TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03194 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I6J3

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2026

S.C.I. [T]

C/

[B] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David DREUX – 33

M^e Jérôme MARAIS – 18

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e David DREUX – 33

M^e Jérôme MARAIS – 18

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. [T], RCS [Localité 2] n° 791 353 238, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e David DREUX, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 33 substitué par M^e Célia COURAYE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 33

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [B] [I]

née le 14 Septembre 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18 substitué par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 39

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 28 Janvier 2025

Date des débats : 13 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 13 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2014, avec effet au 30 décembre 2014, la SCI [T] a donné à bail à Mme [B] [I] et M. [X] [O] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 850 euros hors charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 30 décembre 2014.

Par acte extrajudiciaire du 23 mai 2023, la SCI [T] a fait délivrer à Mme [B] [I] un congé aux fins de vente pour le 29 décembre 2023.

Mme [B] [I] a quitté les lieux et remis les clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire le 6 janvier 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SCI [T] a fait assigner Mme [B] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, la condamner au paiement des sommes de :

– 12 375,60 euros au titre du solde des réparations locatives, avec indexation sur l’indice BT01 et majoré des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 13 janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SCI [T], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre le débouté des demandes formulées par Mme [B] [I].

Elle fait tout d’abord valoir qu’en tant que vendeur des lieux litigieux, elle conserve qualité et intérêt à agir pour les dommages nés antérieurement à la vente.

Quant à sa demande principale en paiement au titre des réparations locatives, elle estime que l’état des lieux de sortie révèle plusieurs dégradations non-présentes lors de l’entrée dans les lieux de Mme [B] [I] ainsi qu’un manque de nettoyage dans toutes les pièces. Aussi, elle considère que Mme [B] [I] est redevable de la somme de 13 225,60 euros au titre des travaux dus aux dégradations locatives, soit après déduction du montant du dépôt de garantie (850 euros), de la somme de 12 375,60 euros.

Mme [B] [I], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite de voir :

– à titre principal déclarer la SCI [T] irrecevables en ses demandes ;

– à titre subsidiaire, débouter la SCI [T] de l’intégralité de ses demandes ;

– à titre infiniment subsidiaire, réduire dans les plus amples proportions les demandes de la SCI [T] ;

– en tout état de cause, condamner la SCI [T] au paiement de :

* la somme de 2 295 euros arrêtée au 16 juin 2025, correspondant à la restitution du dépôt de garantie (850 euros) augmentée d’une pénalité de 10 % par mois de retard à compter de février 2024, somme à parfaire jusqu’à la restitution complète du dépôt de garantie ;

* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Mme [B] [I] prétend tout d’abord que la SCI [T] est irrecevable en ce qu’elle n’a plus qualité à agir, dans la mesure où elle a vendu les lieux litigieux en l’état sans que des travaux n’y aient été effectués.

Sur le fond, elle considère que, pour que sa responsabilité contractuelle soit engagée, le bailleur doit démontrer une faute mais également un préjudice en lien avec celle-ci, ce que la société bailleresse ne fait pas et pour cause, elle a vendu les lieux litigieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient à son départ.

Au surplus, elle rappelle être restée 9 années dans les lieux, que la vétusté incombe au propriétaire et qu’il n’est rapporté aux débats aucune dégradation qui lui serait imputable.

Aussi, elle sollicite la restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10 % pour défaut de restitution.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur

Aux termes des articles 31 et 32 du même code, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir.

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Mme [B] [I] considère que, dans la mesure où la SCI bailleresse a vendu les lieux litigieux, elle n’a plus qualité à agir pour obtenir le paiement des réparations et dégradations locatives.

Toutefois, il n’est pas contesté que, lors du départ des lieux litigieux et de la remise des clés de Mme [B] [I], la SCI [T], était encore bailleresse-propriétaire des lieux. De sorte que la bailleresse, quoiqu’elle ait ultérieurement vendu les lieux litigieux, a qualité à agir pour obtenir le paiement des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante à l’issue du bail, en ce qu’elle était encore propriétaire des lieux à cette date.

De sorte qu’il est inopérant que, postérieurement à la libération des lieux et la remise des clés par la locataire, la bailleresse ait vendu les lieux litigieux.

Dès lors, il convient de déclarer la SCI [T] recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article suivant (1231-2) poursuit en indiquant que, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code dispose que, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En vertu de l’article 7 c) de la loi précitée, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est constant que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est admis, en application des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil que, le locataire qui restitue les locaux dans un état non-conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit prendre en compte lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux et doit constater qu’un préjudice pour le bailleur est résulté de la faute contractuelle du locataire.

En l’espèce, la SCI [T] sollicite le paiement de la somme de 12 375,60 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qu’elle estime imputables à la locataire sortante.

Toutefois, Mme [B] [I], qui conteste par ailleurs les manquements qui lui sont reprochés, estime qu’il n’est résulté aucun préjudice pour la SCI [T] de ses prétendus fautes contractuelles au regard de la vente des lieux litigieux.

Il est patent que Mme [B] [I] a quitté les lieux litigieux le 6 janvier 2024, date à laquelle elle a remis les clés après établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire.

Il est non-contesté que, postérieurement à la restitution des lieux par Mme [B] [I], la SCI [T] les a vendus en l’état.

Aussi, il appartient à la SCI [T], qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice résultant du non-respect par la locataire à son obligation de restitution des locaux dans un état conforme, de démontrer qu’elle a subi un préjudice de ce chef.

Or, sans qu’il ne soit besoin de démontrer l’existence d’une faute de Mme [B] [I], il ressort des débats que la SCI [T] ne rapporte pas qu’elle a subi un préjudice résultant de cette faute.

En effet, il est patent que les lieux litigieux ont été vendus peu de temps après leur libération par la locataire et la bailleresse ne démontre, ni avoir effectué de quelconques travaux (seuls des devis sont produits aux débats), ni d’une dépréciation de valeur des lieux litigieux dans le cadre de la vente de ceux-ci.

S’il ressort du congé aux fins de vente délivré le 23 mai 2023 à la locataire que, le prix projeté de la vente des lieux s’élevait à la somme de 320 000 euros net vendeur, il n’est pour autant pas rapporté que, le bien a été vendu à un prix inférieur au regard des manquements contractuels de la locataire.

Tout d’abord, la pièce produite aux débats par la bailleresse et intitulée « acte de vente », ne démontre nullement du prix de vente des lieux litigieux à la somme de 290 000 euros en ce que, cet acte n’est pas l’acte authentique de vente mais bien un projet de vente, il n’est ni daté, ni ne comporte la signature des parties.

Au demeurant quoique ce document ne justifie pas du prix de vente réel des lieux litigieux, s’il est mentionné un prix de vente à 290 000 euros, il s’infère également dudit document que, la bailleresse a acquis ce bien immobilier par acte authentique du 29 mars 2013 moyennant la somme de 247 343 euros, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée. Ainsi, une plus-value lors de la vente a bien été réalisée.

L’attestation produite par la SCI [T] établie par M. [E] [Q], agent commercial immobilier, selon laquelle les acquéreurs ont effectué une offre d’achat 9 000 euros en dessous du prix demandé par la SCI bailleresse-propriétaire, sans qu’il ne soit mentionné ce prix, n’est pas suffisante pour démontrer le préjudice allégué par la SCI [T]. En effet, ce seul document est notamment insuffisant à établir ce qui relève d’une simple négociation à l’achat du bien ou ce qui serait effectivement imputable à d’éventuelles dégradations locatives. D’ailleurs le montant mentionné est distinct du montant des dommages et intérêts réclamés par la demanderesse.

Par conséquent, faute pour la SCI [T] de justifier de l’existence d’un préjudice effectif résultant d’une faute contractuelle de Mme [B] [I], en qualité de locataire, elle sera déboutée de sa demande en paiement au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie avec majoration

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Les alinéas suivants disposent qu’il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon l’avant-dernier alinéa de l’article 22 précité, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il s’infère des débats et ce n’est pas contesté, que lors de son entrée dans les lieux, Mme [B] [I] a versé la somme de 850 euros au titre du dépôt de garantie et qu’elle a quitté les lieux et remis les clés à la bailleresse le 6 janvier 2024, après établissement le même jour d’un état des lieux de sortie contradictoire.

En outre, il est notoire et non-contesté que, le montant correspondant au dépôt de garantie n’a pas été restitué à Mme [B] [I], ni en totalité, ni partiellement.

Par ailleurs, il ressort des développements précédents qu’aucune somme n’a été imputée à la locataire sortante au titre du défaut d’entretien, des réparations et des dégradations locative et qu’elle n’était pas non plus débitrice d’une dette locative au titre de loyers et charges impayés à l’issue du bail.

De même, dans la mesure où aucun frais de remise en état n’a été mis à la charge de la locataire, étant rappelé que la bailleresse n’a pas justifié d’un préjudice effectif résultant du défaut de restitution des locaux dans un état conforme, cette dernière était tenue à lui restituer le montant du dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés par la locataire, soit à compter du 6 février 2024 et ce, avec majoration de 10 % du montant du loyer mensuel pour chaque période commencée en retard, soit 85 euros par mois et ce jusqu’à restitution complète du montant du dépôt de garantie.

Par conséquent, la SCI [T] sera condamnée à restituer à Mme [B] [I] la somme de 850 euros au titre du montant du dépôt de garantie ainsi que, la somme de 1 445 euros arrêtée au 6 juin 2025, à titre de majoration de 10 % du loyer mensuel pour défaut de restitution du dépôt de garantie, à parfaire de la somme de 85 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI [T], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à Mme [B] [I] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la SCI [T] recevable en ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI [T] de sa demande en paiement au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables à Mme [B] [I] à l’issue du bail portant sur les lieux situés [Adresse 5] ;

CONDAMNE la SCI [T] à restituer à Mme [B] [I] la somme de 850 euros au titre du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI [T] à payer à Mme [B] [I] la somme de 1 445 euros arrêtée au 6 juin 2025, à titre de majoration de 10 % du loyer mensuel pour défaut de restitution du dépôt de garantie, augmentée de la somme de 85 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE la SCI [T] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCI [T] à payer à Mme [B] [I] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION