Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 25 février 2025, n° 23/06621

TJ Marseille 25 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des règles de majorité pour l'adoption de la résolution
La cour a jugé que la résolution, qui affecte la jouissance des parties communes, devait être adoptée à l'unanimité, ce qui n'a pas été le cas.
Accepté
Équité dans la répartition des frais de procédure
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser Monsieur [S] [M] supporter la totalité des frais, compte tenu des circonstances.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était juste de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme pour couvrir les frais exposés par Monsieur [S] [M].

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 25 févr. 2025, n° 23/06621
Numéro(s) :	23/06621
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves GROSSOJocelyne PUVENEL
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 8 ] - [ Adresse 1, représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET FERGAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 25 FÉVRIER 2025

Enrôlement : N° RG 23/06621 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3SMN

AFFAIRE : M. [S] [M] (M^e PUVENEL)

C/ S.D.C. [Adresse 8] [Adresse 1] (M^e GROSSO)

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 février 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 février 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [S], [V], [F] [M]

né le [Date naissance 7] 1963 à [Localité 9] (13)

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représenté par Maître Jocelyne PUVENEL, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] – [Adresse 1] [Localité 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET FERGAN

immatriculée au RCS sous le numéro 538 732 83

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [M] est propriétaire d’un appartement au 5ème étage constituant le lot n°25 dans l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3] soumis au régime de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 24 avril 2023, la résolution n°21 validant l’acquisition des toilettes communs du 5ème étage par Monsieur [K] a été adoptée.

Suivant exploit du 21 juin 2023, Monsieur [S] [M] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET FERGAN.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, Monsieur [S] [M] demande au tribunal de :

— annuler la résolution n°21 de l’assemblée générale du 24 avril 2023,

— dispenser Monsieur [S] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [S] [M] de ses demandes,

— rejeter sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Monsieur [S] [M] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 24 avril 2023

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 énonce que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la résolution critiquée par Monsieur [S] [M] a été adoptée par l’assemblée générale dans ces termes :

“L’assemblée générale des copropriétaires prend acte de la demande faite par Monsieur [K] de l’acquisition du WC du 5ème étage de la copropriété. En cas d’accord de l’assemblée générale, un géomètre sera mandaté pour la création d’un lot aux frais de Monsieur [K]. Le nouveau lot fera l’objet d’une cession au prix qui sera défini lors de l’assemblée générale validant la vente du nouveau lot.”

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25.

Monsieur [S] [M] estime qu’elle devait être soumise à l’unanimité de l’article 26 car il s’agit à la fois d’un acte de disposition de parties communes et d’une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives dans la mesure où selon les termes du règlement de copropriété il ne dispose pas de WC dans son lot et qu’il a la jouissance des WC communs du pallier du 5ème étage.

Le syndicat des copropriétaires estime que cette résolution ne valide pas l’aliénation mais qu’il s’agit de la mise à l’ordre du jour à la demande d’un copropriétaire d’un projet à faire adopter en assemblée générale après désignation d’un géomètre.

Toutefois, il convient de constater que même si cette résolution ne procède pas à l’aliénation, il n’en demeure pas moins que le projet et la demande d’autorisation de principe avant désignation d’un géomètre devait être soumis à la majorité requise pour valider le projet. Les dispositions de l’article 25 sont limitatives et n’envisagent pas la situation soumise à l’assemblée générale dans la résolution n°25.

La résolution étant un accord de principe irrévocable, elle devait être adoptée à la majorité adéquate.

Dans la mesure où la vente des WC communs du pallier du 5ème étage prive Monsieur [S] [M] des toilettes communs rattachés à son lot suivant état descriptif du règlement de copropriété, la résolution ne pouvait être validée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Il convient d’annuler la résolution n°21 de l’assemblée générale du 24 avril 2023.

Sur les frais et dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [M] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.000 € à Monsieur [S] [M] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Monsieur [S] [M].

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°21 de l’assemblée générale du 24 avril 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Monsieur [S] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ FÉVRIER DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE