montant. Elle soutient toutefois qu’elle aurait effectué plusieurs paiements qui n’auraient pas été déduits de sa créance, qui serait ainsi inférieure à la somme réclamée.

Il convient toutefois de relever, d’une part, que le montant de la dette de charges qu’elle reconnait devoir est de 73689,89 euros dans le corps de ses conclusions et de seulement 29815,05 euros dans leur dispositif, et d’autre part, que la SCI FBK ne produit strictement aucune pièce justificative à l’appui de ses allégations, de nature à démontrer le montant exact de la dette qu’elle allègue.

Par ailleurs, il résulte du relevé de compte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires, arrêté au 13 novembre 2024 soit postérieurement aux dernières écritures de la SCI FBK, que les paiements dont elle se prévaut dans ses conclusions , à savoir un chèque de 6218,16 euros et douze chèques de 7000 euros, apparaissent bien en déduction de sa dette et au crédit de son compte le 26/07/22, 9/11/22, 30/03/23, 11/10/23, 17/11/23, 5/01/24, 02/02/24, 22/03/24, 10/04/24, 28/06/24, 26/07/24, 12/09/24 et 31/10/24.

Ce moyen doit donc être écarté.

S’agissant des frais de recouvrement de la créance, il y a lieu de rappeler qu’aucune disposition légale n’impose de multiplier les relances préalables au recouvrement de la créance. Il y a donc lieu de considérer que ces frais ne sont justifiés qu’à hauteur d’une fois par an, et de déduire les « frais de relance » facturés de manière répétée le 03/08/2017, 31/01/2018 et 19/07/2022, d’autant que les courriers de relance correspondant ne sont pas produits. Ces frais, d’un montant total de 119 euros, seront donc déduits de la somme réclamée.

Le surplus de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires apparait pleinement justifié, de sorte qu’il y a lieu de condamner la SCI FBK au paiement de la somme de 142203,85 euros au titre des charges et frais impayés au 30 novembre 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022, date de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues compte tenue de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. La carence d’un des copropriétaires entrainant une surcharge des autres, les délais de grâce ne doivent être accordés que de façon très exceptionnelle. Le copropriétaire défaillant doit ainsi justifier de circonstances particulières expliquant sa carence.

En l’espèce, la SCI FBK sollicite l’octroi de délais de paiement et l’autorisation de régler sa dette en 24 mensualités et arguent de difficultés de paiement du loyer par leur locataire commercial en lien avec la crise sanitaire survenue en 2020.

Force est toutefois de constater qu’au 1er janvier 2020, soit avant la crise sanitaire, le solde de leur compte était déjà largement débiteur, à hauteur de 73340,85 euros. Ils ne peuvent donc prétendre que le défaut de paiement des charges serait lié à cet évènement.

Il apparait au contraire qu’elle ne règle que très irrégulièrement ses charges depuis 2015, et dans des proportions largement insuffisantes pour commencer à apurer sa dette puisqu’elle ne règle même pas les charges courantes. Elle ne justifie pas davantage d’une demande précédente d’échéancier auprès du syndicat.

Les pièces qu’elle produit sont en outre insuffisantes à démontrer qu’elle serait actuellement dans une situation financière critique justifiant l’octroi de délais de paiement, le dernier bilan comptable versé aux débats datant de 2022.

Par conséquent, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI FBK, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter, ce qui n’est d’ailleurs pas sollicité par la défenderesse, la dette étant ancienne et devant être rapidement soldée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SCI FBK à payer au syndicat des copropriétaires du Bail à Construction Valentine Forbine Bâtiment B, sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE, la somme de 142203,85 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés, arrêtés au 30 novembre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE la SCI FBK de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI FBK aux dépens ;

CONDAMNE la SCI FBK à payer au syndicat des copropriétaires du Bail à Construction Valentine Forbine Bâtiment B, sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS ACCESSITE, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quinze mai deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT