JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 19]

N° RG 24/00028 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RLK

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

C/

M. [B] [M]

Mme [J] [X] divorcée [M]

Travaux en vue de la création de logements sociaux sur la commune de [Localité 17], sis [Adresse 6], dans un immeuble en copropriété (lot 12).

LE 12 MARS 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

Immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n°494 335 029 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Monsieur [B] [M]

né le 09 Mai 1969 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 14]

Madame [J] [X] divorcée [M]

née le 16 Septembre 1973 à [Localité 15] (ALGÉRIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

défaillants

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 16], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 2]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Madame Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Élisa ADÉLAÏDE

Visite et audience du 15 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 12 décembre 2005, la Ville de [Localité 16] s’est dotée d’un dispositif opérationnel de lutte contre l’habitat indigne.

Par délibération n°07/1257/EHCV du 10 décembre 2007, le conseil municipal de la ville de [Localité 16] a attribué à la société Urbanis Aménagement le second lot de la concession « Eradiction de l’habitat indigne ».

Par délibération du 24 octobre 2019, la métropole [Localité 13]-[Localité 16]-Provence a approuvé l’engagement d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique au profit d’Urbanis Aménagement sur l’immeuble situé [Adresse 7].

Un arrêté de traitement de l’insalubrité a été pris le 26 mai 2021 par le préfet des Bouches-du-Rhône concernant la maison située [Adresse 5].

Le préfet des Bouches-du-Rhône a rendu le 24 juin 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique concernant l’immeuble situé [Adresse 7].

Le préfet des Bouches-du-Rhône a rendu le 24 janvier 2024 un arrêté portant cessibilité au profit de la société Urbanis Aménagement de l’immeuble situé [Adresse 7].

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 6 mars 2024.

Par mémoire reçu le 3 octobre 2024, la SAS Urbanis Aménagement a saisi la juridiction d’une demande de fixation de l’indemnité de dépossession du lot 12 de la copropriété situé [Adresse 10], appartenant à M. [B] [M] et Mme [J] [X] à la somme de 36.200 €.

Elle utilise la méthode par comparaison, estimant que la valeur au mètre carré des biens situés dans le même périmètre se situe entre 575 € et 1.575 €. En raison des travaux de réhabilitation nécessaire, elle fixe le prix au mètre carré à 800 €.

Par conclusions reçues le 2 décembre 2024, le commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 40.600 €. Il affirme que la date de référence se situe au 28 janvier 2020, et retient la méthode par comparaison en proposant quatre termes de comparaison concluant un prix au mètre carré de 900 €.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 16 octobre 2024 au 5 décembre 2024. A la suite d’une annulation, la visite des lieux a été de nouveau fixée par ordonnance du 27 novembre 2024 au 15 janvier 2025.

L’audience publique a eu lieu le 15 janvier 2025 à l’issue de la visite.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon l’article R.311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l’expropriant.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évalué au 6 mars 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

La date de référence doit donc est fixée au 28 janvier 2020. Le bien est situé en zone sUeE1-1, zone urbaine dont la forme dominante est l’habitat collectif.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

L’immeuble est situé au [Adresse 9].

Le lot n°12 est un studio situé au rez-de-chaussée comprenant une mezzanine.

La surface est de 40 m2.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Les biens sont libres d’occupations. Ils sont donc évalués en valeur libre.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

La SAS Urbanis Aménagement produit un extrait du fichier DVF (demande de valeur foncière) mentionnant soixante-seize mutations de biens immobiliers intervenus entre juin 2019 et juin 2023, avec des prix se situant entre 575 € et 1.575 €.

Elle se fonde également sur des décisions de la juridiction de l’expropriation rendues le 19 juin 2024.

Le commissaire du gouvernement produit quatre termes de comparaison :

N° du terme

1

2

3

4

Date de publicité foncière

10 octobre 2023

7 juin 2023

25 août 2023

19 avril 2023

Adresse

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Adresse 1]

Surface terrain/m2

31.53

38.50

21.90

29.09

Prix en euros

25.000

56.000

16.000

17.500

Prix en euros/m2

793

1455

730

601

Observations

Au sein d’une maison à usage commercial et d’habitation de 2 étages

Ensemble immobilier constitué de 3 bâtiments de 3 étages

L’exproprié n’a pas constitué avocat pour contester l’offre de l’expropriant.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir une valeur du terrain de 800 €/m2.

L’indemnité principale de dépossession est donc évaluée à la somme de 32.000 € (40 x 800).

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 32.000 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 € = 1.000 €

15% sur 10.000 € = 1.500 €

10% sur 17.000 € = 1700 €

Total : 4.200 €

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 36.200€, soit :

—  32.000 € au titre de l’indemnité principale ;

—  4.200 € au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la SAS Urbanis Aménagement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 36.200 € l’indemnité de dépossession revenant à M. [B] [M] et Mme [J] [X] pour l’expropriation du lot 12 de la copropriété sise [Adresse 10],

LAISSE les dépens à la charge de la SAS Urbanis Aménagement

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION