TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Président

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 2025 à M^e NAUDIN ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 2025 à M^e VAISSIERE ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00198 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4LXV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [R]

né le 15 Mars 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2019, la société cooperative d’intérêt collectif (SCIC) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Grand Delta Habitat a donné à bail à M. [W] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4] pour un loyer de 306,62 euros.

Par courier recommandé du 23 août 2023, la SCIC Grand Delta Habitat a mis en demeure M. [W] [R] de cesser tous actes de harcèlement à l’encontre de ses collaborateurs.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SCIC Grand Delta Habitat a fait assigner M. [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1103 et suivants, 1728 et suivants du code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de :

— prononcé de la résiliation du bail, avec expulsion de M. [W] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation de M. [W] [R] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer actuel majoré des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, outre les frais d’exécution à venir.

Par courier recommandé du 27 mars 2024, la SCIC Grand Delta Habitat a mis en demeure M. [W] [R] de cesser tous actes de harcèlement à l’encontre de ses collaborateurs.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 avril 2024.

Un constat de carence a été établi par un conciliateur de justice le 10 avril 2024.

L’affaire a été plaidée par les conseils des parties à l’audience du 6 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 12 août 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions n° 1, la SCIC Grand Delta Habitat conclut au débouté des demandes de M. [W] [R] et réitère ses demandes initiales.

Elle fait valoir des troubles répétés et persistants causes par M. [W] [R], s’agissant de :

— sollicitations insistantes et répétées auprès de ses collaborateurs, désorganisant le service, notamment du fait d’une charge de travail supplémentaire, d’envoi de courriels dévalorisants voire injurieux, s’agissant d’un harcèlement quotidien,

— troubles de voisinage caractérisés par des dépôts de plaintes pénales en 2022 et en 2023.

Elle indique qu’il adopte un comportement menaçant et violent à l’égard des autres residents. Elle fait état de la degradation de la boîte aux lettres d’une residence, outre des messages menaçants et injurieux.

Elle ajoute qu’il mobilise à tort des locataires au sujet du diagnostic de performance énergétique (DPE), allant jusqu’à établir de faux documents. Elle estime que ces comportements la discrédite.

Sur sa demande indemnitaire, elle invoque son prejudice moral.

Conformément à ses conclusions en défense, M. [W] [R], au visa des articles 1103 et 1728 du code civil :

— conclut au débouté des demandes de la SCIC Grand Delta Habitat,

— sollicite sa condemnation à lui payer les sommes de 1.500 euros au titre de son prejudice moral et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que l’action de la SCIC Grand Delta Habitat est infondée. Il fait valoir son investissement dans la résidence, reconnue par ses occupants. Il explique qu’il rend service aux locataires. Il fait valoir ses démarches pour dénoncer des désordres consécutifs aux manquements répétés de la SCIC Grand Delta Habitat à son obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux, notamment du fait d’odeurs nauséabondes. Il estime que la SCIC Grand Delta Habitat tente de l’évincer.

Sur les plaintes pénales, il oppose le dépôt de plaintes pénales, soutenant être la victime. S’agissant des injures, il avance qu’elles sont sorties de leur context. Il considère qu’elles sont insuffisamment graves pour fonder le prononcé de la résiliation du bail. Il considère que la SCIC Grand Delta Habitat ne rapporte pas la preuve d’une occupation non paisible des lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Cette obligation est reprise à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dans les termes suivants : "Le locataire est obligé :… b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;".

Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, sur le comportement menaçant et violent de M. [W] [R], la SCIC Grand Delta Habitat produit des plaintes déposées à l’encontre de M. [W] [R] au Commissariat de police des premier, huitième et dixième arrondissement de [Localité 3] :

— par une locataire le 4 août 2022, reprochant à M. [W] [R] d’avoir signalé de manière calomnieuse la situation de son enfant aux services sociaux et des violences commises par M. [W] [R] le matin même, s’agissant d’un coup de clés portés à sa joue après lui avoir dit « ta mère la pute », ce coup étant suivi de menaces de mort en ces termes : « toi je vais te tuer, toi je vais te tuer ». Le certificat médical mentionné dans la plainte n’est pas versé au débat. Cette locataire délivre son congé à la SCIC Grand Delta Habitat le 21 juin 2023,

— par le concubin de cette locataire le 1er avril 2023 pour des faits de violences avec arme et de menaces de mort, s’agissant d’un coup de clés porté au crâne de sa compagne le 31 mars 2023 et de coups de poings portés à son propre visage, outre des coups portés à sa porte d’entrée avec une barre en métal alors qu’ils s’étaient réfugiés chez eux, M. [W] [R] menaçant de les tuer et étant par ailleurs muni d’un couteau de cuisine, visible depuis l’œilleton de la porte. Il précise que la police intervient. Il joint un certificat médical établi le 1er avril 2023 par un médecin généraliste constatant une perforation du tympan gauche sur ce locataire, outre, par certificat distinct, des oedèmes frontaux avec une plaie de trois centimètres sur sa compagne, M. [W] [R] produisant une plainte déposée à l’encontre de ses deux voisins le 6 avril 2023 pour des faits de violences, de menaces de mort et d’injures,

— par une autre voisine le 29 janvier 2025, à deux reprises sur la même journée, pour des faits de dégradations ayant causé un dommage léger, s’agissant de rayures sur sa boîte aux lettres et du bouchage de la serrure, ainsi que de celle de sa porte d’entrée, des soupçons à l’égard de M. [W] [R] étant émis, puis pour des menaces et des injures, cette voisine réitérant ses déclarations dans une attestation datée du même jour.

Sur le comportement inadapté et harcelant à l’égard des collaborateurs de M. [W] [R], les courriels adressés par M. [W] [R] entre les 2 mars et 2 août 2023 à cinq reprises sont insuffisants à caractériser un trouble, seul le courriel en date du 2 août 2023, comportant certains termes familiers : « vous essayez de noyer le poisson … suite à vos menaces bidons », outre une menace de large diffusion sur les réseaux sociaux, étant de nature à perturber son destinataire, s’agissant toutefois de professionnels. Il en est de même s’agissant d’un courriel du 2 juin 2023 signalant la panne d’une antenne depuis plusieurs mois ou un courriel du 30 octobre 2023 signalant « une odeur de merde ». M. [W] [R] déplore dans ce dernier courriel que les intervenants suite à l’obstruction d’une évacuation quittent les lieux en laissant des excréments remontés à la surface. En revanche, dans la continuité de ces échanges, l’envoi d’un courriel par M. [W] [R] le 6 décembre 2023 comportant une icône représentant un doigt d’honneur à la fin la phrase « merci de vous régulariser avec la loi » est inadapté.

La SCIC Grand Delta Habitat verse au débat un courriel adressé le 26 mai 2024 par la société d’assainissement ORTEC, lui signalant le comportant agressif et violent de M. [W] [R] avec ses techniciens, sans plus de précisions.

Elle joint un courriel émanant du «collectif de locataires des cèdres », non imputable à M. [W] [R], portant diverses doléances.

Sur le discrédit porté à la SCIC Grand Delta Habitat, la preuve n’en est pas rapportée.

M. [W] [R] justifie de sa désignation parmi les quatre représentants des locataires de la résidence Les Cèdres par le Président de l’Union départementale de l’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV), la SCIC Grand Delta Habitat en étant avisée par courrier de son directeur en date du 14 février 2024. Il verse au débat quinze attestations établis par des résidences des Cèdres entre les 8 juillet et 19 août 2024 relatives à l’investissement de M. [W] [R] dans la vie de la résidence, notamment afin de faire valoir leurs droits de locataires, s’agissant notamment de l’installation d’un double vitrage ou de la résolution d’un problème avec les égouts. Ils écartent par ailleurs tout comportement inadapté de M. [W] [R]. Un tiers évoque les troubles causés par le couple ayant déposé plainte à l’encontre de M. [W] [R], du fait de bagarres et de disputes fréquentes ayant amené son intervention pour les calmer, mettant en outre M. [W] [R] hors de cause s’agissant des faits du 1er avril 2023 (pièce n° 15).

Il en résulte que des faits de violence établis pour le 1er avril 2023 tenant les certificats médicaux versés au débat, les suites pénales des plaintes déposées de part et d’autre étant ignorées. Les faits de dégradations dénoncés le 29 janvier 2025 ne peuvent être imputés à M. [W] [R]. S’agissant des injures, elles ne sont pas établies.

Tenant le contexte, les courriels adressés par M. [W] [R] à la SCIC Grand Delta Habitat, le plus récent remontant à plus d’un an, les mises en demeure ayant visiblement porté leurs fruits, ne peuvent caractériser une faute grave.

L’épisode de violence du 1er avril 2023 est insuffisant à caractériser une faute grave de sorte que la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail sera rejetée, de même que la demande de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’un préjudice consécutif à cette faute, le congé délivré par la locataire le 21 juin 2023 ne mentionnant pas M. [W] [R].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

M. [W] [R] sera débouté de sa demande en ce que la preuve du caractère abusif de l’action de la SCIC Grand Delta Habitat n’est pas rapportée, en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La SCIC Grand Delta Habitat succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCIC Grand Delta Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCIC Grand Delta Habitat aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION