TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [V] [B]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e TOURNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02582 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Y3W

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 03 février 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS ATRIUM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E0263

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [V] [B]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2026 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 03 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02582 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Y3W

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [V] [B] est propriétaire du lot n°102 (1/1000 tantièmes), dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré en section B5 [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société SAS ATRIUM GESTION sise [Adresse 3], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Monsieur [L] [V] [B] par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de décret du 17 mars 1967 :

—  2 130,73 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur les sommes de 624,21 euros à compter du 7 septembre 2023, puis 1 033,82 euros à compter du 25 janvier 2024 et 1 377,37 euros à compter du 26 février 2025, le surplus à compter de l’assignation,

—  2 900 euros de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a repris les termes de son assignation et produit une actualisation de la dette à la somme de 1 035,42 euros au titre des charges pour la période du 26/07/2021 au 1er octobre 2025 appel de fonds du dernier trimestre 2025 inclus, 1 565,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 engagés entre le 7 septembre 2023 et le 30 juin 2025 ainsi que 289,83 euros de frais de procédure engagés les 8 février 2024 et le 27 mai 2025.

Monsieur [L] [V] [B] assigné à l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de voir qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

Les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,Les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Le relevé de matrice cadastrale de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [V] [B] concernant le lot 102 indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),Les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 26 juillet 2021 au 1er avril 2025 (échéance du deuxième trimestre 2025 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,Les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020, 2021, 2022, 2023,L’historique du compte du 26 juillet 2021 au 1er avril 2025 (échéance du second trimestre 2025 incluse) ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2130,73 euros (en ce inclus 1 055,80 euros de frais) et 149,88 euros au titre des frais de recouvrement, Les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2021, 14 septembre 2022, 15 juin 2023, 13 décembre 2023 et 6 juin 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et votant les budgets prévisionnels, le fonds travaux ainsi que les travaux (rénovation électrique des caves et de la chaufferie, rénovation du couloir de service des bâtiments B et C, complément du budget de la rénovation de la cage d’escalier C, rénovation du grand hall d’entrée, tubage du conduit de ventilation haute de la chaufferie, remplacement des deux interphones des bâtiments A, B et C), les dits procès-verbaux mentionnant comme co-propriétaire M. [O] [V] [B], sauf le 13 octobre 2023 où seul le patronyme est repris,Les attestations de non recours concernant les 5 procès-verbaux,La mise en demeure de payer la somme de 624,21 euros adressée le 7 septembre 2023 au défendeur (pli avisé et non réclamé), la relance simple du 24 octobre 2024 pour un montant de 1 265,01 euros, celle du 27 janvier 2025 pour la somme de 1 308,37 euros et la mise en demeure de payer la somme de 1 377,37 euros adressée le 26 février 2025 à M. [O] [V] [B] (pli avisé et non réclamé), l’ensemble de ces courriers étant adressés au [Adresse 1],Une sommation de M. [O] [V] [B] toujours à l’adresse du [Adresse 1], de payer remise à l’étude par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024 valant mise en demeure sur la somme de 949,60 euros,Le contrat de syndic.

A défaut de justifier de la reprise du solde débiteur de l’ancien syndic à la date du 26 juillet 2021 pour un montant de 31,27 euros, du vote des travaux de menuiserie pour un montant de 6,43 euros et du vote des travaux « piton garde-corps balcons » d’un montant de 4,82 euros, au vu des pièces produites par le syndicat et en application des textes visés ci-dessus, après déduction de la somme de 1 205,68 euros examinées ci-après au titre des frais de recouvrement, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 882,53 euros portant sur la période allant du 26 juillet 2021 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, à défaut de justifier de la date de première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception du 7 septembre 2023, les intérêts au taux légal courront à compter de la sommation du payer du 25 janvier 2024, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais de recouvrement et de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 133,80 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en date des 7 septembre 2023 et 26 février 2025 produites aux débats, mais l’absence de démonstration de diligences réelles et inhabituelles, cette demande sera rejetée.

Il est également sollicité la somme de 714 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier ou commissaire de justice et à l’avocat sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. La somme sera par conséquent rejetée.

En outre, à défaut de justifier de la constitution d’hypothèque pour un montant revendiqué de 208 euros, la demande sera également rejetée.

Enfin, le commandement de charges par la SCP THOMAZON-BICHE en date du 8 février 2024 n’étant pas produit aux débats, la demande en paiement de la somme de 149,88 euros sera rejetée.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des frais de recouvrement et de procédure.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Mais en l’espèce, s’il est établi que Monsieur [O] [V] [B] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux, le demandeur qui agit à l’encontre de Monsieur [L] [V] [B], propriétaire selon la matrice cadastrale produite, n’établit pas la mauvaise foi de ce dernier de sorte qu’il n’y a lieu à condamner le défendeur au paiement de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts, ayant été sollicitée, sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, en l’espèce l’assignation du 17 avril 2025.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société SAS ATRIUM GESTION sise [Adresse 3], la somme de 882,53 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés portant sur la période allant du 26 juillet 2021 au 1er avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du payer du 25 janvier 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société SAS ATRIUM GESTION sise [Adresse 3], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,